Bij de aankoop van een woning in Spanje wordt vaak de inboedel mee verkocht. Het kan ook zijn dat de verkoper expliciet vraagt om een onderscheid te maken tussen de waarde van de woning en de waarde van de inboedel. De verkoop van de meubels kan evenwel op het laatste moment nog tot discussies leiden. Daarnaast zijn er fiscale implicaties waarmee u best rekening houdt. Waar moet u opletten als u vastgoed gaat kopen in Spanje met de meubels?
Waarom wil de verkoper een opsplitsing maken?
Vooraleer we enkele adviezen meegeven, is het interessant om te weten waarom een verkoper graag de inboedel mee verkoopt en apart laat waarderen. Een veelvoorkomende reden bestaat eruit om de meerwaardebelasting bij verkoop van vastgoed in Spanje te drukken. Door de meubels apart te verkopen, kan hij (trachten om) een lagere verkoopprijs aan te geven, zodat hij een lagere meerwaarde realiseert. En dus minder belastingen moet betalen. Het tarief van de meerwaardebelasting is 19%.
Lees meer over de meerwaardebelasting in Spanje.
Wat zijn de fiscale implicaties voor de koper bij vastgoed kopen in Spanje met de meubels?
Ook voor de koper kan het aantrekkelijk lijken om de meubels apart aan te kopen. Het tarief van de overdrachtsbelasting is afhankelijk van de autonome regio, maar situeert zich tussen de 7 – 11%. Zo lijkt u dan de overdrachtsbelasting te besparen om het aandeel van de meubels. Bij een latere verkoop zal de koper het aandeel van de meubels evenwel niet kunnen aftrekken van de meerwaardebelasting, zodat hij op het einde van de rit eigenlijk meer betaalt. Daarnaast zijn er ook overdrachtsbelastingen verschuldigd op de roerende goederen, wat vaak wordt vergeten.
Een voorbeeld. U koopt een woning in Altea (Alicante) voor 400.000 euro, waarvan 40.000 euro voor de inboedel. U laat de woning beschrijven op 360.000 euro. De overdrachtsbelasting is dan 36.000 euro. Later kunt u de woning voor 500.000 euro verkopen. De meerwaarde die u realiseert is dan niet 100.000 euro, maar 140.000 euro. U betaalt dan 26.600 euro meerwaardebelasting. Op het aandeel van 40.000 euro betaalt u 7.600 euro. U verliest dus 3.600 euro.
Via de correcte manier laat u tevens de meubels registeren. In geval van het bovenstaande voorbeeld betaalt u dan in de regio Alicante 6% registratierechten op de waarde de inboedel. Later kunt u dan de inboedel mee opnemen als aankoopkost in de aangifte van de meerwaardebelasting, mits u over stavingsstukken beschikt.
Een voorbeeld. U koopt opnieuw dezelfde woning in Altea (Alicante) voor 400.000 euro, waarvan 40.000 euro voor de inboedel. In de akte wordt de opsplitsing vernoemd. De overdrachtsbelasting is dan 36.000 euro voor het onroerend goed en 2.400 euro voor de roerende goederen, in totaal 38.400 euro. Later bij verkoop kunt u als aankoopwaarde 400.000 euro aangeven. Bij verkoop aan 500.000 euro is uw meerwaarde dan 100.000 euro en betaalt u 19.000 euro meerwaardebelasting in plaats van 26.600 euro.
Belangrijke voorwaarde is dat u de aankoop van de inboedel voldoende documenteert. Niet alleen handig om de waarde ervan te kunnen aantonen bij de fiscus: we zien tegenwoordig meer en meer dat de Spaanse fiscus de verkoop van de meubels viseert. Maar ook om discussies met de verkoper te vermijden. Hieronder vindt u enkele tips over vastgoed in Spanje kopen met de inboedel.
1. Sla de publiciteit van de woning op
Bij het uitbrengen van uw bod of bij het ondertekenen van de reservatie, kunt u de publiciteit van de woning opslaan. In de (online) advertentie van de woning vindt u immers een omschrijving van de woning terug, alsook de foto’s met de inboedel. We raden u aan om deze pagina te downloaden, op te slaan en bij te houden in uw aankoopdossier. Ook wij slaan standaard de advertentie op voor onze cliënten. Later kunt u de advertentie gebruiken om aan te tonen welke zaken al dan niet inbegrepen waren in de aankoop. En ook voor het fiscaal dossier kan het handig zijn als stavingsstuk om een impressie te geven aan de behandelende ambtenaar.
Waar op letten vooraleer u een bod uitbrengt op een woning in Spanje?
2. Neem zelf foto’s tijdens het bezoek aan de woning
In praktijk is het niet evident om bij het uitbrengen van een bod ineens al een inventarislijst op te maken. Daarom kunt u bij het formuleren van uw bod ook reeds de belangrijkste objecten vermelden. Neem daarom tijdens het plaatsbezoek foto’s. Laat deze foto’s mee ondertekenen bij het afsluiten van het reservatiecontract. Op die manier kan er achteraf minder discussie ontstaan bij de opmaak van de inventaris.
De inventaris wordt immers opgemaakt in de fase tussen reservatie en het tekenen van de koopovereenkomst. Het zou niet de eerste keer zijn dat de inventaris die u uiteindelijk te zien krijgt veel beknopter is dan u verwachtte.
Hier vindt u meer informatie over het reservatiecontract.
3. Maak een gedetailleerde inventarislijst op met foto’s
Voeg als bijlage aan de onderhandse koopovereenkomst een gedetailleerde inventarislijst toe. De inventarislijst maakt immers integraal onderdeel uit van de koopovereenkomst. In deze inventarislijst beschrijft u alle artikelen die u overneemt, bij voorkeur met foto en een waardebepaling per object. Bijvoorbeeld: “tv, in goede staat, werkend, merk, productreferentie/artikelnummer, waarde: X euro, foto 4”. Vraag indien mogelijk aankoopfacturen voor de waardevollere objecten.
Zo is er geen discussie mogelijk over welke zaken inbegrepen zijn, en welke zaken de verkoper mag behouden. Indien er bij de inspectie vóór het verlijden van de koopakte blijkt dat er bepaalde objecten ontbreken, heeft u direct een maatstaf om de uiteindelijke koopprijs te verminderen. Laat deze inventarislijst door alle partijen, ook de makelaar, ondertekenen.
Voor de aangifte van de inboedel en voor de aangifte van de latere meerwaardebelasting is een inventarislijst eveneens een groot voordeel. De Spaanse fiscus zal dan veel moeilijker kunnen aantonen dat u de waarde van de meubels heeft overdreven teneinde minder belastingen te betalen.
4. Betaal niets contant
U kunt maar tot 1000 euro contant betalen in Spanje. Grotere contante betalingen zijn niet toegelaten. Bij de aankoop van een woning in Spanje doet u de aanbetaling via overschrijving en het saldo betaalt u via bankcheque. Voor de meubels betaalt u dus niets contant.
Hier vindt u meer informatie over hoe u een woning in Spanje betaalt.
