Hoewel wij noch makelaars, noch economen zijn, krijgt Confianz regelmatig vragen over de evolutie van de vastgoedprijzen in Spanje. Deze bijdrage zal daarom summier de evolutie van de vastgoedprijzen toelichten sinds 2014.
Vraagzijde: stijging sinds 2014
Na de crash van 2008 startte begin 2014 het gestage herstel van de Spaanse vastgoedmarkt. Sindsdien zijn zowel het aantal vastgoedtransacties als de prijzen in stijgende lijn.
Zo vonden er in 2018 in totaal zo’n 550.000 vastgoedtransacties plaats tegenover +-380.000 vastgoedtransacties in 2014. Als u kijkt naar de periode van voor het barsten van de bubbel, tussen 2004 – 2007, vonden er gemiddeld 850.000 transacties per jaar plaats.
Wanneer we de opdeling maken tussen herverkoop en nieuwbouw, zien we dat voornamelijk de woningen in herverkoop de groei in vastgoedtransacties voor hun rekening namen. De nieuwbouwmarkt bleef dan weer dalen tussen 2014 en 2017, en stabiliseerde zich pas in 2018.
De stijgende vraag is eveneens merkbaar door het aantal buitenlandse kopers. In het eerste halfjaar van 2018 waren buitenlandse kopers verantwoordelijk voor 16% van de vastgoedtransacties. In de periode 2007-2013 was dit gemiddeld 10%. De Britten zijn met 14% van de buitenlandse kopers de grootste groep, gevolgd door de Fransen en de Duitsers, met elks 8%. De onzekerheid over Brexit is evenwel voelbaar, want tussen 2016 en 2018 vertegenwoordigden de Britten gemiddeld 19% van de aankopen door buitenlanders. De Belgen waren in de eerste helft van 2018 goed voor 5,5% van de aankopen door buitenlanders.
Buitenlanders kopen voornamelijk in de regio’s aan de Middellandse Zee, met Alicante als uitschieter. In de provincie Alicante werden in kwartaal 2/2019 48,48% van de vastgoedtransacties verricht door buitenlanders.
Lage rente versterkt de vraag
De huidige financieringsvoorwaarden zijn een belangrijke factor voor het totstandkomen van de vastgoedprijzen in Spanje. Enerzijds zijn de voorwaarden voor het aangaan van een hypotheek verbeterd. Zo is de gemiddelde rente op hypotheken in Spanje van 3,1% gedaald tot 2,1% in februari 2019. Ook de terugbetaaltijd werd verlengd: 22 jaar in 2018 tegenover 13 jaar in 2014.
Anderzijds – naar onze mening – stimuleert de lage rente ook het aantal buitenlandse kopers. Naar onze ervaring is een investering in Spanje vaak een alternatief voor het spaarboekje. Veel van onze cliënten bekijken de aankoop van Spaans vastgoed als een investering in het eigen welzijn, waarbij men de kosten recupereert door occasionele verhuur.
Lees meer over financiering van vastgoed in Spanje.
Aanbodzijde: meer bouwvergunningen, maar nog steeds overschot
Als we kijken naar een indicator van de aanbodzijde, namelijk het aantal goedgekeurde bouwvergunningen, zien we tussen kwartaal 1/2014 en kwartaal 3/2018 een stijging van 399% in Catalonië, 282% in de Canarische Eilanden, 272% in de Comunidad Andalucía (waaronder Costa del Sol en Costa de Almería), 245% in de Comunidad Valenciana (beter bekend als de Costa Blanca Noord en Costa Blanca Zuid), 238% in Madrid en 222% in de Balearen. In absolute cijfers waren er in 2018 zo’n 90.000 nieuwe goedgekeurde bouwvergunningen (ter vergelijking: bijna 900.000 goedgekeurde bouwvergunningen in 2006).
Het verschil tussen woningen opgeleverd sinds 2004 en de verkochte nieuwbouwwoningen werd medio 2018 geschat op 500.000 eenheden. Dit woningoverschot is sinds 2009 in dalende lijn.
Gevolg op de vastgoedprijzen in Spanje?
Dankzij de stijgende vraag – mede gestuwd door de lage rentes – en het krimpende aanbod, zijn de prijzen sinds het eerste kwartaal van 2014 gestaag gestegen. Cumulatief klommen de prijzen (nominaal) tussen begin 2014 en eind 2018 met 27%. Specifiek voor Madrid bedroeg de stijging 49%, voor Catalonië 39%, voor de Balearen 37%, voor de Canarische eilanden 20%, voor de Comunidad Andalucía 18% en voor de Comunidad Valenciana 16% (nominaal, einde kwartaal 3/2018).
Lees meer over nieuwbouw kopen in Spanje.
Lees meer over herverkoop kopen in Spanje.
Bronnen
Banco de España
Colegio de Registradores
Ministerio de Fomento
INE
LÓPEZ-RODRÍGUEZ, D. and LL. MATEA, “Evolución del mercado de alquiler en España”, Economic Bulletin, forthcoming, Banco de España, 2019.
