Zelf bouwen in Spanje: veel Belgen kiezen om een eigen Spaanse casa te bouwen, die voldoet aan de Belgische standaarden en normen. Het bouwproces verloopt echter anders dan in België of Nederland en wordt vaak als een administratief kluwen ervaren. Dit artikel zal het bouwproces in Spanje stap voor stap bespreken.
Stap 1: Een geschikte bouwgrond vinden
Een goede bouwgrond vinden is de eerste en belangrijkste stap. Uw mogelijkheden zullen immers afhangen van het ruimtelijk ordeningsplan en de gemeentelijke bouwnormen. In een vorig artikel bespraken we reeds uitgebreid de aankoop van een bouwgrond.
Lees meer over een bouwgrond kopen in Spanje.
Stap 2: Een architect aanstellen
Een architect zal op basis van uw wensen en budget eerst een voorontwerp (Anteproyecto) opmaken. Ook zal hij u bijstaan bij het verkrijgen van de bouwvergunning.
Vanaf dat u het voorontwerp goedkeurt, wordt er een basisontwerp (Proyecto Básico) samengesteld om de vergunningsaanvraag in te dienen bij de gemeente (Departamento de Urbanismo/ Concejalía de Urbanismo). Het basisontwerp is dan in feite een algemene omschrijving van het project, met vloerplannen en de technische aspecten.
Na voorlopige goedkeuring van het basisontwerp door de gemeente, wordt er een definitief ontwerp (Proyecto Ejecución) ingediend. Het definitief ontwerp is gedetailleerder en toont tevens aan dat uw bouwplannen voldoen aan de stedenbouwkundige eisen. Voor kleinere projecten worden het basisontwerp en het definitief ontwerp doorgaans gecombineerd tot één document.
Na goedkeuring van het definitief ontwerp ontvangt u de definitieve vergunning (La Licencia de Obras). Bij het verkrijgen van de vergunning betaalt u een gemeentebelasting (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) van +- 3% van de bouwkost.
De erelonen van een architect bedragen +- 10% van de bouwkost.
Stap 3: Een aannemer aanstellen
Een goede aannemer vinden in Spanje (en in het buitenland in het algemeen) doet u best op basis van referenties. Welke projecten heeft de aannemer reeds gerealiseerd? Zijn de voorgaande promotoren tevreden? Wat is de reputatie van de aannemer in de markt?
Daarnaast is een sluitende aannemingsovereenkomst cruciaal. Niet alleen de prijs (wat inbegrepen) en de betalingsvoorwaarden spelen hierbij van belang, maar ook vraagt u best duidelijke garanties voor een correcte en tijdige oplevering.
Lees meer over een bouwbedrijf in Spanje aanstellen.
Stap 4: De uitvoering van de werken
Uw architect zal de werken van de aannemer blijven opvolgen (Supervisión Técnica de la Obra). Ook zal hij een technische materialenlijst opmaken (Memoria de calidades).
Op die manier kijkt de architect toe op het correcte verloop van de werken, conform het definitief ontwerp. Hierbij kan hij ook een ingenieur-architect (Aparejador) aanstellen. Deze persoon superviseert de eigenlijke werken en controleert de prestaties van de aannemer.
Stap 5: De oplevering van de werken
Vooraleer de aannemer u uitnodigt voor de voorlopige oplevering, zal uw architect bevestigen dat de woning werd gebouwd volgens de bouwvergunning (Certificado de final de Obra).
Eens dit document werd afgeleverd, kunt u bij de gemeente het conformiteitsattest bekomen (Cédula de Habitabilidad /Licencia de Primera Ocupación). Met het conformiteitsattest toont u aan dat de constructie voldoet aan de lokale woningnormen. Zonder dit document is het in principe niet mogelijk om nutsvoorzieningen aan te sluiten.
Tot slot moet u de water- en elektriciteitsinstallatie laten keuren. U ontvangt dan een attest waaruit blijkt dat de installaties conform de vigerende normen werden geplaatst (Boletín de Instalación Electrico, Boletín de Instalación de Agua).
Wij raden onze cliënten die zelf bouwen in Spanje aan om eerst deze documenten te verkrijgen vooraleer zij de voorlopige oplevering toestaan.
Lees meer over het conformiteitsattest.
Stap 6: Zelf bouwen in Spanje: tienjarige aansprakelijkheid?
In principe moet u als promotor van een nieuwbouwwoning een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (Seguro Decenal) afsluiten voor structurele gebreken die de stabiliteit van de woning kunnen aantasten. Zo’n verzekering kost +- 0,5% van de waarde van de constructie.
Indien u echter een woning bouwt om zelf te bewonen, bent u een “Autopromotor“. U dient dan geen tienjarige aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Maar als u ooit besluit om te verkopen, bent u wel verplicht om potentiële kopers te melden dat u niet verzekert bent. Een intelligente koper kan het ontbreken van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering gebruiken om van de prijs af te dingen.
Lees meer over de regels over verborgen en zichtbare gebreken bij een woning in Spanje.
Stap 7: De notariële akte
Om het bouwproces te finaliseren, moet u de constructie registeren in het eigendomsregister. Dit gebeurt via een notariële akte (Declaración de Obra Nueva). In deze notariële akte worden tevens de volgende documenten opgenomen:
- het definitieve ontwerp (Proyecto Ejecución);
- de bouwvergunning (La Licencia de Obras);
- het opleveringscertificaat (Certificado de final de Obra);
- het conformiteitsattest (Licencia de Primera Ocupación);
- de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (Seguro Decenal) of uw verklaring dat u geen verzekering afsluit.
Nadat de notariële akte werd opgemaakt, betaalt u een zegelrecht van 1,5% à 2% op de waarde van de constructie, afhankelijk van de autonome regio.
Tot slot dient u de woning aan te geven in het kadaster zodat u binnen een aantal jaar de IBI-belasting (gemeentebelasting/onroerendgoedbelasting) kunt betalen.
Lees meer over het verschil tussen het eigendomsregister en het kadaster.
Stap 8: aansluiting nutsvoorzieningen
Finaal kunt u in de laatste stap de contracten voor water en elektriciteit afsluiten met de nutsbedrijven. Hiervoor heeft u de keuringsattesten (Boletín de Instalación Electrico, Boletín de Instalación de Agua) nodig.
Belangrijk: de Spaanse meerwaardebelasting
Houd er rekening mee dat er een meerwaardebelasting is in Spanje. Om een correcte meerwaarde te berekenen, is het belangrijk dat uw NIE-nummer wordt vermeld op al uw facturen.
Lees meer over de meerwaardebelasting bij de bouw van een eigen woning.
Besluit: laat u begeleiden
Zelf bouwen in Spanje is geen evidentie. Het is belangrijk dat u eerst een geschikte bouwgrond vindt waarop u kunt bouwen conform uw wensen. Eens u de bouwgrond heeft gekocht, werkt u best op basis van referenties voor de selectie van aannemers en architecten. Daarom dat u ook sluitende overeenkomsten laat opmaken, zodat u garanties heeft voor een correcte afwerking.
Heeft u vragen over zelf bouwen in Spanje? Neem gerust contact op.
