In Spanje kan het voorkomen dat u intekent op een nieuwbouwproject zonder dat de bouwvergunning werd toegekend. Hoe kan u veilig nieuwbouw kopen in Spanje zonder bouwvergunning?
Bij aankoop kan de bouwvergunning (‘licencia de obra‘) bijvoorbeeld reeds in aanvraag zijn, maar de promotor of bouwer heeft nog geen zicht op de effectieve datum van toekenning. Echter kan men u al wel vragen om een onderhandse koopovereenkomst te ondertekenen. Het risico bestaat er dan in dat u zich juridisch verbindt, en mogelijks betalingen uitvoert, zonder dat u garantie heeft op de afname van de woning. In dit artikel vindt u daarom meer informatie over hoe u zich kan beschermen tegen de promotor of bouwer.
Waarom een bouwvergunning?
Een bouwvergunning is een officiële toelating van de lokale overheid en die bevestigt dat de bouwplannen voldoen aan alle stedelijke voorschriften en regelgeving. Deze vergunning is essentieel om ervoor te zorgen dat de constructie legaal is. Als een woning zonder bouwvergunning werd gebouwd, loopt u het risico dat de lokale autoriteiten de bouw illegaal verklaren. Dit kan leiden tot juridische procedures, boetes en zelfs de sloop of onverkoopbaarheid van de woning.
Lees meer over het koopproces bij een koop op plan of een nieuwbouw in Spanje.
Kunnen er in Spanje projecten verkocht worden zonder bouwvergunning?
Uiteraard. U kan reeds inschrijven op projecten zonder bouwvergunning. Hier zijn evenwel verschillende risico’s aan verbonden.
- Zonder bouwvergunning heeft u geen garantie dat de woning wordt afgewerkt en zijn de opleveringsdata onzeker. Daarnaast is het risico op vertraging reëel.
- De kans is zeer groot dat er zonder bouwvergunning geen bankgarantie actief zal zijn voor het project. Dit betekent dat uw betalingen aan de promotor niet beschermd zijn tegen bijvoorbeeld faillissement of faling.
- Doorgaans zal een kredietverstrekker een bouwvergunning vragen vooraleer uw lening wordt goedgekeurd. U zal dus tussentijdse betalingen zelf moeten voorschieten.
Een situatieschets. U schrijft zich in de loop van december 2022 in op een koop op plan voor een appartement van 200.000 euro inclusief btw. De opleveringsdatum is ten laatste voorzien op 31 maart 2024. De bouwvergunning is er nog niet, maar wordt verwacht omstreeks april 2023. Na toekenning van de bouwvergunning zullen de werken effectief starten. U tekent het koopcontract in de loop van januari 2023 en u doet een betaling van 20% van de koopprijs aan de promotor, namelijk 40.000 euro.
We zijn ondertussen november 2023 en er werd nog steeds geen bouwvergunning verkregen. U zal dus rekening moeten houden met een aanzienlijke vertraging en dit terwijl er andere opportuniteiten op uw pad komen. Omdat u reeds een betaling heeft uitgevoerd zonder dekking van een bankgarantie, kan u de aankoop niet zo maar kosteloos annuleren. Als u dan de koop wil annuleren omdat u niet langer wil wachten op de toekenning van de bouwvergunning, verliest u 40.000 euro.
Lees meer over wat u kan doen bij een laattijdige oplevering.
Hoe kan u dan veilig een nieuwbouw kopen zonder bouwvergunning?
Allereerst dient u de mogelijkheid in het koopcontract te voorzien dat u de aankoop kan annuleren, zonder schadevergoeding en met recuperatie van eventueel reeds betaalde sommen, indien:
- de oplevering binnen een bepaalde termijn niet wordt gehaald en/of;
- de bouwvergunning niet binnen een bepaalde termijn wordt toegekend.
Op die manier kan u de aankoop annuleren als er binnen een overeen te komen termijn geen zekerheid bestaat over de voortgang van het project. Zonder dergelijke bepaling zit u immers vast.
Daarnaast doet u in afwachting van de toekenning van de bouwvergunning en bankgarantie:
- geen rechtstreekse betalingen aan de promotor;
- of als u bereid bent om wel betalingen uit te voeren, stort u op een geblokkeerde (derden)rekening.
De bedoeling is dat de promotor of bouwer geen toegang heeft tot uw gelden zolang hij geen bouwvergunning en geen bankgarantie heeft.
Op deze manier kan u veilig nieuwbouw kopen in Spanje zonder bouwvergunning en heeft u voldoende garanties en flexibiliteit voor het geval er zich een aanzienlijke vertraging voordoet.
Heeft u vragen over een aankoop van een woning op plan? Confianz begeleidt u tijdens het gehele aankoopproces, zodat u veilig kan kopen. Neem gerust contact op.
