Nieuwbouw in Spanje kopen gaat gepaard met enkele risico’s. U koopt immers een niet-afgewerkt appartement of villa in een vreemd land. Daarom legt dit artikel in vijf stappen uit hoe het aankoopproces van nieuwbouw in Spanje verloopt en wijzen we op enkele valkuilen.
Stap 1: Reservatie
Als u een appartement of villa heeft gevonden dat u wenst te kopen, is de eerste stap het ondertekenen van een reservatiecontract. In tegenstelling tot een herverkoop, is het reservatiecontract summier opgesteld en beslaat doorgaans één pagina. Op zo’n reservatiecontract vindt u de bedrijfsgegevens van de promotor, een algemene omschrijving van het project, de identificatie van het specifieke onroerend goed en het betalingsschema. Belangrijkste voorwaarden in een reservatiecontract bij nieuwbouw zijn:
- u haalt het pand uit de markt gedurende een periode van doorgaans 30 dagen;
- u betaalt een reservatiebedrag van tussen de 6000 en de 11000 euro.
Het reservatiebedrag bij nieuwbouw in Spanje is niet recupereerbaar.
Lees meer over het reservatiecontract.
Stap 2: vooraleer u de compromis ondertekent
Om veilig te kopen, zijn er tussen het reservatiecontract en de compromis drie punten die we voor u controleren.
Allereerst kijken we na of er wel degelijk een bouwvergunning werd toegekend (La Licencia de Obras). Dit gaat niet enkel over de bouwvergunning van het pand dat u koopt, maar ook van de urbanisatie en bepaalde onderdelen ervan. Zo dient een zwembad apart vergund te worden.
Let op: indien u financiering wenst voor de aankoop van een koop op plan, zal uw (Belgische) bank mogelijks de bouwvergunning opvragen vooraleer zij de fondsen vrijgeeft.
Daarna dienen we te onderzoeken of de vergunning feitelijk overeenstemt met de plannen, kwaliteitseisen en gekozen materialen (Plano de la Vivienda, Plano de la Urbanizacion en Memoria de Calidades). Mochten er verschillen zijn tussen het goedgekeurde project en het feitelijk opgeleverde project, leidt dit in een later stadium tot bijkomende regularisatiekosten.
Tot slot kijken we na – indien het een koop op plan betreft – of de promotor voldoende solvabel is. Is men eigenaar van de gronden? Biedt de promotor een bankgarantie aan?
Met een bankgarantie verzekert u toekomstige betalingen aan de promotor. In geval van laattijdige oplevering, wanprestaties, of bij faillissement van de promotor, kunt u de betalingen recupereren. Een bankgarantie is wettelijk verplicht in Spanje, maar in de praktijk zien we dat promotors dit niet altijd aanbieden.
Lees meer over de bankgarantie bij een koop op plan.
Stap 3: de compromis en tussentijdse betalingen
Eens de onderzoeken in stap 2 resulteren in een positief advies, maken wij de compromis op (Contrato Privado de Compraventa). U kunt dan de compromis voor de nieuwbouw in Spanje ondertekenen, wetende dat het project in orde is.
In de compromis worden de aankoopvoorwaarden gedetailleerd opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de wijzigingsclausules. De compromis is een juridisch bindende overeenkomst waarmee u de woning definitief koopt.
Vanaf de ondertekening van de compromis starten de tussentijdse betalingen. Doorgaans gebeurt dit per overschrijving. U kunt echter opteren om de betalingen te verrichten op een derdenrekening. We vragen dan de bankgarantie op. Na elke individuele betaling kunt u een bankgarantie aanvragen, ook voor het reservatiebedrag. Op die manier bent u volledig gevrijwaard.
Mocht u beslissen om na ondertekening van de compromis af te zien van de koop, zijn alle reeds gedane betalingen verloren.
Hoewel dat de gemiddelde looptijd van begin constructie tot oplevering enkele jaren duurt, vermeldt de compromis doorgaans een uitstelclausule. Als de werken vertraging oplopen, kan de promotor de contractuele uitvoeringstermijn verlengen met 2 à 6 maanden. Weet dat de meeste projecten in Spanje vertraging oplopen.
