Wanneer u investeert in een woning met een urbanisatie of u koopt een Spaans appartement, dan bent u onmiddellijk lid van de vereniging van mede-eigenaars. Veel cliënten besteden echter geen aandacht aan (gedwongen) mede-eigendom in Spanje. Maar is dit wel terecht? In dit artikel zullen we beknopt toelichten hoe een vereniging van mede-eigenaars in Spanje werkt (hierna: VME).
Waarom is de VME relevant?
De VME bepaalt de gemeenschappelijke regels en de kosten voor de mede-eigenaars. De meeste kopers vragen enkel naar de jaarlijkse kosten. Indien u echter wenst te verhuren, bekijkt u best ook de regels van de mede-eigendom. Zo heeft de VME sinds 6 maart 2019 de mogelijkheid om vakantieverhuur te beperken of zelfs te verbieden.
Lees meer over de jaarlijkse kosten van een woning in Spanje.
De regels van de VME
De regels van de VME bestaat uit drie niveaus. Eerst hebben we de wet op de mede-eigendom (horizontale mede-eigendom of Ley de Propiedad Horizontal) met de algemene regels.
Daarnaast heeft elke mede-eigendom haar eigen statuten (Escritura de División Horizontal). Denk aan het vastleggen van de privatieve en de gemene delen in het wooncomplex, alsook de stemmen- en kostenverdeling per mede-eigenaar (de quotiteiten per eigenaar). De statuten worden vastgelegd per notariële akte en ingeschreven in het registratiekantoor. Een statutenwijziging vereist in principe unanimiteit.
Tot slot is er ook het reglement van mede-eigenaars (Normas de Regimen Interno). Hierin worden de dagdagelijkse en praktische zaken opgenomen. Bijvoorbeeld de beslissingen voor het onderhoud van de gemene delen (zwembad, tuin, poorten etc.), bepaalde veiligheidsvoorzieningen, bijkomende diensten (beveiliging, afvalophaling) etc. worden in het reglement van mede-eigendom opgenomen. Een reglementswijziging vereist in principe een gewone meerderheid.
Indien u een nieuwbouw koopt, zult u vaststellen dat de koopovereenkomst een clausule bevat die de promotor de bevoegdheid geeft om de statuten en het reglement van mede-eigendom vast te leggen. De eigenaars kunnen de regels in de eerstvolgende vergadering veranderen, mits het behalen van de benodigde stemmen.
Lees meer over nieuwbouw kopen in Spanje.
De organen van de VME
De organen van een urbanisatie in Spanje (of een appartementsgebouw) zijn de algemene of bijzondere vergadering van mede-eigenaars (la Junta), de voorzitter, de secretaris en de syndicus (el Administrador). Optioneel kunnen er ook ondervoorzitters worden aangesteld.
De algemene vergadering komt jaarlijks bijeen en beslist over de jaarrekening, het budget en de opgenomen agendapunten. Het quorum is 3/5 van de quotiteiten. Een bijzondere algemene vergadering is mogelijk indien mede-eigenaars met gezamenlijk 25% van de quotiteiten dit vraagt. Normaliter is de oproepingstermijn drie dagen, maar het reglement kan hiervan afwijken.
Let op: enkel mede-eigenaars die hun gemeenschappelijke kosten volledig hebben voldaan hebben stemrecht.
De syndicus is verantwoordelijk voor de dagdagelijkse taken en administratie van de mede-eigendom. De taken zijn gelijkaardig met een syndicus in België.
Vakantieverhuur en de vereniging van mede-eigenaars in Spanje
De algemene vergadering kan sinds maart 2019 via een statutenwijziging vakantieverhuur of toeristische verhuur binnen de mede-eigendom verbieden. Dit kan met een beslissing van 3/5 van de (aanwezige) quotiteiten. Het is daarom belangrijk dat u de statuten van de VME laat nakijken vooraleer u koopt.
Indien uw onroerend goed reeds voor de stemming een verhuurlicentie heeft verkregen, kunt u normaliter blijven verhuren.
Daarnaast kan de algemene vergadering hogere gemeenschappelijke kosten opleggen aan mede-eigenaars die hun woning verhuren aan toeristen.
Volgens rechtspraak van december 2023 kan de vereniging van mede-eigenaars ook vakantieverhuur verbieden op basis van een verbod in het reglement of in de statuten voor de uitoefening van een economische activiteit binnen het complex.
Lees meer over verhuren in Spanje.
Verplichtingen van de mede-eigenaars
Als mede-eigenaar bent u hoofdzakelijk verplicht om financieel bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten. Naast de gemeenschappelijke kosten is er ook een bijdrage aan het reservefonds van de VME. Deze bedrage is minimaal 10% van het jaarlijkse budget.
Weet dat u als nieuwe eigenaar tot 3 jaar voor aankoop verantwoordelijk bent voor de openstaande kosten en bijdragen. U neemt dus de schulden van de verkoper aan de VME over.
Vereniging van mede-eigenaars in Spanje: besluit
Bij de aankoop van vastgoed in Spanje is het belangrijk dat u niet alleen navraag doet naar de gemeenschappelijke kosten. Ook is het interessant om de notulen van de afgelopen algemene vergaderingen na te kijken. Eveneens dienen de statuten grondig nagekeken te worden als u van plan bent om te verhuren.
Lees meer over de voor- en nadelen van een urbanisatie in Spanje.
