De betaalbaarheid van de huurwoningen in Spanje staan onder druk. De lokale inwoners hebben het moeilijk om een geschikte en betaalbare huurwoning te vinden. Denk aan steden zoals Valencia, Alicante, Barcelona, maar ook de eilanden zoals Tenerife. In dit artikel vindt u onze opinie over de gevolgen van de Spaanse huurmarkt voor buitenlandse investeerders.
Gevolg van de nieuwe huizenwet: minder aanbod op de huurmarkt
In mei 2023 introduceerde de Spaanse nationale overheid een nieuwe wet die de huurmarkt en huurprijzen in grote mate reguleert. Lokale overheden kunnen zones aanduiden waar de huurprijzen abnormaal zijn gestegen. In deze zones gelden er plafonds op de huurprijzen en beperkingen op de jaarlijkse huurindexatie. Ook kunnen er minder kosten aan de huurder worden doorgerekend. Tot slot is het moeilijker om tot een uithuiszetting over te gaan en heeft de huurder meer mogelijkheden om de huurperiode te verlengen.
Deze wetgeving heeft als gevolg – wat nu reeds zichtbaar is – dat het huuraanbod daalt. Minder eigenaars zijn geneigd om hun woning te verhuren. Betaalbaar wonen zal voor de lokale bevolking niet verbeteren, aangezien er wordt verwacht dat, door de daling van het aanbod, de huurprijzen nog zullen stijgen. Hierdoor zien we bij de lokale (voornamelijk jongere) bevolking een verschuiving naar co-housing en co-living.
Verdere verstrenging voor vakantieverhuur
Relevanter voor buitenlanders die investeren in Spanje zijn de gevolgen van de gewone huurmarkt op vakantieverhuur. De toename van het aantal appartementen en woningen voor vakantieverhuur zorgt voor schaarste op de gewone huurmarkt. Vooral in de toeristische gebieden, zoals Barcelona, Valencia en de eilanden is dit een groot probleem voor de lokale bevolking. Hierdoor zagen we in de afgelopen jaren reeds een verstrenging van de wetgeving voor vakantieverhuur. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars om vakantieverhuur te verbieden of over de bevoegdheid van de gemeentes in de autonome regio Valenciana om vakantieverhuur te beperken.
Onze verwachting is dat vakantieverhuur nog zal worden ontmoedigd in de verschillende autonome regio’s. Zo zijn er in de Canarische Eilanden initiatieven gaande om de bestaande regelgeving te herzien. En in Mallorca (Balearen) worden er tot minstens 2026 geen verhuurlicenties meer toegekend. Ook in de Comunidad Valenciana (Costa Blanca) zullen meer gemeentes strikter optreden.
De autonome regio’s zullen ons inziens op deze manier trachten meer aanbod te creëren op de huurmarkt door vakantieverhuur verder te beperken en te reglementeren. De hoop is dat er dan terug meer huurwoningen op de markt komen. Indien u vastgoed wenst te kopen in Spanje om te verhuren via vakantieverhuur, zal de selectie van de regio op basis van de wetgeving alsmaar belangrijker worden.
Meer emigraties
De Spaanse nationale overheid heeft het aantrekkelijker gemaakt voor expats om te leven en te werken in Spanje. Denk bijvoorbeeld aan het visum voor digitale nomaden (’thuiswerken’ in Spanje) met de bijbehorende fiscale stimulansen. Ook onder onze Belgische en Nederlandse klanten zien we een trend naar meer ’thuiswerken’ in Spanje. Dit type huurder heeft doorgaans een hoger budget en andere eisen dan de doorsnee Spanjaard, waardoor zij luxueuzer vastgoed huren. Dit is het vastgoed dat typisch wordt gekocht door buitenlandse eigenaars.
Daarnaast zien we meer gepensioneerden die eerst een jaar iets huren vooraleer zij een geschikte woning in Spanje kopen. Zij huren doorgaans in dezelfde regio’s waar ook tweedeverblijvers zich bevinden.
Besluit: trends voor de Spaanse verhuurmarkt in 2024
Indien u wenst te investeren in Spaans vastgoed om te verhuren, houd dan rekening met de verstrenging van de vakantieverhuurwetgeving. Op dit moment heeft u in bepaalde regio’s al geen garantie op het verkrijgen van een verhuurlicentie op moment van uw aankoop en deze tendens zal zich in de nabije toekomst verderzetten. Indien u reeds vastgoed in Spanje bezit, en u overweegt om te vakantieverhuren, is het wellicht beter om reeds een verhuurlicentie aan te vragen.
Anderzijds zien we opportuniteiten voor verhuur aan expats en tweedeverblijvers. Voor deze huurders dient u geen verhuurlicentie aan te vragen (maar de huurder wordt mogelijks wel beschermd door het strenge regime van woninghuur) en huren vaker voor de middellange termijn.
Herbekijk ons webinar over de trends in de vakantieverhuurwetgeving in Spanje.
