Veel Belgen en Nederlanders overwegen om vastgoed in Spanje te verhuren eens zij resident zijn in Spanje. Huuropbrengsten zijn uiteraard een mooie aanvulling op uw regulier inkomen, bijvoorbeeld uw pensioen. Daarom bespreken we in dit artikel de Spaanse belastingen op huurinkomsten voor Spaanse residenten.
Lees meer over de Spaanse belasting op huurinkomsten voor niet-inwoners.
Als resident in Spanje betaalt u belastingen op uw wereldwijd inkomen en vermogen. Ook huurinkomsten die u ontvangt zijn belastbaar in de Spaanse personenbelasting. Eerst zullen we toelichten hoe u de belastbare basis van het huurinkomen berekent. De belastbare basis is de grondslag voor de berekening van de eigenlijke belasting, dus het bedrag waarop de belastingtarieven worden op toegepast. Daarna bekijken we welke belastingverminderingen er bestaan. Tot slot bespreken we de tarieven.
Hier vindt u meer informatie over de fiscale impact van een emigratie naar Spanje.
Belastbare basis
Om de belastbare basis van de Spaanse huurinkomsten voor residenten te bepalen, maken we een onderscheid tussen de periode waarin u de woning heeft verhuurd en de periode waarin u de woning niet heeft verhuurd. Let op: het betreft niet uw gezinswoning, maar een woning die u niet als uw eigen duurzaam verblijf gebruikt, bijvoorbeeld een tweede verblijf of opbrengsteigendom.
In de periode waarin u de woning heeft verhuurd moet u alle inkomsten mee in rekening brengen. Dus niet alleen het huurinkomen, maar ook de kosten die u de huurder aanrekent, zoals bijvoorbeeld elektriciteit. Ook tot zes maanden achterstallige huur wordt aangerekend als een inkomen.
Van de huur mag u kosten aftrekken indien de kosten werden gemaakt tijdens de verhuurde periode én als de kosten gemaakt werden om de woning te kunnen verhuren. Aftrekbare kosten zijn de hypotheekrente, herstellings- en vervangingskosten (geen renovatiekosten), gemeentetaksen zoals de IBI, bijdragen aan de gemeenschap van mede-eigenaars/urbanisatie, schoonmaakkosten, verzekeringen, publiciteits- en makelaarskosten, onroerende afschrijving van 3% per jaar, roerende afschrijving van 10% per jaar indien de meubels apart staan vermeld in het contract, etc.
Let op: deze kosten mag u aftrekken indien zij gemaakt werden tijdens de huurperiode. Jaarlijkse vaste kosten zal u dus moeten prorateren. Als u 6 maanden per jaar verhuurt, kunt u maar de helft van de vaste kosten aftrekken.
Het huurinkomen verminderd met de aftrekbare kosten vormt het belastbaar inkomen.
In de periode waarin u de woning niet heeft verhuurd, wordt u belast op een kadastraal inkomen, de ‘imputación de renta inmobiliaria‘. Hierbij neemt u 2% van de kadastrale waarde zoals vermeld op het aanslagbiljet van de IBI, of 1,1% van de kadastrale waarde indien de kadastrale waarde werd herzien in de afgelopen 10 jaar. Indien er geen kadastrale waarde beschikbaar is, dient u 50% van de koopprijs te nemen.
Een voorbeeld. De kadastrale waarde van uw woning bedraagt 100.000 euro. Deze waarde werd de afgelopen tien jaar niet herzien. Hiervan neemt u 2%, zodat het belastbaar inkomen komt op 2.000 euro. Als u 6 maanden heeft verhuurd, is het belastbaar inkomen dus 1.000 euro.
Om het totale belastbaar inkomen te berekenen, neemt u het belastbaar inkomen uit de verhuringen en het geprorateerde kadastraal inkomen. Het totale huurinkomen na aftrek van kosten mag nooit lager zijn dan het kadastraal inkomen van één jaar. In het voorbeeld van hierboven is dus het minimaal belastbaar inkomen 2.000 euro.
