In een eerder blogbericht hebben we uitgelegd wat een zonevreemde woning is—een woning die zich bevindt in een gebied waar wonen officieel niet is toegestaan. Ook bespraken we welke werkzaamheden aan zo’n zonevreemd gebouw mogelijk zijn. Zo kan een zonevreemd gebouw, onder bepaalde voorwaarden, worden verbouwd, herbouwd of uitgebreid. Daarnaast zijn herstelwerkzaamheden na schade, bijvoorbeeld door een storm, eveneens toegestaan onder specifieke voorwaarden. Ten slotte is het mogelijk om de functie van een zonevreemd gebouw te wijzigen, wat bekend staat als een zonevreemde functiewijziging.
In dit artikel gaan we dieper in op de zonevreemde functiewijziging. We bespreken met name de recent ingevoerde mogelijkheid om een dergelijke functiewijziging te regulariseren.
Wat is een zonevreemde functiewijziging?
Een zonevreemde functiewijziging is het aanpassen van de functie van een bestaand gebouw naar een functie die niet overeenstemt met de bestemmingsvoorschriften. De gevallen waarin dit mogelijk is, zijn limitatief opgesomd in de wetgeving.
Voorbeelden van toegelaten zonevreemde functiewijzigingen zijn:
- De woning bij een landbouwbedrijf gelegen in agrarisch gebied wijzigen naar een particuliere woning zonder link met landbouw.
- Een magazijn in een industriegebied verbouwen naar een kantoorruimte.
- Een industrieel gebouw in KMO-gebied verbouwen naar bv. karting of fuifzaal.
- Het stallen van campers in een voormalige landbouwloods.
- Het omvormen van de gebouwen van een landbouwbedrijf naar een dierenasiel, een dierenpension, een praktijk voor dierenartsen of een kinderboerderij.
De bedoeling van deze mogelijkheid is om bestaande gebouwen zoveel mogelijk te kunnen blijven benutten. Indien aan een bepaald gebouw een nieuwe invulling gegeven wordt, dient hiervoor immers elders geen nieuw gebouw opgericht te worden.
Wat zijn de voorwaarden voor een zonevreemde functiewijziging?
De voorwaarden voor een zonevreemde functiewijziging verschillen geval per geval. Toch zijn er enkele basisvoorwaarden waar er steeds aan voldaan moet zijn:
- Het gebouw bestaat nog. De mogelijkheden voor een zonevreemde functiewijziging gelden niet voor reeds afgebroken gebouwen. Ook gelden deze niet voor gebouwen die nog moeten opgericht worden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een vergunning verkregen werd, maar deze vergunning nog niet werd uitgevoerd.
- Het gebouw is niet verkrot. Dit wil zeggen dat het nog voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit. Zo dienen onder andere de fundering en de dragende elementen van het dak nog in orde te zijn.
- Het gebouw en de erin uitgeoefende functie zijn hoofdzakelijk vergund. Dit is de moeilijkste, maar ook de belangrijkste voorwaarde. Wanneer een gebouw hoofdzakelijk vergund is, is wettelijk bepaald. Hiervoor gelden er bijzondere definities met elk op zich weer verschillende toepassingsvoorwaarden. Dit maakt dat het niet altijd even makkelijk is om dit na te gaan of aan te tonen. Tot voor kort diende steeds zowel de constructie op zich als de erin uitgeoefende functie vergund (geacht) te zijn.
- Het gebouw is niet gelegen in recreatiegebied.
- Het gebouw is niet gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Wat ruimtelijk kwetsbaar gebied is, is wettelijk vastgelegd. Het gaat hier bijvoorbeeld om bos- of natuurgebied.
- De zonevreemde functiewijziging brengt de normale bedrijfsvoering van vergund (geachte) bedrijven in de omgeving, niet in het gedrang.
Let op: het is niet omdat u zou voldoen aan alle wettelijke voorwaarden, dat u automatisch recht heeft op een zonevreemde functiewijziging. Zo zal de overheid bijvoorbeeld ook nagaan of de zonevreemde functiewijziging wel in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening. Hierbij speelt vooral de vraag of de aangevraagde functie zich inpast in de omgeving. Bijvoorbeeld of deze toch niet te veel hinder veroorzaakt naar de omwonenden. Zij kan op basis hiervan alsnog de aanvraag weigeren. Dit zelfs indien u wel voldoet aan alle andere wettelijke voorwaarden.
Hier vindt u meer informatie over welke stappen u kan ondernemen tegen de weigering van een omgevingsvergunning en het verloop van de beroepsprocedure bij de provincie.
Regularisatie zonevreemde functiewijziging?
Tot voor kort was de regularisatie van een zonevreemde functiewijziging niet mogelijk. Eén van de vereisten voor een zonevreemde functiewijziging hield immers in dat op het moment van de aanvraag ook de functie vergund diende te zijn. Gelet op het feit dat bij een regularisatie de functie reeds gewijzigd was zonder vergunning, kon er dan ook niet voldaan worden aan deze voorwaarde.
Het Verzameldecreet Omgeving schafte recent deze laatste voorwaarde af. Hierdoor is het voortaan wel mogelijk om een zonevreemde functiewijziging te regulariseren. De overige hierboven opgesomde algemene voorwaarden blijven wel gelden. Zo zal het nog steeds dienen te gaan om een gebouw dat bestaat, niet verkrot is, hoofdzakelijk vergund is op het vlak van constructie, enz. Ook dient de aanvraag nog steeds de toets aan de goede ruimtelijke ordening te doorstaan. Eveneens dient voldaan te zijn aan de specifieke toepassingsvoorwaarden die gelden per zonevreemde functiewijziging.
Conclusie
Het is voortaan mogelijk om een zonevreemde functiewijziging te regulariseren. Hiervoor zal u wel steeds moeten aantonen dat u voldoet aan al de geldende voorwaarden. Dit is niet steeds even makkelijk. Zeker nu naast de algemene voorwaarden er steeds voor elke zonevreemde functiewijziging ook nog bijkomende specifieke voorwaarden gelden.
Bovendien zal uw aanvraag ook moeten voldoen aan de goede ruimtelijke ordening. Ook dit zal u in uw aanvraag moeten aantonen. Het is dan ook aan te raden om u bij de opmaak van de aanvraag voor een zonevreemde functiewijziging te laten bijstaan door een specialist ter zake.
Wilt u een aanvraag indienen voor (de regularisatie van) een zonevreemde functiewijziging? Neem dan gerust contact op met onze advocaat omgevingsrecht. Deze staat u bij met vergunningsaanvragen voor heel Vlaanderen.
