In een vorig bericht legden we uit wat vastgoed due diligence juist inhoudt. Dit artikel geeft meer uitleg over wanneer een stedenbouwkundig onderzoek bij een vastgoedinvestering nuttig is. Daarna lichten we het verloop van het stedenbouwkundig onderzoek voor vastgoed in Vlaanderen toe aan de hand van vier stappen.
Wanneer is een stedenbouwkundig onderzoek aangewezen?
In onder meer de volgende gevallen is een stedenbouwkundig onderzoek aan te raden:
1. Op het goed rust een bouwovertreding of bouwmisdrijf
Dit is een veelvoorkomend probleem in Vlaanderen. Het komt immers regelmatig voor dat bepaalde werken zonder vergunning werden uitgevoerd. Soms is zelfs helemaal geen vergunning beschikbaar. In dat geval is het nuttig om de mogelijkheden te onderzoeken, bijvoorbeeld het bouwmisdrijf of de bouwovertreding regulariseren.
U koop een woning met een bouwovertreding. Waar moet u op letten?
2. Het goed is niet gelegen in de juiste bestemmingszone
Vooral voor woningen in buitengebied speelt dit probleem. Zo zijn deze woningen vaak gelegen in agrarisch gebied, bosgebied of in natuur- of parkgebied. Deze gebieden zijn in principe niet bestemd voor woningbouw. Aan deze woningen kan men slechts beperkte werken uitvoeren. Daarnaast gelden er voor deze werken ook strenge voorwaarden. U kan deze woningen dus niet zomaar verbouwen. In dit geval is het nuttig om te kijken wat wel en niet mag alvorens u het goed aankoopt. Zeker wanneer u verbouwingen of grondige renovaties plant.
Lees meer over de mogelijkheden van zonevreemde woningen.
3. U wenst het goed een nieuwe bestemming te geven
Niet alle bestemmingen zijn overal toegelaten. Zo kan u bijvoorbeeld niet zomaar een woning omvormen naar een handelszaak. Ook mag een oude hoeve niet zonder meer omgevormd worden tot een B&B. Een hoeve mag ook niet zomaar opgesplitst worden in verschillende woningen. In dit geval moet onderzocht worden of de nieuwe bestemming toegelaten is in het gebied waarin het goed gelegen is.
Lees meer over een omgevingsvergunning aanvragen.
Hoe verloopt het stedenbouwkundig onderzoek?
Een stedenbouwkundig onderzoek verloopt in vier stappen.
Stap 1: Opvragen van ontbrekende informatie
De verkoper zal in eerste instantie de informatie die hij over het goed heeft, delen met de koper. In een eerste fase gaan we de volledigheid van deze informatie na. Eventuele ontbrekende informatie kunnen we daarna bij de verkoper opvragen.
Bij een stedenbouwkundige due diligence is het van belang dat we beschikken over de volgen de documentatie:
- Uittreksels uit het plannen- en vergunningenregister.
- De verleende vergunningen.
- Informatie over stedenbouwkundige inbreuken.
- Gegevens over bodemvervuiling.
- Informatie over de aanwezigheid van asbest.
- Gegevens over de ligging en het huidige gebruik van het goed.
In zoverre de verkoper deze informatie niet in zijn bezit heeft, kan hij deze documentatie opvragen bij de overheid. Zo kunnen we de uittreksels uit het plannen- en vergunningenregister tegen vergoeding aanvragen bij de gemeente. Ook eerder verleende vergunningen kunnen we via de openbaarheid van bestuur bij de gemeente bekomen. Verder kan u ook bij de gemeente terecht voor informatie over eventuele stedenbouwkundige inbreuken. Eventueel kan het strafdossier opgevraagd worden bij het openbaar ministerie. Voor informatie over bodemvervuiling kan u terecht bij OVAM. Hou er rekening mee dat het opvragen van deze informatie bij de overheid enige tijd in beslag kan nemen.
Eveneens zal in deze fase bijkomende informatie ingewonnen worden bij de verkoper. Deze beschikt immers over de meeste informatie met betrekking tot het onroerend goed. Voor bepaalde risico’s kan er hierbij gewerkt worden met verklaringen van de verkoper. Deze verklaringen kunnen opgenomen worden in de definitieve overeenkomst.
Stap 2: Analyse van de beschikbare informatie
Eens we beschikken over een volledig dossier, start de analyse. In deze fase gaan we aan de hand van de beschikbare informatie nagegaan welke stedenbouwkundige risico’s op het goed rusten. Zo kan er bij de aanwezigheid van een bouwmisdrijf gekeken worden of het mogelijk is om deze bouwovertreding te regulariseren. Ook analyseren we of het project dat u als aankoper wil realiseren, stedenbouwkundig haalbaar is. Daarom is het belangrijk dat u ons op voorhand volledig inlicht over uw plannen en doelstellingen.
Eveneens wordt nagegaan hoe er met de aanwezigheid van bepaalde risico’s kan omgegaan worden. Dit kan bijvoorbeeld door het opnemen van verklaringen van de verkoper in de verkoopsovereenkomst. Ook het verminderen van de aankoopprijs of het betalen van een schadevergoeding zijn een optie. Eveneens kan er voor geopteerd worden om bepaalde risico’s weg te werken alvorens de overeenkomst af te sluiten.
Stap 3: Uitschrijven van de bevindingen in een rapport
Het resultaat van het stedenbouwkundig onderzoek schrijven we neer in een rapport. Hierin wordt per risico weergegeven wat het risico inhoudt en hoe u hiermee kunt omgaan. Denk bijvoorbeeld aan het risico op het aanvechten van uw bouwvergunning of de mogelijkheden om een bouwmisdrijf of bouwovertreding te regulariseren.
Dit rapport kan de vorm aannemen van een uitgeschreven tekst of een samenvatting in de vorm van een presentatie. Bij een vendors due diligence kan de verkoper dit rapport gebruiken om te voldoen aan zijn informatieplicht. Ook kan dit rapport dienen als basis voor de onderhandelingen.
Lees meer over een bouwvergunning aanvechten.
Stap 4: Verwerken van de bevindingen in de koopovereenkomst
Tot slot bestaat de laatste stap erin om de inhoud van het rapport te verwerken in een overeenkomst. Hierbij kan er zoals eerder aangegeven gewerkt worden met verklaringen van de verkoper, clausules omtrent schadevergoeding of eventuele opschortende voorwaarden waaraan voldaan moet zijn om de verkoop definitief te maken. Op die manier vrijwaart u maximaal uw belangen.
Heeft u vragen over een vastgoedproject? Confianz staat u bij met al uw stedenbouwkundige vragen. Neem gerust contact op.
