Door de opkomst van online verhuurplatformen ervaart de toeristische sector in Spanje oneerlijke concurrentie van huiseigenaars die een tweedeverblijf verhuren aan toeristen. Daarom is er sinds 11 mei 2016 specifieke huurwetgeving voor verhuren in Andalusië aan toeristen. Dit artikel bespreekt de belangrijkste verplichtingen.
Belangrijk: als u verhuurt in de regio Costa Blanca, kan u hier verder lezen over de plaatselijke reglementering in de Comunidad Valenciana.
Wat wordt aanzien als toeristische verhuur?
Wanneer u regelmatig woningen gesitueerd in een residentiële zone verhuurt voor korte duur aan een bepaalde prijs, valt u onder de wetgeving toeristische verhuur. Er is sprake van ‘regelmatige’ verhuur als u gebruik maakt van promotiekanalen. Denk aan online verhuurplatformen, beheer door een makelaar, reisagentschappen etc. Ook indien u een eigen website heeft om uw woning te verhuren, valt u onder de wetgeving.
Wat wordt niet aanzien als toeristische verhuur?
Wanneer u uw woning kosteloos ter beschikking stelt aan vrienden en familie, is de wet voor toeristische huur niet van toepassing. Ook indien u uw woning verhuurt voor langer dan twee maanden is er geen sprake van toeristische verhuur. U kan dus gewoon verhuren aan bijvoorbeeld overwinteraars.
Daarnaast geldt er ook een andere regeling wanneer u drie of meer units verhuurt in hetzelfde gebouw. Tot slot geldt de wetgeving niet voor woningen gesitueerd in landbouwzone. Deze woningen worden door een andere wet geregeld.
Zolang u verhuurt aan vrienden, familieleden of kennissen, bent u safe. Vanaf dat u uw tweede verblijf online adverteert, is de wet toeristische verhuur op u van toepassing. Hieronder lichten we de verplichtingen toe.
Verplichtingen aan de woning
U dient een geldig conformiteitsattest te hebben. Dit attest zal tevens de maximumcapaciteit van uw woning bepalen. In ieder geval mag u nooit aan meer dan 15 personen tegelijkertijd verhuren in Andalusië. Wanneer u een gedeelte van de woning verhuurt, is dit maximum 6 personen. In beide situaties mogen er maximaal 4 personen per kamer zijn.
Er moet een ventilatiesysteem zijn en de ramen moet u kunnen bedekken tegen lichtinval.
De woning moet voldoende uitgerust zijn om het opgegeven aantal personen te huisvesten. Denk aan keukentoestellen, meubilair, kasten, bedden, beddengoed, etc. Ook dient er een handleiding aanwezig te zijn voor gebruik van de elektronische apparaten.
Er moet een vaste airco zijn indien u verhuurt in de maanden mei tot september en verwarming indien u verhuurt van oktober tot april.
Aanwezigheid van een EHBO-kit is noodzakelijk.
Uw contactgegevens of de contactgegevens van de beheerder moeten duidelijk zichtbaar zijn.
U moet toeristische informatie ter beschikking stellen over de regio, de naburige restaurants, winkels, parkings, apothekers, ziekenhuizen, transportmogelijkheden. Ook een map van de stad en een toeristische gids moeten aanwezig zijn.
Een klachtenboek moet tevens aanwezig zijn.
U moet een opkuisdienst aanbieden. De woning moet telkens na het verlaten van een huurder gereinigd worden.
Wanneer u slechts een aantal kamers in uw huis verhuurt en niet de gehele woning, moet u er zelf ook wonen.
Registratieverplichting
Vooraleer u begint te verhuren in Andalusië, moet u zich registreren bij de toeristische overheidsdienst van Andalucía en verklaren dat uw woning aan de bovenstaande vereisten voldoet. Daarna ontvangt u een uniek nummer dat u moet vermelden in al uw communicatie.
Merk op: tijdens de registratie moet u geen documenten, zoals bv. het conformiteitsattest, voorleggen. Behoud wel uw dossier in uw woning. Indien er inspecties plaatsvinden, moet u de documenten kunnen voorleggen.
Administratieve verplichtingen
Ten eerste moet u met elke huurder een overeenkomst opmaken waarin o.a. uw registratienummer en uw telefoonnummer staan vermeld. Daarnaast dient u een kopie van de identiteitskaarten van de huurders bij te houden. Deze gegevens, dus huurcontract + identiteitsgegevens huurder, dient u minstens één jaar bij te houden.
Tevens dient u een gastenboek bij te houden waarin u een aantal verplichte gegevens van de gasten moet bijhouden. U dient binnen de 24 uur na check-in deze gastengegevens te delen met de lokale politie (kan online). Gastengegevens moet u drie jaar bijhouden na check-in.
Tot slot moet u in de woning een prijslijst ter beschikking hebben. Prijzen zijn altijd inclusief water, elektriciteit, airco en opkuis bij aankomst. De wettelijke waarborg bedraagt 30% van het huurbedrag, tenzij u anders bepaalt in de voorwaarden. Indien de huurder 10 dagen voor check-in opzegt, mag u de helft van de borg behouden. Als de huurder evenwel binnen de 10 dagen voor check-in opzegt, mag u de hele borg behouden.
Ondanks al deze verplichtingen, hoeft u zich niet te registreren als onderneming.
Belastingen
U bent uiteraard verplicht om belastingen te betalen op uw huurinkomsten.
Lees meer over de niet-residenten belasting.
Let op: als u gebruik maakt van online platformen, worden uw gegevens gedeeld met de Spaanse fiscus.
Sancties
De sancties zijn afhankelijk van de soort inbreuk. Weet dat boetes voor kleine inbreuken kunnen oplopen tot 2.000 euro, zoals bijvoorbeeld het niet bijhouden van de huurcontracten. Ernstige inbreuken kunnen worden bestraft met boetes van 2.000 euro tot 18.000 euro, zoals bijvoorbeeld geen klachtenboek hebben. Ook kan u een verhuurbod krijgen van 6 maanden. Dan zijn er nog de boetes tot 150.000 euro voor zeer zware inbreuken en een verhuurverbod tot 3 jaar.
Besluit
Vanaf dat u regelmatig verhuurt, bent u verplicht een hele administratie bij te houden voor uw verhuuractiviteiten. Dit kan u enkel vermijden indien u verhuurt zonder gebruik te maken van promotiekanalen en dus in feite te verhuren aan vrienden, familie en kennissen.
Meer informatie over verhuren in Spanje zonder te voldoen aan de strenge wetgeving, vindt u hier.
