In ons bericht van juni 2021 lichtten we toe dat Spanje de waarderingsmethode voor vastgoed gaat herzien. Deze nieuwe waarderingsmethode is sinds 2022 operationeel. Daarom vindt u in dit artikel meer informatie over de waardering van vastgoed in Spanje.
Wat is de fiscale waarde?
De fiscale waarde (Valor de Referencia del Mercado) gebruikt de administratie om de minimale waarde van vastgoed in een nalatenschap of schenking vast te stellen. Ook kan deze waarde worden gebruikt om na te gaan of de koopprijs van een woning wel marktconform is. Op die manier kan men prijsbewimpeling tegengaan.
De fiscale waarde staat los van de kadastrale waarde (valor catastral). De kadastrale waarde, die aanzienlijk lager is, blijft de berekeningsbasis voor de gemeentebelasting (IBI), de personenbelasting en de niet-residentenbelasting.
Kort samengevat: de fiscale waarde geldt voor de waardering voor transacties: kopen, verkopen, erven en schenken. De kadastrale waarde geldt voor de berekening van periodieke belastingen.
Hier vindt u meer informatie over erven in Spanje en de jaarlijkse kosten van een woning in Spanje.
Wat is er nu veranderd aan de waardering van vastgoed in Spanje?
Tot 2021 hanteerden de Spaanse belastingkantoren een aantal vaste criteria, zoals de bebouwde oppervlakte, op basis waarvan zij zelf per onroerend goed een schatting maken. Concreet vermenigvuldigden zij de kadastrale waarde met een coëfficiënt. Bijvoorbeeld de kadastrale waarde * 1,20.
Met de nieuwe waarderingsmethode kijkt de administratie naar de verschillende gegevens van de lokale registratiekantoren. Zo houdt men rekening met de effectief geregistreerde koopprijzen. De waarderingsmethode komt dus dicht bij de marktwaarde. Daarom is er een mogelijkheid om de referentiewaarde te verminderen met 10%.
Wat zijn de gevolgen?
De berekeningswijze van de nieuwe referentiewaarde zal voor de meeste transacties resulteren in een hogere waardering. In praktijk zullen de belastingen voor de erf- en schenkbelasting dus stijgen. De belastbare grondslag is immers hoger.
Een recent dossier resulteerde in het volgende voorbeeld. Een appartement gelegen in Alicante heeft een geschatte marktwaarde van 140.000 EUR en een kadastrale waarde van 40.000,00 EUR. De fiscale waardering in 2021 kwam neer op 90.000,00 EUR. Omwille van de nieuwe berekeningswijze komt de nieuwe referentiewaarde uit op 120.000,00 EUR. Het uitgangspunt voor de registratierechten, de schenk- en erfbelasting en de meerwaardebelasting is dan 120.000,00 EUR.
Wanneer ook de Vlaamse erfbelasting van toepassing is, zal de verhoogde referentiewaarde tevens impact hebben op de in Vlaanderen te betalen belastingen. Buitenlands vastgoed wordt immers bijgeteld in de onroerende boedel van de nalatenschap.
Ook bestaat het risico op een tekortschatting bij vastgoedaankopen. De Spaanse belastingdienst zal lage aankoopprijzen sneller betwisten. Het is dan belangrijk om op voorhand de fiscale waarde van een transactie na te gaan.
Wat als de fiscale waarde hoger is dan de marktwaarde?
In dat geval dient u op basis van een schattingsverslag aan te tonen dat de marktwaarde lager is dan de referentiewaarde. De Spaanse administratie heeft echter 4 jaar tijd om de waardering van de schatter te betwisten. Concreet heeft u de keuze om een schatter aan te stellen of om extra belastingen te betalen.
Lees meer over de controleschatting in Spanje.
Hoe kan ik de fiscale waarde raadplegen?
Zelf de waardering van vastgoed in Spanje berekenen is niet meer nodig. Dit proces werd immers geautomatiseerd. Hier vindt u de link naar de website van het kadaster.
Belgisch buitenlands KI
Het Belgische buitenlands kadastraal inkomen (KI) staat los van de nieuwe waarderingsmethode in Spanje. België maakt de herberekening van de actuele verkoopwaarde naar de (fictieve) verkoopwaarde van 1975.
Lees meer over de berekening van het buitenlands KI.
Besluit
De nieuwe regels gaan zeker voelbaar zijn voor toekomstige nalatenschappen en schenkingen, zowel in Spanje als in België. Voor erfenissen en schenkingen gaan de belastingen indirect naar omhoog.
Voor aan- en verkooptransacties zal u rekening moeten houden met de referentiewaarde om een tekortschatting te vermijden.
Heeft u vragen over erven en schenken in Spanje? Neem dan gerust contact op.
