De Comunitat Valenciana heeft vanaf 17 oktober 2022 een register voor vastgoedmakelaars: het Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria. Daarenboven zullen vastgoedmakelaars actief op het grondgebied van de Comunitat Valenciana (waaronder Costa Blanca Noord en Zuid) aan een aantal verplichtingen moeten voldoen. In dit artikel bespreken we de nieuwe regelgeving.
Registratieverplichting voor makelaars: wie wordt aanzien als een vastgoedmakelaar?
Alle natuurlijke personen of rechtspersonen die regelmatig, ten vergoeding, bemiddelingsdiensten, adviesverlening en beheer van vastgoedtransacties uitvoeren of trachten uit te voeren, worden aanzien als vastgoedmakelaar. Onder “regelmatig” wordt verstaan: minimaal twee transacties in de afgelopen twaalf maanden. Vastgoedmakelaars moeten zich in principe registeren. Het is heden nog niet duidelijk hoe de regels zullen worden geïnterpreteerd voor zelfstandige verkopers werkende voor uitsluitend één immokantoor.
Wie moet zich niet registeren?
Vastgoedmakelaars die geen publiekelijk toegankelijke vestiging hebben op het grondgebied van de Comunitat Valenciana, maar er toch actief zijn, en in een andere regio over een publiek toegankelijke vestiging beschikken. Deze makelaars moeten wel kunnen aantonen dat zij over de nodige beroepskwalificaties beschikken en in hun thuisregio geregistreerd zijn als vastgoedmakelaar. Mijns inziens vallen erkende BIV-makelaars daardoor buiten de registratieverplichting.
De onderstaande verplichtingen zijn niet van toepassing op deze “vrijgestelde” vastgoedmakelaars.
Een publiek toegankelijk kantoor
Elke vastgoedmakelaar dient over een publiek toegankelijke vestiging te beschikken. Hieronder wordt verstaan: een publiek toegankelijke maatschappelijke zetel die voldoet aan alle lokale (stedenbouwkundige) voorwaarden.
Vastgoedmakelaars die enkel via elektronische weg actief zijn, ook al hebben zij een adres in een andere Spaanse regio of EU-land, hebben tevens een fysiek adres nodig in de Comunitat Valenciana. Het is heden onduidelijk of dit een adres van een derde mag zijn. Op dit adres dienen klanten de mogelijkheid te hebben om klachten neer te leggen.
Beroepsopleiding
Vastgoedmakelaars of bestuurders van hun vennootschappen dienen:
- erkend te zijn conform de Agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados;
- of te beschikken over een universitair diploma van rechten, sociale wetenschappen, architectuur of ingenieur, welke daarna werd erkend;
- of houder zijn van attest waarbij u 200 lesuren heeft gevolgd in een erkende vastgoedopleiding.
Beroepsaansprakelijkheid
Elke vastgoedmakelaar dient over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering te beschikken met een dekking van minimaal 150.000 euro per schadegeval. Als de vastgoedmakelaar uitsluitend online actief is, is het minimale bedrag 1.000.000 euro per schadegeval.
Daarnaast dienen zij over een bankgarantie- of borgstellingsovereenkomst van minimaal 60.000 euro te beschikken voor gelden die zij ontvangen van klanten. Voor vastgoedmakelaars die enkel online actief zijn, is het minimale bedrag 300.000 euro.
Vastgoedmakelaars die reeds actief zijn voor 16 oktober 2022 dienen niet te voldoen aan de eisen van beroepsaansprakelijkheid.
Verplichte vermeldingen in een mandaatovereenkomst
Vastgoedmakelaars dienen de gegevens met betrekking tot hun (i) beroepsidentificatie, (ii) vestigingsplaats, (iii) beroepsaansprakelijkheidsverzekering, (iv) referentienummer van de verplichte waarborg en (v) inschrijvingsnummer in het register op te nemen in mandaatovereenkomsten.
Deontologie
Vastgoedmakelaars zullen ook onderworpen worden aan de deontologische code.
Wanneer moet ik mij registreren?
De registratieverplichting voor makelaars gaat in vanaf 17 oktober 2022. Vastgoedmakelaars moeten zich voor 16 oktober 2023 registreren. Registratie is gratis en kan via de Colegio Oficial de Agentes inmobiliarios.
