In een reeks vorige artikels over nieuwbouw kopen in Spanje, benadrukten we reeds het belang van de bankgarantie. Dit artikel licht toe wat u kunt doen als u geld verliest bij een koop op plan.
De problematiek: nieuwbouw kopen in Spanje
Als u een woning op plan koopt in België, wordt u eerst eigenaar van de grond. Daarna start u met de betalingen aan de aannemer of promotor, naar gelang de werken vorderen. Op die manier bent u beschermd door het recht van de natrekking: u wordt eigenaar van alle constructies op uw grond.
In Spanje verloopt het koopproces anders. U start eerst met de tussentijdse betalingen. Pas na oplevering wordt u eigenaar van zowel de grond als de woning. Bovendien lopen de betalingen niet altijd samen met de vordering van de werken. Daarom is het noodzakelijk dat er een bankgarantie is om uw tussentijdse betalingen te vrijwaren.
Een bankgarantie is vanuit een juridisch oogpunt een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst. Dit betekent dat u de koop kunt annuleren als er geen bankgarantie is. U heeft dan recht op teruggave van al uw tussentijdse betalingen (inclusief reservatiebedrag), vermeerderd met interesten.
Lees meer over het koopproces van nieuwbouw in Spanje.
Vanaf wanneer kan ik de bankgarantie inroepen?
U kunt uw tussentijdse betalingen terugeisen wanneer de ontwikkelaar de woning niet heeft afgewerkt. Dit is bijvoorbeeld in geval van faillissement van de promotor, bij laattijdige oplevering of wanneer de werken nooit werden gestart. In theorie kunt u zich beroepen op de bankgarantie vanaf dat de contractuele opleveringsdatum is verstreken en op voorwaarde dat u te goeder trouw handelt. Bij goede trouw wringt het schoentje. U moet gegronde redenen hebben om aan te nemen dat de woning manifest te laat of niet zal worden opgeleverd. In praktijk houdt u daarom best rekening met een redelijke termijn van 6 tot 9 maanden na de uiterste opleveringsdatum.
Wie spreek ik aan?
Een gerechtelijke procedure tegen de promotor heeft doorgaans weinig zin. Zij zijn wellicht dan toch onvermogend en kunnen u niet terugbetalen. U kunt rechtstreeks de verzekeraar of de financiële instelling aanspreken, ongeacht de financiële situatie van de ontwikkelaar. Door de bankgarantie zijn zij verplicht om uw tussentijdse betalingen aan de ontwikkelaar terug te betalen.
Onder bepaalde voorwaarden is terugbetaling door de banken zelfs mogelijk zonder bankgarantie. Dit komt door de hoofdelijke aansprakelijkheid tussen de ontwikkelaar en de bank. U spreekt dan de bank van de ontwikkelaar aan; de bank waarop u destijds de gelden heeft gestort.
Heeft u vragen over nieuwbouw kopen in Spanje? Neem dan gerust contact op.
