Stel: u koopt een bouwgrond in Spanje om er uw droomhuis te (laten) bouwen. Wellicht bent u niet van plan om de woning – eens afgewerkt – op korte termijn te verkopen. Toch is het aan te raden om reeds rekening te houden met een toekomstige overdracht. Bij verkoop of schenking betaalt u immers meerwaardebelasting op de werkelijk gerealiseerde meewaarde. Voor niet-residenten bedraagt de meerwaardebelasting 19%. Hoe berekent u dan de belastbare meerwaarde? Dit artikel geeft meer uitleg over meerwaardebelasting bij de bouw van een eigen woning in Spanje.
Het horrorscenario
Allereerst lichten we het horrorscenario toe. We hebben immers verschillende dossiers waarbij de ouders of grootouders van de cliënt zelf een villa bouwden in Spanje. In sommige dossiers spreken we nog van aankoopprijzen in pesetas (166,386 pesetas = 1 euro). Deze woningen werden niet altijd correct geregistreerd en de facturen niet goed bijgehouden. Gevolg: een enorme meerwaardebelasting bij verkoop of schenking. De cliënten kunnen de bouwkosten immers niet meer aantonen.
Hier vindt u uitgebreide informatie over de meerwaardebelasting in Spanje.
Hoe wordt de meerwaarde berekend?
Om de meerwaardebelasting te berekenen, zijn er 3 stappen.
Eerst berekenen we de aanschafwaarde van het onroerend goed. Dit is de aankoopprijs vermeerderd met de kostprijs van werken, renovaties, de aankoopkosten, exclusief interesten, maar verminderd met eventuele afschrijvingen. De aanschafwaarde indexeren we daarna volgens Ley de Presupuestos Generales del Estado, op basis van het jaar van effectieve betaling van de kosten. De afschrijvingen indexeren we op basis van het jaar van aftrek.
In de tweede stap berekenen we de overdrachtswaarde. Dit is de effectieve verkoopsom, maar dit bedrag mag niet lager zijn dan fiscale minimale waarde. Dit bedrag wordt dan vermeerderd met de verkoopkosten (bv. plusvalia muncipal).
In de derde stap trekken we de overdrachtswaarde af van de aanschafwaarde om tot de belastbare basis te komen. Hierop kunnen echter nog verminderingen van toepassing zijn.
Hoe kunt u de meerwaardebelasting verminderen? Enkele tips.
Waar wringt het schoentje?
Om de aanschafwaarde correct te berekenen, heeft u de facturen nodig van uw leveranciers. Belangrijk is dat deze facturen uw NIE-nummer vermelden. Zonder geldige facturen, kunt u de gemaakte investeringen niet aantonen en is de aanschafwaarde veel lager. En de belastbare meerwaarde hoger. Het horrorscenario dus.
Bovendien heeft u in geval van een nieuwe woning de Declaración de Obra Nueva nodig. Hierin wordt de waarde van de constructie aangegeven voor het zegelrecht.
Lees meer over het bouwproces in Spanje (8 stappen).
Besluit
Zelf een bouwgrond kopen en een woning bouwen in Spanje is meestal een goede zaak. Niet alleen heeft u controle over de kwaliteit van de materialen en de afwerking, ook vermijdt u een aantal kostelijke tussenpersonen. Echter is het cruciaal om uw gehele administratie op orde te houden. Anders betaalt u bij een latere verkoop onnodig veel meerwaardebelasting.
Heeft u vragen over de meerwaardebelasting bij de bouw van een eigen woning in Spanje? Neem dan gerust contact op.
