U wenst een oude hoeve om te vormen tot een B&B. Of u wenst een rustig gelegen woning aan te kopen in buitengebied. In dit geval bestaat het risico dat het gaat om een zonevreemd gebouw. Aan zulke gebouwen mag u echter niet zomaar alle werken uitvoeren die u wilt. Hiervoor gelden strenge beperkingen en voorwaarden. Huidig artikel licht de mogelijkheden van een zonevreemde woning toe.
Wat is een zonevreemde woning?
Een zonevreemde woning is een woning die in een zone ligt waar wonen in principe niet is toegelaten. Meestal gaat het om agrarisch gebied, bosgebied, park- of natuurgebied. Deze situatie is ontstaan omdat men pas eind jaren ’70 via gewestplannen gronden is gaan opdelen in verschillende bestemmingen.
Woningen die voor deze periode gebouwd werden, kwamen hierdoor niet altijd in de juiste zone te liggen. Ook kan het gaan om gebouwen die eerst wel in de juiste zone lagen, maar waarvan nadien het gebruik gewijzigd is. Denk bijvoorbeeld aan een woning bij een landbouwbedrijf, maar waarbij nadien de landbouwactiviteiten werden stopgezet.
Een zonevreemde woning is dus niet hetzelfde als een illegale woning. Een illegale woning is immers opgericht zonder vergunning. Dit terwijl voor de meeste zonevreemde woningen er wel een vergunning beschikbaar is, maar deze woningen nadien in een andere zone kwamen te liggen.
Hier vindt u meer informatie over een bouwovertreding regulariseren.
Welke werken zijn mogelijk bij een zonevreemde woning?
Aan een zonevreemde woning mag u niet zomaar alle werken uitvoeren die u wilt. Hiervoor gelden bepaalde beperkingen. De mogelijkheden voor zonevreemde gebouwen zijn wettelijk vastgelegd. Het gaat hier om de zogenaamde zonevreemde basisrechten.
In het algemeen zijn de volgende werken toegestaan aan een zonevreemde woning:
- Verbouwen
- Herbouwen op dezelfde plaats
- Herbouwen op een gewijzigde plaats
- Uitbreiden
- Herstelwerken bij vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak
- Een limitatief aantal zonevreemde functiewijzigingen
Voor elk van deze werken gelden bijzondere voorwaarden. Zo mag bij een verbouwing het bestaande aantal woongelegenheden niet toenemen. Bij herbouw en uitbreiding is het volume van de herbouwde of uitgebreide woning beperkt tot maximaal 1.000m3.
Herbouwen en uitbreiden zijn echter niet toegelaten in ruimtelijk kwetsbaar gebied of in recreatiegebied. Wat ruimtelijk kwetsbaar gebied is, is wettelijk vastgelegd. Het gaat hier bijvoorbeeld om bos- of natuurgebied. Hetzelfde geldt voor de limitatief opgesomde zonevreemde functiewijzigingen. Ook deze zijn niet mogelijk in ruimtelijk kwetsbaar gebied of in recreatiegebied.
Belangrijk om te vermelden is dat een ruimtelijk uitvoeringsplan deze basisrechten kan aanvullen en uitbreiden. Ook kan een ruimtelijk uitvoeringsplan een kleiner maximaal toegelaten bouwvolume opleggen bij herbouw. Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan echter niet voorzien in een uitbreiding van de limitatief opgesomde zonevreemde functiewijzigingen.
Mag u over zomaar bijbouwen aan een bestaande woning?
Wat zijn de andere voorwaarden om beroep te doen op deze mogelijkheden?
Om beroep te doen op de zonevreemde basisrechten, gelden ook nog een aantal andere voorwaarden. Deze voorwaarden gelden ongeacht de werken die men wenst uit te voeren (verbouw, herbouw, uitbreiding of functiewijziging). Zo moet het gaan om een zonevreemde woning die:
- nog bestaat
- hoofdzakelijk vergund is
- nog niet verkrot is.
Om te bepalen of een woning voldoet aan deze voorwaarden, gelden vervolgens op zich weer telkens bepaalde definities. Zo wordt een woning als verkrot beschouwd indien deze niet meer voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit. Hieronder worden bijvoorbeeld problemen met de fundering of de dragende elementen van het dak begrepen.
Hier vindt u meer informatie over de procedure om een omgevingsvergunning aan te vragen.
Overweegt u de aankoop van een zonevreemd gebouw?
Indien u de aankoop van een zonevreemd gebouw overweegt, laat u best de bovenstaande elementen controleren alvorens over te gaan tot aankoop. Enkel op deze manier heeft u voldoende zekerheid. In de praktijk zien we immers vaak dossiers die ingediend werden zonder voorafgaand onderzoek, waarbij nadien blijkt dat er problemen zijn met het vergund karakter van de zonevreemde woning. Of dat wat men met het zonevreemde gebouw wil doen, juridisch niet mogelijk is. Een aanpassing van de plannen of de indiening van een gewijzigde vergunningsaanvraag zijn dan vaak de enige optie.
Soms is ook dit niet mogelijk en blijft als enige optie over om het zonevreemde gebouw opnieuw te verkopen. Bij problemen met het vergund karakter van de zonevreemde woning kan dit mogelijks
problematisch zijn.
Waarom is een stedenbouwkundig onderzoek aangewezen?
Bent u van plan om te investeren in een zonevreemde woning? Wij kunnen u bijstaan met uw eventuele aankoop. Neem dan gerust contact op met onze advocaat omgevingsrecht. Zo vermijdt u eventuele problemen bij de aankoop en het later verkrijgen van een vergunning.
