Omwille van belasting- of financieringsdoeleinden koopt men wel eens Spaans vastgoed via een vennootschap. Maar wat als u aandelen overneemt van een Spaanse vennootschap met vastgoed? Met andere woorden: in plaats van rechtstreeks het vastgoed te kopen, neemt u de vennootschap over. Dit artikel zal u meer informatie geven over de overdrachtsbelastingen bij aandelen.
Aandelentransactie: in principe geen registratierechten of btw
De aan- of verkoop van aandelen in een Spaanse vennootschap is vrijgesteld van registratierechten (ITP) of btw. Indien de vennootschap echter eigenaar is van vastgoed gelegen in Spanje, zijn er twee uitzonderingen.
Uitzondering 1: patrimoniumvennootschappen
De eerste uitzondering heeft betrekking op patrimoniumvennootschappen. Zo betaalt u als de koper wel registratierechten of btw indien u:
- direct of indirect meer dan 50% van de aandelen verwerft in een Spaanse vennootschap;
- en het vastgoed in Spanje vertegenwoordigt meer dan 50% van het vermogen van deze vennootschap;
- en dit vastgoed wordt niet geëxploiteerd voor een economische activiteit.
Louter verhuren wordt in Spanje niet aanzien als een economische activiteit. Of de vennootschap een economische activiteit heeft, is een feitenkwestie.
Voorbeeld 1. U koopt de aandelen van een Spaanse vennootschap. Het vermogen van deze vennootschap bestaat uit één villa. Deze villa wordt gebruikt door de zaakvoerder om regelmatig te verblijven in Spanje. Daarnaast wordt de villa af en toe verhuurd via Airbnb. In dit geval zult u registratierechten betalen op de waarde van het vastgoed. De verhuringen worden immers niet aanzien als een economische activiteit.
Voorbeeld 2. U koopt de aandelen van een Spaanse vennootschap met verschillende onroerende goederen. De vennootschap verhuurt de onroerende goederen regelmatig via online huurkanalen, makelaars én eigen personeel. Omdat er hier sprake is van een economische activiteit, namelijk vastgoedbeheer, betaalt u geen registratierechten op de aandelenoverdracht. In geval er geen eigen personeel is, kunt u de economische activiteit nog steeds aantonen door de regelmatigheid van de verhuringen. De Spaanse fiscus moet immers bewijzen dat u de aandelen aankoopt met als enkel doel om registratierechten te vermijden.
De waardering gebeurt op basis van de minimale fiscale waarde van het onroerend goed.
Uitzondering 2: inbreng van vastgoed in een vennootschap
De tweede uitzondering gaat over een voorafgaandelijke inbreng van het vastgoed in een vennootschap. Indien het vastgoed binnen de 3 jaar voorafgaand aan de verkoop van de aandelen werd ingebracht in een vennootschap zonder aantoonbare economische activiteit, gaat de Spaanse fiscus ervan uit dat deze inbreng als uitsluitend doel heeft om belastingen te vermijden. Hierbij speelt het aantal aandelen geen rol. Zelfs als u minder dan 50% van de aandelen overneemt, dient u dan overdrachtsbelastingen te betalen.
Let op: meer complexiteit
Een buitenlandse vennootschap overnemen doet u niet zomaar. Het is sterk aan te raden dat u due diligence op de vennootschap laat uitvoeren vooraleer u de aandelen overneemt. Zo kunnen er bijvoorbeeld verborgen (belastbare) meerwaarden zijn of heeft de vennootschap een aantal zware contractuele verplichtingen. Daarnaast dienen ook de juridische controles op het vastgoed te gebeuren. Confianz kan u met beide punten bijstaan.
Conclusie
Als u de intentie heeft om een vennootschap over te nemen, dit omwille van haar professionele activiteiten, zijn er geen registratierechten of btw te betalen op de aandelenoverdracht. Indien u een vennootschap overneemt zonder aantoonbare activiteit, betaalt u bij de aandelenoverdracht wel registratierechten of btw op de waarde van het vastgoed.
