Bij de verkoop van een Spaans onroerend goed bent u verplicht om meerwaardebelasting in Spanje te betalen. De meerwaardebelasting bestaat echter ook voor andere activa, zoals bijvoorbeeld aandelen. Dit artikel zal zich beperken tot de basisprincipes van de meerwaardebelasting in Spanje voor onroerende goederen.
Wanneer is de meerwaardebelasting in Spanje van toepassing?
De meerwaardebelasting geldt zowel voor residenten als voor niet-residenten en voor elke verkoop van onroerend goed gelegen in Spanje. In bepaalde gevallen is de belasting ook van toepassing op schenkingen van Spaanse onroerende goederen, naast de betalen schenkingsrechten. In het geval van een schenking vraagt u best gespecialiseerd advies.
Let op: als resident in Spanje betaalt u meerwaardebelasting op meerwaarden gerealiseerd op uw wereldwijde bezittingen. Dit betekent dat meerwaarden gerealiseerd in België principieel belastbaar zijn in Spanje. Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje bepaalt dat de Spaanse meerwaardebelasting wordt verminderd met de werkelijk betaalde meerwaardebelasting in België.
Hoe berekent u de meerwaardebelasting?
De belastbare basis van de meerwaardebelasting op onroerend goed wordt berekend als volgt. U neemt de werkelijke verkoopprijs en vermindert die met de kosten verbonden aan de verkoop, waaronder de gemeentelijke plusvaliá. Van deze verkoopwaarde trekt u de oorspronkelijke aankoopprijs af vermeerderd met de aankoopkosten zoals de bijvoorbeeld de notariskosten en registratierechten. Als u verbouwingen of verbeteringen aan het pand heeft aangebracht, kunt u ook deze kosten aftrekken van de verkoopwaarde, op voorwaarde dat u eventuele afschrijvingen respecteert. Niet alle verbouwingskosten zijn echter aftrekbaar.
Een eenvoudig voorbeeld. U kocht in 2015 een woning ter waarde van 200.000 euro. De Spaanse belastingen op de aankoop van een tweede verblijf en kosten bedroegen samen 25.000 euro. In 2018 verkoopt u de woning aan een prijs van 240.000 euro. De verkoopkosten en de plusvaliá bedragen samen 5.000 euro. De belastbare basis komt dan uit op 10.000 euro (240.000 – 5000 – 200.000 – 25.000 = 10.000).
Hier vindt u meer informatie over de berekeningswijze van de belastbare basis.
Let op: het gebeurt wel eens dat men de officiële verkoopwaarde lager aangeeft dan de werkelijke verkoopwaarde. Hierdoor vermindert de koper de te betalen registratierechten en ontwijkt de verkoper de te betalen meerwaardebelasting in Spanje. Deze praktijken zijn illegaal. Sinds 2016 controleert de Spaanse fiscus de verkoopwaarde intensiever. Bovendien riskeert u hoge boetes en in sommige gevallen zelfs een gerechtelijke procedure voor belastingontduiking.
Vrijstellingen en verminderingen
Er zijn echter een aantal vrijstellingen van toepassing. Als u voldoet aan de voorwaarden van een vrijstelling, hoeft u geen meerwaardebelasting in Spanje te betalen. Een eerste vrijstelling betreft de gezinswoning. Wanneer u als Spaans resident uw gezinswoning verkoopt met het doel om een nieuwe gezinswoning aan te schaffen binnen de twee jaar na verkoop, al dan niet gelegen in Spanje, betaalt u geen meerwaardebelasting.
Een tweede vrijstelling is er voor ouderen boven de 65 jaar. Onder voorwaarden betaalt u geen meerwaardebelasting op uw gezinswoning, ongeacht of u de opbrengsten al dan niet opnieuw investeert. Er is ook een vrijstelling op al uw meerwaarden indien u de meerwaarden gebruikt voor de renta vitalicia of pensioenplan.
