Sinds januari 2022 heeft Spanje een nieuwe manier om vastgoed te waarderen. De Spaanse overheid gebruikt nu de Valor de Referencia del Mercado (hierna: referentiewaarde) als uitgangspunt. We zijn heden een aantal maanden verder, zodat we een eerste inschatting kunnen maken over de gevolgen voor kopers, verkopers en erfgenamen.
In het kort: wat is de fiscale referentiewaarde in Spanje?
Het Spaans kadaster berekent de referentiewaarde op basis van geregistreerde prijzen bij de lokale registratiekantoren. Daarna gebruikt de overheid deze referentiewaarde om de minimale aanvaardbare waarde van een vastgoedtransactie te beoordelen. De Spaanse fiscus kan dus voor de berekening van de toepasselijke overdrachtsbelasting kiezen tussen de marktwaarde enerzijds en de referentiewaarde anderzijds. U begrijpt dat de overheid kiest voor de hoogste van deze twee waarden.
Let op: verwar de referentiewaarde niet met de kadastrale waarde (valor catastral). De kadastrale waarde is aanzienlijk lager dan de marktwaarde en wordt gebruikt voor de berekening van gemeentelijke belastingen.
Hier vindt u meer informatie over hoe u de referentiewaarde kunt berekenen.
Wat zien we in de praktijk?
De referentiewaarden komen in het algemeen dicht in de buurt van de marktwaarden. Echter zien we ook uitschieters, zowel in positieve zin als in negatieve zin. De referentiewaarde houdt bijvoorbeeld geen rekening met een recente renovatie of langdurige verkommering van een pand. Omdat de waardering automatisch wordt berekend op basis van de lokale marktprijzen en los staat van de actuele toestand van het gebouw, voelen de referentiewaarden soms als onrechtvaardig aan. In negen van de tien dossiers zien we evenwel dat de referentiewaarde hoger uitkomt dan de berekeningswijze van voor 2022.
Gevolgen voor kopers
Indien de referentiewaarde hoger is dan de door u overeengekomen prijs, betaalt u meer transactiebelastingen. In geval van een herverkoop zijn dit de registratierechten (ITP).
Stel dat u een koopprijs overeenkomt van 500.000 EUR voor een villa in Altea. De referentiewaarde blijkt evenwel 580.000 EUR. In deze regio bedragen de registratierechten 10%. U betaalt dan 58.000 EUR registratierechten in plaats van 50.000 EUR.
De reflex van sommigen bestaat dan uit een “creatieve oplossing” om de prijs te drukken, wat maar al te vaak neerkomt op prijsbewimpeling (= fraude). Los van de illegaliteit ervan, zijn deze trukken van de foor nadelig voor de koper. De pakkans is sinds het nieuwe systeem quasi 100% en resulteert in boetes. Ook: hoe lager de officiële aankoopprijs, hoe hoger uw latere officiële meerwaarde bij verkoop. En de meerwaardebelasting is hoger dan het registratierecht.
Lees meer over de aankoopkosten van vastgoed in Spanje.
Gevolgen voor verkopers
Met de meerwaardebelasting komen we uit bij de verkoper. Als verkoper heeft u een gelijkaardig probleem. De referentiewaarde in Spanje kan ook gebruikt worden als basis van de meerwaardebelasting. Voor niet-inwoners in Spanje bedraagt de meerwaardebelasting 19% op de werkelijk gerealiseerde meerwaarde.
We nemen hetzelfde voorbeeld. De meerwaarde van de verkoper van de villa in Altea zal mogelijks berekend worden op basis van de referentiewaarde van 580.000 EUR in plaats van de overeengekomen 500.000 EUR. Worst case is dit toch een bijkomende belasting van 15.200 EUR.
Hier vindt u meer informatie over de meerwaardebelasting in Spanje.
Gevolgen voor erfgenamen
Ons inziens is de grootste impact er voor erfgenamen. Met erfgenamen bedoelen we niet alleen personen die een erfenis ontvangen, maar ook families die overwegen om vastgoed te schenken.
