De Ley de Costas (Spaanse Kustwet) is wetgeving die de kuststrook van Spanje beschermt door deze op te delen in zones met strikte eigendomsbeperkingen. Voor vastgoedkopers betekent dit dat woningen direct aan zee (eerste lijn) vaak niet in volle eigendom zijn, maar onder een tijdelijke staatsconcessie vallen, en dat renovaties in de zone daarachter streng gereguleerd zijn.
Het negeren van deze wetgeving is één van de grootste valkuilen bij de aankoop van vastgoed in Spanje. Een woning kan visueel perfect in orde lijken, maar juridisch gezien op Publiek Domein staan, waardoor uw investering risico loopt.
Wat is de Ley de Costas en waarom is deze ingevoerd?
De Ley de Costas is ingevoerd in 1988 (en hervormd in 2013/2014) om de Spaanse kustlijn te beschermen tegen overmatige bebouwing en ecologische schade. De wet bepaalt de juridische grens tussen privé-eigendom en het publieke domein van de staat.
Het belangrijkste mechanisme van de wet is het Deslinde (de demarcatielijn). Deze lijn bepaalt waar het publieke strand eindigt en waar privébezit mag beginnen.
Expert Inzicht: “Veel kopers realiseren zich niet dat de demarcatielijn in de loop der jaren kan verschuiven door de stijgende zeespiegel. Wat vandaag privégrond is, kan in de toekomst door de staat worden opgeëist. Een grondige juridische controle is daarom geen luxe, maar noodzaak.”
De 3 Zones van de Spaanse Kustwet (En hun impact op uw woning)
De wet verdeelt de kustzone in drie specifieke gebieden. Hieronder vindt u de juridische status en beperkingen per zone.
1. Publiek Domein (Dominio Público Marítimo-Terrestre)
Locatie: Het strand, de duinen en de strook waar de golven komen. Eigendomsrecht: U kunt hier geen eigenaar zijn van de grond. De grond behoort toe aan de Spaanse Staat.
-
Status van bestaande woningen: Woningen die vóór 1988 legaal gebouwd zijn, worden niet direct gesloopt, maar het eigendomsrecht wordt omgezet in een administratieve concessie.
-
De Concessie: Initieel gaf de staat een gebruiksrecht van 30 jaar. Dankzij de wetswijziging van 2013/2014 kan deze termijn in veel gevallen verlengd worden tot 2063.
-
Risico: Na afloop van de concessie vervalt het gebruiksrecht. U heeft mogelijk recht op een schadevergoeding, maar u verliest de ‘eigendom’.
-
Verkoopbaarheid: U kunt het concessierecht verkopen, maar de waarde ligt aanzienlijk lager dan bij ‘volle eigendom’.
2. Beschermde Zone (Servidumbre de Protección)
Locatie: Een strook van 100 meter (soms 20 meter in stedelijke gebieden) landinwaarts vanaf de demarcatielijn. Eigendomsrecht: Privé-eigendom is toegestaan, maar met zware restricties op gebruik en bouw.
-
Bouwbeperkingen:
-
Nieuwbouw: Strikt verboden.
-
Uitbreiding: Bestaande volumes mogen niet worden vergroot (niet in hoogte, niet in oppervlakte).
-
Onderhoud: Renovaties gericht op hygiëne, veiligheid en esthetiek zijn toegestaan, mits voorafgaande vergunning van de deelstaatoverheid (Comunidad Autónoma).
-
-
De Transit Zone: De eerste 6 tot 20 meter vanaf de kustlijn moet te allen tijde vrij blijven voor publieke doorgang en hulpdiensten. Hier mag absoluut geen vast constructie staan (zoals een zwembad of hekwerk).
3. Invloedszone (Zona de Influencia)
Locatie: De zone tot 500 meter landinwaarts. Eigendomsrecht: Volle eigendom is toegestaan.
-
Restricties: De beperkingen zijn hier minder strikt en worden bepaald door de lokale gemeente (het Plan General de Ordenación Urbana).
-
Aandachtspunten: Er gelden vaak regels omtrent maximale bouwhoogte en esthetiek om het zicht op de kustlijn niet te verstoren en “betonmuren” van hoogbouw te voorkomen.
Waarom de Spaanse notaris u hier niet over adviseert
Het is een hardnekkig misverstand dat de Spaanse notaris controleert of een woning voldoet aan de Ley de Costas. De notaris in Spanje heeft een beperktere rol dan in België of Nederland; hij identificeert partijen en verifieert de titel, maar voert geen stedenbouwkundig onderzoek uit.
Uw verantwoordelijkheid als koper: U dient zelf (of via een gespecialiseerd advocaat) te controleren:
-
Of de woning deels of volledig in de beschermde zone ligt.
-
Of er een lopend dossier is tot herziening van de kustlijn (Expediente de Deslinde).
-
Of alle uitbouwen in het verleden legaal zijn geregistreerd.
Lees meer over veilig kopen in Spanje.
Veelgestelde Vragen over de Ley de Costas (FAQ)
De onderstaande vragen behandelen de meest voorkomende onzekerheden over vastgoed aan de Spaanse kust.
Is mijn huis illegaal als het in de beschermde zone ligt?
Niet per definitie. Als de woning is gebouwd met een geldige vergunning vóór de inwerkingtreding van de Ley de Costas (1988), valt deze onder een overgangsregeling. De woning is legaal, maar ‘buiten ruimtelijke ordening’. Dit betekent dat u de woning mag behouden, maar niet mag uitbreiden.
Mag ik een zwembad aanleggen in de 100 meter zone?
In de meeste gevallen niet. Het aanleggen van een zwembad wordt gezien als een toename van het volume of een verandering van het gebruik van de grond, wat verboden is in de Servidumbre de Protección. Bestaande, illegale zwembaden lopen het risico op een afbraakbevel.
Wat gebeurt er met mijn concessie na 2063?
Op dit moment bepaalt de wet dat het gebruiksrecht eindigt. Tenzij de wetgeving in de toekomst opnieuw wordt gewijzigd, valt het eigendom terug aan de Staat. Het is cruciaal om bij de aankoop van ‘eerste lijn’ vastgoed de resterende looptijd van de concessie als waardebepalende factor mee te nemen.
Hoe weet ik of een woning geraakt wordt door de Kustwet?
Dit staat niet altijd duidelijk in het eigendomsregister (Nota Simple). U dient een specifiek certificaat aan te vragen bij de Demarcación de Costas of een advocaat een ‘due diligence’ onderzoek te laten uitvoeren waarbij de kadastrale plannen over de deslinde-kaarten worden gelegd.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
