In onze praktijk zagen we dat een aantal nieuwbouwprojecten vertraging opliepen omwille van uitgestelde materiaalleveringen. In dit artikel vindt u meer informatie over uw mogelijkheden bij een laattijdige oplevering bij een koop op plan in Spanje.
Een duidelijke opleveringstermijn
Bij een koop op plan moet de promotor een duidelijke en bepaalbare opleveringstermijn vermelden. Binnen deze termijn moet de woning dan volledig afgewerkt zijn en over het conformiteitsattest beschikken. Indien de promotor in de loop van de werken vertraging verwacht of voorziet, heeft hij een meldingsplicht.
Hier vindt u meer informatie bij vertragingen door de niet-toekenning van een bouwvergunning.
Laattijdige oplevering bij een koop op plan in in Spanje door overmacht
De meeste koopovereenkomsten bij een koop op plan voorzien in een overmachtsclausule. Concreet betekent overmacht dat als er zich (i) omstandigheden buiten de wil van de promotor voordoen die (ii) niet aan hem toerekenbaar zijn en (iii) de uitvoering van de overeenkomst tijdelijk onmogelijk maken. Een actueel voorbeeld is een algemeen probleem bij de toelevering van bouwmaterialen door een Chinese haven in lockdown. Andere voorbeelden zijn een ramp of stakingen. In geval van overmacht kunt u niet veel anders doen dan wachten.
Een beperkte vertraging
In geval de promotor laattijdig oplevert, maar de vertraging blijft binnen de perken (bv. niet langer dan 6 maanden), heeft u in theorie recht op een schadevergoeding. Echter voorzien de meeste koopovereenkomsten in de mogelijkheid voor de promotor om de oplevering voor een bepaalde termijn uit te stellen.
De schade – en als gevolg ook de vergoeding ervan – voor een koper van een tweede verblijf is sowieso beperkt omdat u geen omvangrijke kosten heeft omwille van de vertraging.
De situatie is anders indien u omwille van de vertraging niet kunt emigreren. U moet bijvoorbeeld tijdelijk een huurwoning betrekken. In dat geval is het aan te raden dat u de opleveringstermijn aanduidt als een essentiële voorwaarde. Vermeld dan expliciet dat u wenst te verhuizen binnen een bepaalde periode na oplevering.
In de meeste situaties zal evenwel het recht op schadevergoeding beperkt zijn. En het sop is de kolen niet waard om hiervoor een procedure op te starten. Als u evenwel zelf, in eigen beheer, een woning laat bouwen, is het gebruikelijk om een vertragingsboete te bedingen.
Hier vindt u 8 stappen over zelf bouwen in Spanje.
Een aanzienlijke vertraging
Een vertraging is aanzienlijk indien we spreken over zo’n 9 maanden. As er dan nog geen zicht is op een opleveringsdatum, kunt u de koopovereenkomst ontbinden. Bij ontbinding kunt alle door u reeds betaalde sommen aan de promotor recupereren, vermeerderd met de wettelijke interest. In praktijk zal u dan de bank aanspreken om uw gelden terug te vorderen. De promotor zal immers de fondsen reeds aangewend hebben om de werken te financieren. Het belang van een bankgarantie is daarom niet te onderschatten.
De ontbinding van de koopovereenkomst juridisch hard maken is niet evident. Zo’n actie moet u terdege beargumenteren. Het is dan ook aan te raden om uw dossier eerst grondig te laten beoordelen.
Lees meer over de bankgarantie van een koop op plan in Spanje.
Besluit
Bij een laattijdige oplevering bij een koop op plan in Spanje moet u realistisch zijn. Tenzij het om een aanzienlijke vertraging gaat, kunt u in praktijk weinig tegen de promotor doen. Een slimme promotor zal zich ook voldoende contractueel indekken tegen beperkte vertragingen en overmacht.
Hier vindt u een overzicht van de juridische aspecten van nieuwbouw kopen in Spanje.
