We zien steeds vaker dossiers waarbij Belgische investeerders in Spanje en Portugal toeristische appartementen kopen met een verhuurgarantie.
Deze investeerders kopen een appartement in een resort, waarna zij een exploitatie- of verhuurfirma het recht geven om gedurende een bepaalde periode het appartement te verhuren. Na aankoop kan men het appartement nog maar een beperkt aantal weken per jaar betrekken. In ruil ontvangt de investeerder een gegarandeerd huurrendement op de koopprijs.
Een voorbeeld. U koopt een appartement met waarde van 250.000 euro in een golfresort gelegen in de Algarve. De exploitatiefirma van het golfresort zal de volgende 10 jaar de verhuuractiviteit op zich nemen. U kunt het appartement maximaal 1 maand per jaar betrekken, de overige 11 maanden is voorzien voor huurders. De verhuur verloopt enkel via de exploitatiefirma, u mag zelf niet verhuren aan derden. De exploitatiefirma geeft u in ruil een jaarlijks bruto huurrendement van 6% op uw aankoopprijs. Dit lijkt geen slechte zaak te zijn, maar het is aan te raden dat u zich een aantal vragen stelt.
De verhuurgarantie
Vaak wordt u een verhuurgarantie aangeboden om u over de streep te trekken om tot aankoop over te gaan. De eerste vraag is of de exploitatiefirma effectief in staat is om de appartementen te verhuren. Met andere woorden: is de exploitatiefirma adequaat georganiseerd om op lange termijn het resort in de markt te zetten? Het gevaar is immers dat u na afloop van de verhuurgarantie het appartement niet meer verhuurt krijgt. Bovendien kan de huurgarantie worden verrekend in de aankoopprijs en betaalt u mogelijks te veel op moment van aankoop. Eigenlijk schiet u de huur dan voor.
Daarom is het interessant om weten hoe lang de exploitatiefirma de huur garandeert en onder welke voorwaarden men het appartement zal beheren. Is de verhuurgarantie een een bijkomende optie? Misschien ontvangt u een korting op de aankoopprijs indien u geen gebruik wenst te maken van de verhuurgarantie? Werkt de exploitatiefirma samen met tour operators of andere dienstverleners? Zijn er bijzondere voorwaarden verbonden aan de verhuurgarantie? Deze punten geven een beeld over de verhuurbaarheid van het appartement op lange termijn, wat de waarde van de investering vrijwaart.
Ook: is het vooropgesteld huurrendement netto of bruto? Indien bruto, wat zijn dan de jaarlijkse kosten?
Lees meer over de jaarlijkse kosten van een woning in Spanje.
Nieuwbouwprojecten op plan
Als het een koop op plan betreft, zijn er twee bijkomende bezorgdheden. De eerste vraag betreft de financiële garanties van de bouwpromotor. Elke betaling die u doet aan de bouwpromotor moet gedekt zijn. Op die manier beschermt u uw voorafbetalingen in geval van faillissement of laattijdige oplevering door de projectontwikkelaar.
Lees meer over de bankgarantie in Spanje.
Het tweede punt betreft de ervaring van de bouwpromotor met verhuringen. Bij een aankoop van een nieuwbouw op plan gaat u immers meerdere jaren samenwerken met de bouwpromotor. Indien u uw appartement in exclusief in beheer geeft aan een exploitatiefirma, is het belangrijk om weten welke referenties de bouwpromotor kan voorleggen.
Zo hebben we een cliënt bijgestaan in een dossier in Spanje waarbij de bouwpromotor werd opgericht in 2018 met een startkapitaal van 3000 euro. De bouwpromotor gaat ook gedurende tien jaar de exploitatie op zich nemen. Er werd geen bankgarantie voorgelegd. Rekening houdende met de onduidelijke financiële situatie, begrijpt u dat een aankoop op plan in deze situatie risico’s met zich meeneemt.
Voordeel van een nieuwbouwproject met deze formule is dat u in bepaalde gevallen in aanmerking komt voor een btw-vrijstelling.
Vergunningen
In Spanje en Portugal dienen de onroerende goederen te voldoen aan een reeks minimale eisen om te kunnen verhuren aan toeristen. In Spanje dient een project met een voornamelijk recreatieve bestemming bijvoorbeeld te voldoen aan de lokale respectievelijke toeristische verhuur- of hotelwetgeving. Toerisme wordt geregeld door de autonome regio’s, waardoor de wetgeving in elke regio verschilt.
In Portugal heeft zo’n formule eveneens een vergunning nodig, de zogenaamde licença de utilização turística. Woningen met deze vergunning hebben een recreatieve bestemming. Residentieel gebruik is dus niet zomaar mogelijk. Bijkomend element is dat de Portugese overdrachtsbelastingen iets hoger zijn, namelijk 6.5%.
