Een onderdeel van de juridische controles op een woning in Spanje bestaat uit het nazicht van de eigendomstitel. Kan de verkoper effectief wel aan u verkopen? In deze bijdrage vindt u meer informatie over wanneer de verkoper niet zomaar geldig kan verkopen.
De verkoper is nog geen geregistreerd eigenaar
Teneinde de eigendom over te dragen, dient de verkoper geregistreerd eigenaar te zijn. Dit kan gecontroleerd worden door het opvragen van de nota simple. Dit document is een uittreksel van het registratiekantoor/eigendomsregister en bevat een samenvatting van de eigendomssituatie. Zolang de verkoper geen geregistreerd eigenaar is, kunt u geen zuivere eigendomstitel overnemen.
Lees meer over het verschil tussen het kadaster en het registratiekantoor.
Waarom zou de verkoper geen geregistreerd eigenaar zijn?
De meestvoorkomende oorzaak is bij nalatenschap. De verkopers hebben bijvoorbeeld de woning geërfd, maar de nalatenschapsprocedure is nog lopende. De verkopers moeten dan eerst de nalatenschapsprocedure afhandelen en de toepasselijke Spaanse erfbelasting betalen. Pas vanaf de verkopers de Spaanse nalatenschapsakte registreren, kunt u de eigendomstitel geldig overnemen.
Ook in geval er meerdere eigenaars betrokken zijn, kan het voorkomen dat er niet zomaar verkocht kan worden. Denk bijvoorbeeld aan een echtscheiding waarbij de ene partner wel wil verkopen, maar de andere partner de verkoop blokkeert. Of de rechter kan in het kader van een geschil tussen verschillende eigenaars een minimale verkoopprijs opleggen en is de transactie afhankelijk van zijn goedkeuring.
Een andere mogelijkheid is dat de verkoper zijn eigendomstitel via een onderhandse titel heeft verkregen. Dit betekent dat hij gekocht heeft via een gewone koopovereenkomst in plaats van met een notariële akte. Dergelijke situatie komt af en toe voor in het Spaanse binnenland.
Tot slot kan er bijvoorbeeld een uitwinningsprocedure lopen omwille van openstaande schulden, met een gerechtelijke openbare verkoop.
Recht van voorverkoop
Tevens is het mogelijk dat er een recht van voorverkoop rust op de woning. De begunstigde van een recht van voorverkoop heeft de mogelijkheid om de woning aan de door u onderhandelde prijs en voorwaarden over te nemen. De verkoper is verplicht om deze voorwaarden eerst te melden, vooraleer hij zich definitief met u kan verbinden. Doorgaans is er een recht van verkoop ten gunste van de overheid voor woningen in bankbeslag en voormalige sociale woningen.
Hier vindt u meer informatie over bankbeslag.
Wat als er schulden zijn op de woning?
Onbetaalde schulden die “kleven” aan de woning kunt u in principe afhouden van de koopprijs. Het is belangrijk om de schulden op voorhand in kaart te brengen, zodat u in de koopovereenkomst kunt overeenkomen hoe de schulden worden betaald, alsook de kosten om die schulden te voldoen.
Hier vindt u meer informatie over hoe een woning in Spanje vrij van schulden kan kopen.
Heeft u vragen over vastgoed kopen in Spanje? Neem dan gerust contact met ons op of vraag een gesprek aan.