Lees vijf tips over kopen op plan in Spanje.
Stap 4: oplevering van nieuwbouw in Spanje
Wanneer de werken in staat van oplevering zijn, controleren we nog vier punten vooraleer de notariële akte wordt opgemaakt.
De eerste stap is de oplevering door de architect. De bevoegde architect verklaart dat het project werd gebouwd conform de goedgekeurde plannen (Certificado de final de Obra). Op basis van de oplevering kunnen we specifiek voor uw pand het conformiteitsattest aanvragen bij de gemeente (Declaración Responsable de Primera Occupacion). Zonder dit document kan de notariële akte niet worden opgemaakt en kunt u later niet verhuren via onlinekanalen.
De tweede stap bestaat uit de controle van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (Seguro Decenal). De promotor dient deze verzekering verplicht af te sluiten. Wij controleren de polis zodat u zeker weet dat er een verzekering is voor gebreken aan de structurele onderdelen van het bouwwerk.
Lees meer over de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering in Spanje.
De derde stap is de controle van de correcte aansluiting op nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit (Boletin de Agua y de Luz).
Tot slot bestaat de laatste stap uit de eerste inschrijving van uw pand in het kadaster (aangifte 902N). De eerste uitnodiging van betaling voor de gemeentebelasting (IBI) kan echter enkele jaren duren omdat de gemeente tijd nodig heeft om de nieuwbouw administratief te verwerken.
Hier vindt u gedetailleerde informatie over de oplevering van een nieuwbouw in Spanje.
Stap 5: verlijden van de notariële akte
Eens de bovenstaande stappen werden uitgevoerd, is de nieuwbouw in Spanje formeel afgewerkt (Final de Obra). U kunt dan naar de notaris om de notariële koopakte te ondertekenen, waarbij u de sleutels in ontvangst neemt. Ook doet u de laatste betaling, doorgaans via een bankcheque. Let op: de aktedatum is niet per se de datum van ingebruikname.
De laatste stappen zijn dan de inschrijving van uw nieuwe eigendomstitels in het land register en het afsluiten van water- en elektriciteitscontracten op uw naam. U bent dan geregistreerd eigenaar.
Plant u om extra’s of meerwerken bij te bestellen? In dat geval is het aan te raden om deze werken mee op te nemen in de aankoopakte. Zo kunt u ook op deze werken genieten van het btw-tarief van 10%. Hier vindt u meer informatie over btw bij nieuwbouw in Spanje.
Vereniging van mede-eigenaars
De Vereniging van Mede-eigendom wordt eveneens gecreëerd (La Escritura de Obra nueva y Division Horizontal). De syndicus wordt doorgaans gekozen door de promotor. Bij de eerste algemene vergadering kunnen de mede-eigenaars evenwel met een gewone meerderheid van stemmen een andere partij aanstellen.
Lees meer over de vereniging van mede-eigenaars in Spanje.
Andere punten: NIE-nummer en Spaanse bankrekening
Vooraleer u de notariële koopakte kunt ondertekenen, dient u nog twee punten in orde te maken.
Eerst heeft u een NIE-nummer nodig. Dit is uw (fiscaal) identificatienummer voor de Spaanse overheid. Dit nummer is vereist om uw aankoopbelastingen te voldoen.
Hier vindt u meer informatie over het aanvragen van een NIE-nummer.
Afhankelijk van de regio, heeft u ook een Spaanse bankrekening nodig. Dit om uw laatste betaling bij de notaris uit te voeren. Daarnaast dient de Spaanse bankrekening als lopende rekening voor vaste kosten aan het pand (water, elektriciteit, IBI-belasting, etc.). Voor bijvoorbeeld de Costa Blanca kunt u evenwel betalingen laten verlopen via een Belgische bankrekening.
Hier vindt u meer informatie over de opening van een Spaanse bankrekening.
Heeft u vragen over nieuwbouw kopen in Spanje? Maak gerust een vrijblijvende afspraak via het onderstaande contactformulier. Dan kunnen we samen de volgende stappen bespreken.
Laatste update: maart 2021
