Om te verhuren in Portugal aan toeristen, Alojamento Local, heeft u een vergunning nodig van de gemeente. Dit artikel licht toe welke stappen u dient te ondernemen om te mogen verhuren in Portugal.
Wanneer heeft u een vergunning nodig?
Als u uw onroerend goed in Portugal op korte termijn verhuurt aan toeristen, heeft u in principe een vergunning nodig. Er zijn vier categorieën van verhuurbare gebouwen.
- Een losstaand gebouw, zoals een villa, een vakantiehuis, etc.
- Een appartement. U kunt maximaal 7 appartementen per gebouw verhuren, op voorwaarde dat de te verhuren appartementen niet meer dan 75% van de appartementen in het gebouw uitmaken.
- Een hostel of gastenhuis.
- Een kamer. U kunt maximaal drie kamers in een gebouw verhuren.
De maximumcapaciteit is 9 kamers per gebouw, voor maximaal 30 personen. Dit geldt niet voor hostels. De capaciteit wordt bepaald door het aantal bedden. Opklapbedden tellen niet mee.
Basisvereisten aan het gebouw
In het algemeen dient het gebouw in goede staat te zijn, zowel buitenzijde als binnenzijde. De basisvereisten moeten garanderen dat er geen krotten op de markt worden aangeboden.
Er moet stromend (warm & koud) water aanwezig zijn, ofwel via de nutsvoorzieningen, ofwel via een vergund watersysteem (bv. waterput). Ook is de woning aangesloten aan de riolering of is er een vergunde septische put aanwezig, met voldoende omvang voor de verhuurcapaciteit.
Per drie kamers is er minstens één badkamer met lavabo, toilet en bad of douche.
Daarnaast moeten er voldoende ramen zijn, of een balkon, ten einde voldoende ventilatie van de kamers toe te laten.
De privacy van de huurders moet gewaarborgd zijn.
Wat zijn de veiligheidsvereisten?
De woning moet in regel zijn met de lokale vigerende veiligheidsnormen. In het gebouw dienen bijvoorbeeld de volgende zaken aanwezig te zijn:
- Brandblussers en branddekens per kamer/unit, een branddeken in de keuken nabij de oven, een grote brandblusser per verdieping
- Eerste hulp kit (CE);
- Zichtbare informatie over de regels met betrekking tot zwemmen, liften, gemeenschappelijke ruimten, extra diensten, etc.
- Handleidingen van de aanwezige elektronische apparatuur;
- Het nationale noodnummer (112) moet duidelijk zichtbaar zijn.
Hygiëne
Minstens één keer per week dient u de verhuurde kamers schoon te maken en het beddengoed te vervangen. Dit moet ook telkens gebeuren vooraleer er een nieuwe huurder intrekt.
Andere vereisten?
Er dient een informatieboek te zijn met alle regels omtrent lawaaihinder en deponeren van het vuilnis. Indien er gemeenschappelijke delen zijn met andere eigenaars, dient u de regels van de mede-eigendom ook toe te voegen. Deze informatie moet beschikbaar zijn in minstens vier talen, waaronder het Portugees en het Engels.
Ook heeft u een klachtenboek nodig voor gasten.
U heeft een aparte verzekering nodig voor ongelukken door gasten.
Verhuren in Portugal: hoe registreren?
Verhuren in Portugal is een zelfstandige activiteit. U dient zich dus te melden bij de belastingen, de Finanças, als ofwel een eenmanzaak of als een vennootschap. Daarna dient u uw aanvraag in te dienen bij de gemeente (Câmara Muncipal), aan de balie (Balcão Único). De volgende documenten moet u kunnen voorleggen:
- Bewijs van eigendom van het onroerend goed;
- Bewijs dat water en elektriciteit aanwezig zijn conform de plaatselijke wetgeving;
- Bewijs dat u ingeschreven bent als zelfstandige (Certificate of Início de Actividade);
- Uittreksel van het kadaster (Caderneta predial urbana).
Na de aanvraag ontvangt u het registratienummer en kunt u in principe starten met de verhuuractiviteit. Binnen zestig dagen komt de gemeente controleren of uw gebouw aan alle voorwaarden voldoet. Indien het gebouw wordt afgekeurd, wordt het registratienummer ingetrokken.
De gemeente is vrij om in bepaalde regio’s accommodaties te beperken of te verbieden.
Vereniging van mede-eigenaars
In geval dat u appartementen of woningen in een urbansiatie verhuurt, is de toestemming van de vereniging van mede-eigenaars nodig. Zij kan eisen dat uw bijdrage in de gemeenschappelijke kosten wordt verhoogd met maximaal 30%.
Publiciteit
Elke vorm van publiciteit moet verplicht het registratienummer vermelden. Daarnaast ontvangt u van de gemeente een bord dat u voor de ingang van de accommodatie dient te plaatsen.
Registratie van huurders
U dient een gastenboek bij te houden en te delen met de politie via een specifieke overheidswebsite (SEF). Aankomst en vertrek van buitenlanders moet u binnen drie dagen melden.
Boetes
Voor natuurlijke personen gelden er boetes van 2500 tot 4000 euro voor overtredingen. Voor vennootschappen bedragen de boetes tussen de 25000 en 40000 euro.
Belastingen
Uiteraard dient u belastingen te betalen op uw huurinkomsten in Portugal.
Lees meer over belastingen in Portugal.