Indien de erflater woonachtig was in Vlaanderen, is de Vlaamse erfbelasting verschuldigd op de wereldwijde nalatenschap, inclusief vastgoed in Spanje. De erfbelasting voor de rechte lijn (groepen I en II) valt in de meeste Spaanse regio’s goed mee omwille van de verschillende vrijstellingen en verminderingen. Echter is er ook de Vlaamse erfbelasting die met haar tarieven van 3/9/27% in rechte lijn reeds aanzienlijk is.
Voor 2022 konden we de fiscale waarde gebruiken die in de regel veel lager was dan de marktwaarde. Met de nieuwe referentiewaarde in Spanje gaat de belastbare basis voor de erfbelasting echter sterk naar omhoog. De Vlaamse overheid heeft er vooral baat bij. Een voorbeeld.
Een appartement in Estepona met drie slaapkamers. Voor 2022 waardeerde de Spaanse overheid dit appartement op 210.000 EUR. Sinds 2022 komen we evenwel op een referentiewaarde van 305.000 EUR. Een verschil van 95.000 EUR. De te betalen erfbelasting in Spanje is 0,00 EUR omdat er een vrijstelling geldt van 1.000.000 EUR per erfgenaam in rechte lijn in Andalusië. In Vlaanderen wordt de 305.000 EUR bijgeteld in de onroerende boedel van de nalatenschap. Het tarief van 27% geldt vanaf 250.000 EUR per erfgenaam. Die extra 95.000 EUR resulteert dus al snel in een hogere aanslag.
Lees meer over de aangifte nalatenschap in Spanje.
Ook gevolgen voor schenkingen
Schenken van Spaans vastgoed wordt in België niet belast. Echter zijn de schenkbelastingen in Spanje doorgaans hoger dan de erfbelasting. Daarnaast is er ook de meerwaardebelasting op het verschil tussen de geschonken waarde en de verwervingsprijs (verminderd met de aantoonbare kosten). Indien het vastgoed destijds werd aangekocht in pesetas en men nu de referentiewaarde toepast, kan de belastbare meerwaarde hoog oplopen.
Uw ouders kochten in de jaren ’80 een woning in de buurt van Platja d’Aro voor 9 miljoen pesetas. Omgerekend naar euro’s spreken we van zo’n 55.000 EUR. Deze villa heeft heden een referentiewaarde van 480.000 EUR. Zowel de Catalaanse schenkbelasting als de meerwaardebelasting worden berekend op basis van de 480.000 EUR. Een tarief van 19% op een meerwaarde van 425.000 EUR is 80.750 EUR.
Kom meer te weten over erven en schenken in Spanje.
Wat zijn de oplossingen voor een hoge fiscale referentiewaarde in Spanje?
Indien de referentiewaarde hoger blijkt dan de door u overeengekomen waarde zijn er drie opties.
- U aanvaardt de hogere waarde en u betaalt ineens de verschuldigde belastingen.
- U aanvaardt de hogere waarde niet en u betaalt de verschuldigde belasting op basis van de door u overeengekomen waarde. Mocht er later betwisting komen door de fiscus heeft u de mogelijkheid om de referentiewaarde te weerleggen. Indien de fiscus uw protest niet aanvaardt, is er een vermeerdering + een nalatigheidsinterest.
- U aanvaardt de hogere waarde niet en u betwist onmiddellijk de referentiewaarde. In dit geval dient u bij de aangifte een onderbouwd dossier in.
Besluit
Het staat buiten kijf dat de nieuwe referentiewaarde indirect resulteert in een belastingverhoging. Daarom is het belangrijk dat u op voorhand de referentiewaarde van uw woning laat berekenen. Op die manier kunt u gepaste acties ondernemen en vermijdt u onaangename verrassingen. Confianz berekent in elk dossier standaard de referentiewaarde van het vastgoed en staat u bij met de opmaak van een betwisting.