Een voorbeeld. U heeft uw woning met een kadastrale waarde van 100.000 euro verhuurd in de zomermaanden. De totale huurperiode is 50 dagen. Het huurinkomen verminderd met de aftrekbare kosten bedraagt 4.000 euro. Het kadastraal inkomen komt op 1.726 euro (2.000 euro /365 *315). Het totale inkomen komt dan op 5.726 euro.
Een belastingvermindering voor verhuur van een gezinswoning of vaste verblijfplaats
Als u verhuurt aan een huurder die zijn vaste verblijfplaats vestigt in uw woning, kunt u de belastbare basis verminderen met een algemene vermindering van 60% voor contracten van voor 26 mei 2023 en 50% voor latere contracten. Er zijn specifieke verminderen van 90% (als u een huurprijsvermindering van minimaal 5% toestaat, 70%( als u voor het eerst verhuurt aan jongeren tussen 18 en 35 jaar) en 60% (als ur renovatiewerken heeft uitgevoerd) voor de verhuring van woningen gelegen ‘zonas tensionadas‘ waarin de betaalbaarheid van een huurwoning onder druk staat. Enkel in Catalonië bestaan er momenteel dergelijke zones.
Een voorbeeld. U verhuurt een appartement sinds 1 januari 2022 het hele jaar door aan een Spaans gezin dat uw woning gebruikt als vaste verblijfplaats (zoals woninghuur in België). U ontvangt per jaar een huur van 7.200 euro. Daarnaast heeft u 600 euro aan kosten aangerekend. De jaarlijkse kosten bedragen 1.800 euro. Deze kosten kunt u volledig aftrekken omdat u het hele jaar heeft verhuurd. Uw huurinkomen na kosten komt dan op 6.000 euro (7.200 + 600 – 1.800). Deze 6.000 euro mag u verminderen met 60%. Concreet is de belastbare basis dan 2.400 euro.
Tarieven voor Spaanse belastingen op huurinkomsten
De belastbare basis wordt bijgeteld bij de totale belastbare grondslag van uw totaal inkomen in de personenbelasting. Al uw inkomsten (uitgezonderd meerwaarden), zoals het huurinkomen, maar bijvoorbeeld ook uw beroepsinkomen of pensioenen, worden opgeteld. Op dit totale inkomen past u de progressieve schrijven van de personenbelasting toe, rekening houdende met de belastingvrije som en de schalen van de autonome regio. Standaard situeren de tarieven zich tussen de 19% en de 47%.
In het bovenstaande voorbeeld komt er 2.400 euro bij uw andere inkomsten, waarop de tarieven van 19% – 47% worden toegepast. Stel dat u een bruto beroepsinkomen heeft van 40.000 euro per jaar, dan komt uw totale inkomen op 42.400 euro. Hiervan trekt u de belastingvrije som af en past u de nationale progressieve tarieven en de regionale progressieve tarieven toe (zie hier toepassing van een niet-gerelateerd voorbeeld om een idee te hebben).
De belastbaarheid van uw huurinkomsten als resident zijn dus afhankelijk van uw andere belastbare inkomsten.
Hier vindt u meer informatie over de belasting op uw pensioen in Spanje.
Wat als er familieleden in uw woning verblijven?
Dan hangt het ervan af of uw familieleden betalen voor het gebruik van de woning. Zodra zij een (onkosten)vergoeding betalen, bent u belastbaar. Als zij geen vergoeding betalen, of de vergoeding is lager dan het kadastraal inkomen, wordt u belast op basis van het kadastraal inkomen alsof u de woning niet wordt verhuurd.
Heeft u vragen over emigreren naar Spanje of over resident worden in Spanje? Neem dan gerust contact op over emigratiebegeleiding.
