Regelmatig krijgt Confianz vragen over investeren in Spaans vastgoed met een vennootschap. In deze bijdrage zullen we u aan de hand van drie afwegingen een referentiekader bieden voor de keuze tussen kopen als privé persoon of met een vennootschap.
Afweging 1. Wat is uw doelstelling?
Allereerst: waarom wenst u te investeren in Spanje? Gaat u de woning gebruiken als een tweede verblijf? Of beziet u het als een investeringsproject?
U zal de woning voornamelijk zelf gebruiken, bv. als tweede verblijf. U zult slechts occasioneel verhuren aan vrienden of familie. In dat geval koopt u beter privé. Zowel in Spanje als in België is de fiscaliteit dan gunstiger. Niet alleen is de personenbelasting lager, ook heeft u geen belastbaar voordeel van alle aard.
Of u beziet de Spaanse woning als investeringsvastgoed en u streeft naar een zo hoog als mogelijke bezettingsgraad. In Spanje is er voor de belasting op huurinkomsten geen groot verschil tussen een niet-resident natuurlijke persoon en een niet-residente vennootschap.
Afhankelijk van uw persoonlijke situatie kan er in België wel een aanzienlijk verschil zijn tussen de belastbaarheid van de huurinkomsten. Een voorbeeld. Als natuurlijke persoon in België worden de buitenlandse huurinkomsten niet belast. Maar deze inkomsten tellen wel mee voor de berekening van het progressieve tarief in de personenbelasting. Met andere woorden: de Spaanse huurinkomsten kunnen resulteren in een hogere aanslag in België.
Terwijl in de vennootschapsbelasting de huurinkomsten worden vrijgesteld. En mogelijks kunt u beroep doen op bijvoorbeeld gespreide taxatie van reeds gerealiseerde meerwaarden.
Let op: indien u Spaans vastgoed gaat verhuren aan toeristen, heeft u een verhuurlicentie nodig. Deze regels verschillen per autonome regio.
Lees meer over verhuren in Spanje.
Afweging 2. Met welke middelen financiert u de aankoop?
Heeft u voldoende privé middelen om de aankoop te financieren? Voldoende eigen middelen maakt een privé aankoop interessanter.
Heeft u de nodige middelen in een vennootschap? In dat geval kijken we eerst in welke mate u de fondsen fiscaal voordelig uit de vennootschap kunt uitkeren. Als deze kostprijs op termijn hoger is dan de belasting op het voordeel van alle aard, lijkt een aankoop via de vennootschap aangewezen.
Gaat u beroep doen op externe financiering? In dat geval spelen terugbetaalcapaciteit en waarborgen een rol. Vennootschappen kunnen doorgaans makkelijker lenen. Voor de financiering van luxevastgoed kunt u ook via private banking of via een internationaal hypothecair krediet werken. Een internationale hypotheek kan evenwel enkel via een vennootschap.
Lees meer over de financiering van luxevastgoed in Spanje.
Afweging 3. Wat is de aankoopprijs?
Enerzijds: hoe hoger de aankoopprijs, hoe hoger het eventuele voordeel van alle aard als u met een vennootschap koopt. Bij luxevastgoed kan dit voordeel van alle aard aanzienlijk oplopen. Bij een (voor Spanje) gemiddelde transactiewaarde valt het voordeel van alle aard meestal goed mee.
Anderzijds: hoe hoger de aankoopprijs, hoe groter de kans dat u Spaanse vermogensbelasting betaalt. In Spanje is de eerste 700.000 euro per niet-resident vrijgesteld van vermogensbelasting. Daarna gelden er tarieven van 0,20% – 2,50%. Aandelen in (patrimonium)vennootschappen zijn doorgaans vrijgestelde activa voor de Spaanse vermogensbelasting. Maar ook dit moeten we bestuderen.
Update december 2020: het hoogste tarief wordt vanaf 2021 op nationaal niveau opgetrokken naar 3,50% voor netto-vermogens boven 10 miljoen euro.
Bij luxevastgoed is een doordachte planning van de aankoopwijze dus aangewezen.
Verhuisplannen?
De bovenstaande afwegingen gaan ervan uit dat uw fiscale woonplaats zich in België bevindt. Wanneer u gaat emigreren naar Spanje hebben we een geheel ander referentiekader. Dit omdat al uw wereldwijde inkomsten en vermogen dan principieel belastbaar zijn conform de Spaanse wetgeving.
Wat zijn de praktische stappen om te kopen met een vennootschap?
Heeft u vragen over investeren in Spaans vastgoed met een vennootschap? Neem dan gerust contact op.