Naast de vrijstellingen zijn er ook verminderingen mogelijk. Als u voldoet aan de voorwaarden van een vermindering, wordt de belastbare basis gereduceerd. Wanneer u een onroerend goed verkoopt na 1 januari 2015 dat u hebt aangekocht voor 31 december 1994, hebt u onder specifieke voorwaarden recht op een vermindering van de belastbare basis voor de periode tussen 31 december 1994 en 20 januari 2006. De verkoopprijs mag echter niet meer bedragen dan 400.000 euro. De vermindering bedraagt 11,11%. Er is ook een vermindering van 50% van de belastbare basis mogelijk voor aankopen tussen 12 mei 2012 en 31 december 2012.
Lees meer over de verminderingen van de meerwaardebelasting.
Tarieven
Voor fiscaal residenten is er een progressief tarief met vier schijven. Er geldt een tarief van 19% voor de eerste schijf van 0 tot 6.000 euro. De tweede schijf bestaat uit een tarief van 21% op de meerwaarde tussen 6.001 tot 50.000 euro. Dan bedraagt het tarief van de derde schijf 23% voor bedragen vanaf 50.001 euro tot 200.000 euro. Vanaf 200.000 euro meerwaarde is het tarief 26%.
Voor niet-residenten geldt er een vast tarief van 19%.
Afhouding
De Spaanse fiscus houdt bij de verkoop van een onroerend goed door een niet-resident verkoper 3% van de verkoopwaarde af. In praktijk zal de koper 3% van de koopprijs aan de Spaanse fiscus doorstorten, waardoor u minder ontvangt. Met deze regeling wenst de Spaanse schatkist zich te verzekeren dat u als niet-resident de verschuldigde meerwaardebelasting zal betalen.
Wanneer de 3% afhouding de te betalen meerwaardebelasting overtreft, kunt u de te veel betaalde belasting terugvorderen. Het kan evenwel een tijdje duren vooraleer u uw geld terugziet. Afhankelijk van het belastingkantoor situeert de terugbetalingstermijn zich tussen de vier tot twaalf maanden.
We nemen het voorbeeld van hierboven er terug bij. Het tweede verblijf werd verkocht aan een prijs van 240.000 euro. De belastbare basis bedroeg 10.000 euro. Als niet-resident is er een tarief van 19% van toepassing. Dit komt neer op 1.900 euro verschuldigde meerwaardebelasting. De afhouding bedraagt evenwel 7.200 euro. In dit voorbeeld betaalt u 5.300 euro te veel…
Let op: ook als Spaans fiscaal resident riskeert u de 3% afhouding. U dient immers bij de notaris expliciet aan te tonen dat u (1) woonachtig bent in Spanje en (2) dat u belastingplichtig bent in Spanje.
Exit tax
In Spanje bestaat er een exit tax. Een exit tax is een belasting die u betaalt op de niet-gerealiseerde meerwaarden wanneer u van fiscale residentie verandert. Met andere woorden: u betaalt meerwaardebelasting op fictieve meerwaarden als u Spanje verlaat om in een ander land te gaan wonen. De exit tax is van toepassing wanneer u in de afgelopen 15 jaar minstens 10 jaar permanent in Spanje verbleef. De exit tax geldt enkel voor aandelen en niet voor onroerende goederen.
Wat met de Belgische meerwaardebelasting?
Als fiscaal resident van België bent u onderworpen aan de Belgische personenbelasting. In België bestaat er in de inkomstencategorie diverse inkomsten een meerwaardebelasting op onbebouwde en bebouwde onroerende goederen. De vraag rijst of deze Belgische meerwaardebelasting ook van toepassing is op onroerende goederen gelegen in Spanje. Gelukkig niet. De Belgische meerwaardebelasting beperkt zich tot in België gelegen onroerende goederen. Als u uw tweede verblijf in Spanje verkoopt, betaalt u in België in principe geen belastingen.
Besluit
Wanneer u beslist om uw vastgoed in Spanje te verkopen, is het aan te raden om fiscaal advies over Spaanse belastingen in te winnen. Het is immers belangrijk dat u de belastingkost op voorhand kan inschatten en de nodige maatregelen kan treffen om als niet-resident niet te veel belastingen te betalen. Als resident dient u er over te waken dat u boetes vermijdt door de verschuldigde belasting correct aan te geven.
Wenst u meer informatie over investeren in Spanje? Neem dan gerust contact op.
Update november 2021
