Binnenkort zal de Spaanse senaat een wetsontwerp behandelen waarin verschillende maatregelen tegen fiscale fraude worden opgenomen. Het doel is dat deze maatregelen in werking treden op 1 januari 2022. Het wetsontwerp verwijst eveneens naar een nieuwe manier om vastgoed in Spanje te schatten. Wellicht zal deze maatregel in feite neerkomen op een belastingverhoging voor de erfbelasting en de schenkbelasting.
Update: de wet werd ondertussen goedgekeurd in het Spaans Staatsblad.
Update januari 2022: hier vindt u meer informatie over de nieuwe waarderingsregels voor vastgoed in Spanje.
Hoe gebeurt de schatting van vastgoed in Spanje nu?
Bij vastgoedtransacties betaalt u belastingen op basis van de waarde van het vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan de verkooprechten (ITP) en/of zegelrechten (AJD) of de erfbelasting. Deze waardering gebeurt in principe op basis van de “werkelijke” waarde. De Spaanse rechtspraak interpreteert dit als de marktwaarde.
Teneinde om een tekortschatting – u laat bijvoorbeeld opzettelijk de verkoopprijs in de akte lager beschrijven dan u werkelijk betaalt – te vermijden, werkt de Spaanse fiscus met een systeem van de fiscaal (minimale aanvaardbare) waarde. De belastingkantoren van de Spaanse autonome regio’s hanteren een aantal criteria, zoals de bebouwde oppervlakte en de valor catastral, op basis waarvan zij zelf per onroerend goed een schatting maken. Dit is de fiscale waarde.
Indien de aangeven waarde in de akte lager is dan de fiscaal waarde, zal de Spaanse belastingdienst u uitnodigen om op het verschil tussen de fiscale waarde en de aangegeven waarde bijkomend belasting te betalen, eventueel vermeerderd met een boete. Het is dan aan u om aan te tonen dat de werkelijke waarde lager is dan de fiscale waarde. U kunt dit doen op basis van een schattingsverslag, advertenties van gelijkaardige woningen in de regio, foto’s van de staat van het goed etc. In België kent men een gelijkaardig systeem: de controleschatting.
Let op: de prijs in de koopakte lager aangeven dan de afgesproken prijs is niet alleen een misdrijf, maar komt later ook als een boemerang terug. Bij aankoop betaalt u afhankelijk van de regio tussen de 7 – 11% overdrachtsbelasting op de aankoopprijs. Maar bij verkoop betaalt u als niet-resident 19% op de meerwaarde. Hoe lager de aankoopprijs in de akte, hoe hoger de toekomstige meerwaarde…
Lees meer over de controleschatting in Spanje.
Hoe werkt de nieuwe schattingsmethode?
De nieuwe manier om vastgoed in Spanje te schatten is op heden nog niet duidelijk. Er is sprake van een waarderingsmethode op basis van de gegevens van de lokale notariaten, registratiekantoren en gemeenten. De doelstelling is om de fiscale waarde beter af te stemmen op de marktwaarde.
Wat zijn de gevolgen?
Doorgaans is de fiscale waarde van vastgoed in Spanje aanzienlijk lager dan de marktwaarde. Hierdoor is de verschuldigde belasting voor de erfbelasting en de schenkbelasting eveneens lager. Om die reden gebruiken we de fiscale waarde om nalatenschappen en schenkingen aan te geven. Indien men de fiscale waarde beter zal afstemmen op de marktwaarde, bijvoorbeeld door gegevens van notarissen te gebruiken, zullen de te betalen belastingen in praktijk stijgen.
De gevolgen zullen voornamelijk voelbaar zijn voor erfenissen en schenkingen in de autonome regio’s Valenciana, Catalonië en de Balearen. Dit omdat er in deze regio’s in vergelijking met bijvoorbeeld Andalusië en Murcia lage vrijstellingen zijn in de erf- en schenkbelastingen.
Lees meer over de schenkbelasting en de erfbelasting in Spanje.
Heeft u vragen over erven en schenken in Spanje? Neem dan gerust contact op.
Update: oktober 2021
