In Spanje zijn er twee systemen om eigendom te registeren: het kadaster en het eigendomsregister. Dit artikel zal het belang van deze twee instanties bespreken.
Het kadaster in Spanje
In het kadaster (catastro) vindt u een feitelijke omschrijving van het onroerend goed. Denk aan locatie, de afbakening van het perceel, het plan, de bebouwingen etc.
Op basis van de omschrijving in het kadaster wordt de kadastrale waarde (valor catastral) vastgesteld. Deze waarde is de basis om de gemeentelijke belasting (IBI-belasting) en de niet-residenten belasting te bepalen.
Om die reden is de omschrijving in het kadaster vaak niet meer actueel. Men ‘vergeet’ om bijkomende uitbreidingen (zoals bijvoorbeeld een zwembad) te registeren in het kadaster om hogere belastingen te vermijden.
Lees meer over belastingen op eigendom in Spanje.
Het eigendomsregister in Spanje
Een eigendomsregister of registratiekantoor ((Registro de la Propiedad) staat in voor de publiciteit van eigendomstitels en lasten van onroerende goederen. In het eigendomsregister worden, naast een summiere woordelijke omschrijving situatie, ook de juridische titels van het onroerend goed ingeschreven.
U vindt er de historiek van de eigenaars, eventuele andere zakelijke rechten of lasten op de eigendom, etc. Denk bijvoorbeeld aan een recht van overgang of de inschrijving van een hypotheek.
Lees meer over de overgang van schulden bij een Spaanse woning.
De inschrijving in het eigendomsregister is belangrijk om de juridische afdwingbaarheid van uw titel naar derden toe te garanderen. Zonder een correcte inschrijving gaat u immers moeilijkheden ondervinden bij een latere verkoop of bij de afwikkeling van een nalatenschap.
Het is belangrijk dat u een woning koopt van een verkoper met een correcte inschrijving in het eigendomsregister. Zo kan het voorkomen dat de titel nog op naam staat van een eerdere eigenaar. Dit is bijvoorbeeld mogelijk omdat de vorige eigenaars kochten middels uitsluitend een onderhandse koopakte of omdat het vastgoed zich nog in een niet-afgewikkelde nalatenschap bevindt.
In die situaties worden de titels geregulariseerd vooraleer de aankoop kan plaatsvinden, bijvoorbeeld via de procedure reanudación del tracto sucesivo. Hiermee wordt een nieuwe eigenaar ingeschreven die zijn titel heeft verworven van een niet-geregistreerde eigenaar.
Samenspel kadaster en eigendomsregister
In een ideale situatie hebben het kadaster en het eigendomsregister dezelfde omschrijving. In praktijk is dit echter niet altijd het geval. Zoals gezegd, ‘vergeet’ men dikwijls om beide instanties op de hoogte te brengen van een uitbreiding aan het onroerend goed.
Indien u wijzigingen aanbrengt aan uw onroerend goed, bent u echter verplicht om zowel het kadaster als het eigendomsregister te actualiseren. Een aanpassing in het eigendomsregister gebeurt middels een notariële akte. Weet echter dat een aanpassing van het eigendomsregister niet automatisch resulteert in een aanpassing van het kadaster in Spanje. De Spaanse notaris actualiseert het kadaster in principe niet.
Lees meer over de taken van de notaris in Spanje.
Heeft u vragen over kopen in Spanje? Neem gerust contact op.
