Spaans vastgoed kopen via een vennootschap: in het verleden werd dit vaak geadviseerd. Door gewijzigde Spaanse wetgeving is dit echter niet altijd opportuun.
Allereerst bespreekt dit artikel vastgoed kopen via een vennootschap voor residenten in Spanje. Dit is relevant voor mensen die op termijn definitief wensen te verhuizen naar Spanje. Daarna lichten we de fiscale aspecten toe van een aankoop van een tweede verblijf via een vennootschap.
U woont of bent van plan om te verhuizen naar Spanje
Wanneer u emigreert naar Spanje, zal u doorgaans Spaans resident worden. In principe mag Spanje dan uw wereldwijd inkomen belasten. Zo zal u als Spaans huiseigenaar van een aantal voordelen kunnen genieten in zowel de vermogensbelasting als de meerwaardebelasting en de erfbelasting.
Lees meer over de vermogensbelasting bij een vennootschap.
Deze voordelen zullen echter niet gelden als u eigenaar bent van onroerend goed via een vennootschap. Integendeel, als u het onroerend goed wenst te bewonen, zal u marktconforme huur moeten betalen aan uw vennootschap (gelijkaardig aan voordelen van alle aard). Enerzijds zal de vennootschap vennootschapsbelasting verschuldigd zijn op de werkelijke huurinkomsten. Anderzijds zal u belastingen betalen op de inkomsten die u verkrijgt uit de vennootschap.
Lees meer de gevolgen op uw belastingen als u immigreert naar Spanje.
U koopt een tweede verblijf in Spanje via een vennootschap
Hierbij moeten we een onderscheid maken tussen kopen met een Spaanse vennootschap enerzijds en een Belgische vennootschap anderzijds.
Een Spaanse vennootschap – bijvoorbeeld een SL – oprichten voor een aankoop is doorgaans interessant als de investering kadert in een commerciële activiteit. In geval er sprake is van een professionele exploitatie van vastgoed, is er een volledige kostenaftrek en btw-aftrek.
Indien u van plan bent om het onroerend goed ook (gedeeltelijk) privé te gebruiken, zal de aftrekbaarheid beperkt zijn. Hierdoor zal de omvang van de investering determinerend zijn om te beoordelen of een SL een geschikt instrument is om te investeren in Spanje. Louter een SL oprichten voor fiscale doeleinden is af te raden.
Lees meer over een Spaanse vennootschap oprichten.
Kopen met uw Belgische vennootschap is vanuit een Spaans fiscaal perspectief niet per se voordeliger dan privé kopen. Er is immers geen groot verschil tussen een buitenlandse vennootschap die Spaans vastgoed aanhoudt en een niet-resident met vastgoed in Spanje.
Het gevolg is dat uw vennootschap op alle inkomsten uit vastgoed in Spanje volgens de Spaanse wetgeving wordt belast. Niet-residenten vennootschappen kunnen in Spanje in principe slechts gebruik maken van een beperkte kostenaftrek, ook in geval van een latere verkoop. Bovendien wordt de vennootschap geacht een marktconforme huur te verkrijgen indien de bedrijfsleiders gebruikmaken van het Spaans vastgoed. Hierdoor is er al bij al geen specifiek voordeel in Spanje om met uw Belgische vennootschap te investeren.
Desalniettemin kan een aankoop met een Belgische vennootschap wel interessant zijn. Via uw vennootschap kunt u immers een aankoop financieren, zonder dat u winsten of reserves (belast) hoeft uit te keren. Voor veel cliënten is dit dan ook de belangrijkste reden waarom zij via een Belgische vennootschap kopen.
Vastgoed kopen via een vennootschap: Belgische fiscaliteit
Volgens het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje wordt vastgoed belast in het land waar het gelegen is. Enkel Spanje mag dus Spaans vastgoed belasten. Hierdoor worden de inkomsten uit het Spaans onroerend goed in België vrijgesteld in de Belgische vennootschapsbelasting.
Indien uw Spaanse vestiging verlies maakt (lees: u verhuurt uw Spaans pand niet), kunt u dit verlies in principe aftrekken van de Belgische winst voor zover de verliezen niet reeds verrekend zijn in Spanje.
Door de hervorming van de vennootschapsbelasting kunt u vanaf inkomstenjaar 2020 nog slechts buitenlandse verliezen aftrekken wanneer die verliezen definitief zijn. Uw verliezen zijn definitief wanneer u de buitenlandse vestiging sluit. Dit betekent in praktijk dat u het onroerend goed in Spanje verkoopt.
Als u de Spaanse woning ook persoonlijk gaat gebruiken, geniet u van een voordeel van alle aard. U bent verplicht om dit aan te geven in uw aangifte van de Belgische personenbelasting. Het voordeel van alle aard wordt berekend op basis van de werkelijke huurwaarde.
Lees meer over de stappen om met een Belgische vennootschap een onroerend goed in Spanje te kopen.
Belangrijk: het is mogelijk dat u Spaanse meerwaardebelasting moet betalen als u uw aandelen in een Belgische vennootschap verkoopt. Indien het bedrijfsvermogen hoofdzakelijk bestaat uit Spaanse onroerende goederen, bent u gehouden om de Spaanse meerwaardebelasting te betalen.
Lees meer over de gesplitste aankoop met een vennootschap.
Besluit
Vastgoed kopen via een vennootschap levert vanuit een louter Spaans perspectief geen bijzondere voordelen op. Echter kan een aankoop wel interessant zijn vanuit een Belgisch perspectief, waarbij de Belgische vennootschap de aankoop in Spanje financiert.
Heeft u vragen over kopen met een vennootschap in Spanje? Neem gerust contact op.
Update: maart 2020
