Het komt wel eens voor dat cliënten een leuke woning zien, maar achteraf van gedachten veranderen. Zij hebben evenwel een reservatiecontract getekend en een aanbetaling gedaan. Wat kan u in geval van een miskoop doen? Hieronder vindt u een voorbeeld ter illustratie.
Een herkenbaar scenario
Stel dat u met een Belgisch, Nederlands of Spaans immokantoor huizen gaat bezichtigen in de omgeving van Alicante. Een makelaar toont u een aantal interessante panden. Uiteindelijk besluit u een mooie villa met tuin en zwembad te kopen. U tekent het reservatiecontract in het immokantoor en schrijft per direct 2.500 euro over als eerste aanbetaling.
Eens terug thuis in België bekijkt u de gereserveerde woning op Google Maps. U ziet echter dat rondom uw villa verschillende braakliggende percelen liggen…Dit was u niet opgevallen tijdens de bezichtiging. U vreest het ergste: wat als men op die percelen gaat bouwen? U bent ervan overtuigd dat u door mogelijke werken niet van uw tweede verblijf zal kunnen genieten, en dit voor vele jaren. Wat kan u doen aan een miskoop?
Geen paniek: u bent niet verplicht om te kopen
Met een reservatiecontract heeft u de woning voor een bepaalde periode uit de markt gehaald zodat u de nodige onderzoeken kan (laten) doen. Dit betekent niet dat u verplicht bent om tot de aankoop over te gaan. Zolang u geen compromis heeft ondertekend, bent u safe.
Sommige makelaars maken echter reeds onmiddellijk een compromis op of verplichten u binnen een bepaalde periode een voorschot over te maken van 10% van de aankoopprijs. Het is af te raden om dit te ondertekenen vooraleer u de woning heeft laten onderzoeken. De Spaanse vastgoedmarkt is immers niet gereglementeerd, waardoor iedereen makelaar kan worden en de Spaanse notaris u niet adviseert over mogelijke gebreken.
Lees meer over cowboys op de Spaanse vastgoedmarkt.
Ik heb geen compromis ondertekend. Wat met mijn eerste aanbetaling?
De reden van een eerste aanbetaling is om de verkoper te verzekeren dat u – eens in België – niet zomaar van gedachten verandert. Als u dan zonder specifieke reden de koop wenst te annuleren, is het normaal dat u de eerste aanbetaling verliest.
U heeft evenwel recht op terugbetaling indien er gebreken worden vastgesteld tijdens de juridische controles. Zo is het ontbreken van de nodige vergunningen een veelvoorkomend probleem.
Daarnaast kan u de aanbetaling terugvorderen als de voor u determinerende reden van aankoop niet mogelijk is. Een voorbeeld: u heeft een Spaanse woning gekocht met het oog op vakantieverhuur. Als achteraf blijkt dat het juridisch niet mogelijk is om die woning te verhuren, heeft u recht op terugbetaling. De voorwaarde is dan wel dat u de makelaar op voorhand meldt dat het voor u essentieel is om de woning te kunnen verhuren aan toeristen.
Schade van miskoop beperken
U doet er dus goed aan om op voorhand uw redenen van aankoop te melden aan de makelaar en aan uw raadsman. Zo kunnen er clausules worden opgenomen in het reservatiecontract, met eventuele opschortende of ontbindende voorwaarden. Bewaar ook uw communicatie met de makelaar, zodat er later geen discussies kunnen ontstaan over uw koopmotieven. Als u aan de hand van schriftelijke communicatie kan aantonen dat de makelaar u foutief heeft geïnformeerd, heeft u recht op terugbetaling.
