Bij de verkoop van vastgoed betaalt u in Spanje meerwaardebelasting. Als Spaans inwoner geldt de meerwaardebelasting zelfs voor uw wereldwijd inkomen, met tarieven van 19 – 26% op de gerealiseerde meerwaarde. Er zijn echter een aantal vrijstellingen of verminderingen mogelijk. In dit artikel bespreken we de proportionele vrijstelling in de Spaanse meerwaardebelasting bij de aan- en verkoop van de gezinswoning.
Hier vindt u meer informatie over de meerwaardebelasting in Spanje.
De proportionele vrijstelling
Indien u uw gezinswoning verkoopt om de aankoop van een nieuwe gezinswoning te financieren, heeft u als Spaans fiscaal inwoner recht op een belastingvermindering. Deze vermindering is geheel of gedeeltelijk, afhankelijk van de gerealiseerde meerwaarde die u herinvesteert. Aan de hand van het onderstaande voorbeeld lichten we het proportionele karakter toe.
U heeft 15 jaar geleden een appartement in Calpe gekocht voor 120.000 euro. U betaalde 12.000 euro overdrachtsbelastingen en 4.000 euro aankoopkosten. U heeft 100.000 euro geleend middels een hypothecair krediet. De totale investering bedroeg dan 136.000 euro.
U kan het appartement vandaag verkopen voor 300.000 euro. U heeft 7.500 euro aan verkoopkosten (makelaar, annulering hypotheek, EPC-attest). Er staat nog een hypotheek open van 25.000 euro.
De gerealiseerde meerwaarde en de belastbare basis voor de Spaanse meerwaardebelasting bedraagt 156.500 euro. Concreet bent u 34.875,00 euro meerwaardebelasting verschuldigd in Spanje.
U besluit de totale opbrengst van de verkoop, zijnde 267.500 euro (300.000 – 7.500 kosten – 25.000 afbetaling hypotheek), te herinvesteren in een nieuwe gezinswoning binnen de EU, bijvoorbeeld in Altea. In dat geval betaalt u geen meerwaardebelasting in Spanje.
In geval u evenwel bijvoorbeeld 180.000 euro herinvesteert in uw nieuwe woning, bedraagt de vrijgestelde meerwaarde 105.308,41 euro (gerealiseerde meerwaarde *(geherinvesteerde bedrag/te herinvesteren bedrag). Dit betekent dat de belastbare basis voor de meerwaardebelasting 51.191,59 euro bedraagt. Concreet betaalt u dan 10.654,07 euro meerwaardebelasting in Spanje.
Wat zijn de voorwaarden van deze belastingvermindering?
Er zijn drie voorwaarden.
- U verkoopt uw bestaande gezinswoning.
- De opbrengt herinvesteert u geheel of gedeeltelijk twee jaar vóór de verkoop of twee jaar na de verkoop van uw bestaande gezinswoning in een nieuwe woning (eventueel met renovatie).
- De nieuwe woning wordt uw nieuwe gezinswoning binnen één jaar na de aankoop of oplevering van de renovatiewerken.
Onder gezinswoning wordt verstaan: een woning die u langer dan drie aaneengesloten jaren uw gebruikelijke verblijfplaats is, tenzij in geval van een uitzonderlijke situatie, bijvoorbeeld een echtscheiding. De woning die u verkoopt moet dus tijdens de twee jaar voorafgaandelijk aan de verkoop de status van gezinswoning hebben verworven.
In geval u in het jaar van verkoop van uw bestaande woning nog geen herinvestering heeft gedaan, dient u dit aan te geven in uw Spaanse belastingaangifte.
Komt de verkoop van een buitenlandse gezinswoning ook in aanmerking?
Doorgaans zal het land waar uw gezinswoning is gevestigd, ook het land van uw fiscale residentie zijn. Maar het is mogelijk dat u wordt aanzien als fiscaal inwoner in Spanje, met nog (een tijdelijke) gezinswoning in het buitenland. De verkoop van uw gezinswoning buiten Spanje komt dan echter in aanmerking voor de vrijstelling. U dient wel rekening te houden met de verschillende termijnen en voorwaarden. Zo moet de buitenlandse woning kwalificeren als gezinswoning in de loop van twee jaren voorafgaandelijk aan de verkoop ervan.
Als u meerwaardebelasting betaalde in het land waar uw gezinswoning is gelegen, kunt u doorgaans (afhankelijk van het dubbelbelastingverdrag) de in het buitenland betaalde meerwaardebelasting aftrekken van de in Spanje te betalen meerwaardebelasting. Als de buitenlandse meerwaardebelasting hoger is dan de Spaanse meerwaardebelasting, kunt echter geen belasting terugvorderen.
Bent u van plan om te emigreren naar Spanje en heeft u vragen over de Spaanse meerwaardebelasting? Neem dan gerust contact met ons op.
