Invloed van uw Huwelijksvermogensstelsel op de Aankoop van Vastgoed in Spanje

Uw huwelijkscontract bepaalt wie juridisch eigenaar wordt van uw Spaanse woning. Zonder de juiste bewijsstukken zal de Spaanse notaris automatisch aannemen dat u in gemeenschap van goederen bent gehuwd, wat resulteert in een gedeelde eigendom (50/50).

Bij de aankoop van vastgoed in Spanje is het cruciaal dat uw burgerlijke staat en huwelijksvermogensstelsel correct worden geregistreerd in de eigendomsakte (Escritura). Voor Belgen en Nederlanders wijkt de Spaanse juridische aanname vaak af van de werkelijkheid, wat zonder correctie tot fiscale en juridische complicaties leidt.

Het Wettelijk Stelsel: Gemeenschap van Goederen

Indien u geen actie onderneemt, registreert de Spaanse notaris de woning automatisch op naam van beide echtgenoten, elk voor de onverdeelde helft.

De Spaanse wetgeving hanteert het wettelijk vermoeden dat gehuwden samen kopen. Voor Belgen in het wettelijk stelsel en Nederlanders in de (algehele) gemeenschap van goederen, sluit dit vermoeden naadloos aan bij de realiteit.

• Gevolg: U wordt beiden eigenaar van de woning.

• Actie: In dit scenario hoeft u doorgaans geen extra juridische stappen te ondernemen of documenten te vertalen.

Als gehuwde partner alleen kopen binnen het wettelijk stelsel

Wenst u ondanks het gemeenschappelijk stelsel toch alleen de volledige eigendom te verwerven? Dit is juridisch complex. U dient onomstotelijk te bewijzen dat de aankoopsom afkomstig is van eigen vermogen (bijvoorbeeld uit een erfenis of schenking die buiten de gemeenschap viel).

Expertinzicht: “Het louter gebruiken van een bankrekening op eigen naam volstaat niet in Spanje. U moet de ’traceerbaarheid’ van de eigen gelden documenteren in de akte om latere claims van de partner of schuldeisers te vermijden.”

Hier vindt u meer informatie over als gehuwde partner alleen vastgoed kopen in Spanje. 

Afwijkend Stelsel: Scheiding van Goederen en Huwelijkse Voorwaarden

Bent u gehuwd onder scheiding van goederen? Dan moet u dit proactief bewijzen, anders wordt de woning foutief als gemeenschappelijk bezit geregistreerd.

Dit is het meest voorkomende struikelblok voor ondernemers en vermogende particulieren. De Spaanse notaris (Notario) heeft geen inzage in het Belgische of Nederlandse huwelijksregister. Zonder tegenbewijs past hij het Spaanse ‘gananciales’-principe toe (gemeenschap).

De procedure voor correcte registratie

Om de woning op naam van slechts één partner te zetten, of om de scheiding van vermogens juridisch hard te maken in Spanje, zijn de volgende stappen vereist vóór het verlijden van de akte:

1. Beëdigde Vertaling: Uw huwelijkscontract moet vertaald worden naar het Spaans door een beëdigd vertaler.

2. Apostille.: Het document moet voorzien zijn van de Apostille van Den Haag om rechtsgeldig te zijn in het buitenland.

3. Inschrijving: De notaris neemt deze bepalingen op in de Escritura, zodat het Registro de la Propiedad (Eigendomsregister) de juiste eigendomsverhouding inschrijft.

Gevolgen voor uw Spaanse Hypotheek

Spaanse banken zijn strikt op het gebied van compliance. Indien u een hypotheek aanvraagt, zal de bank eveneens eisen dat uw huwelijksstelsel wordt aangetoond.

• Risico: Als de woning op beider naam staat (door het foutieve vermoeden), maar u wil de lening alleen aangaan, zal de bank dit weigeren.

• Aansprakelijkheid: Bij scheiding van goederen wilt u wellicht voorkomen dat de partner aansprakelijk is voor de hypothecaire schuld. Correcte documentatie is hierbij de enige garantie.

Ongehuwd Samenwonenden (Feitelijk of Wettelijk)

Niet-gehuwde partners genieten volledige vrijheid in de verdeling van de eigendomsrechten, mits dit expliciet wordt vastgelegd.

Wanneer u niet getrouwd bent, is er geen sprake van een huwelijksvermogensstelsel. U koopt dan in vrijwillige onverdeeldheid (comunidad de bienes).

• Verdeelsleutel: U bepaalt zelf de verhouding. Dit kan 50/50 zijn, maar ook 60/40 of 99/1, afhankelijk van de inbreng van eigen middelen.

• Bewijs: De notaris noteert simpelweg de verdeling zoals u die opgeeft. Er is geen huwelijkscontract nodig.

Emigratie naar Spanje: Blijft mijn contract geldig?

Ja, uw bestaande huwelijkscontract blijft in de regel geldig na emigratie, conform de Europese Verordeningen.

Echter, het Spaanse erfrecht verschilt fundamenteel van het Belgische of Nederlandse. Hoewel uw huwelijksvermogensstelsel de eigendom regelt tijdens leven, regelt het niet wat er gebeurt bij overlijden. Daarom is het voor residenten (en niet-residenten) sterk aan te raden een Spaans testament op te stellen. Dit voorkomt dat complexe, tijdrovende en dure procedures nodig zijn om uw buitenlands testament in Spanje te laten erkennen. Hier vindt u meer informatie over de geldigheid van uw huwelijksovereenkomst in Spanje.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Moet ik mijn huwelijkscontract laten vertalen voor ik een huis koop in Spanje? Ja, indien u getrouwd bent onder scheiding van goederen of huwelijkse voorwaarden, is een beëdigde vertaling met apostille verplicht. Zonder dit document zal de notaris ervan uitgaan dat u in gemeenschap van goederen bent getrouwd, wat juridische gevolgen heeft voor de eigendomstitel.

Wat gebeurt er als ik alleen een huis in Spanje koop terwijl ik in gemeenschap van goederen ben getrouwd? Zonder bewijs van ‘eigen middelen’ zal de woning automatisch tot de huwelijksgemeenschap behoren. Uw partner wordt dan mede-eigenaar, ook al tekent hij/zij de akte niet. Wilt u dit voorkomen, dan moet u aantonen dat het geld uit uw privévermogen komt (bijv. erfenis of schenking) en moet uw partner de aankoopakte mee ondertekenen om dit te bevestigen.

Is een Belgisch of Nederlands samenlevingscontract geldig in Spanje voor de aankoop van vastgoed? Spanje erkent samenlevingscontracten niet op dezelfde automatische manier als het huwelijk voor vastgoedaankopen. U wordt gezien als twee individuen die samen kopen. U kunt de eigendomsverhouding vrij bepalen in de koopakte (bijv. 50/50 of 70/30), onafhankelijk van uw samenlevingscontract in het thuisland.

Kan ik de eigendomsverdeling in de Spaanse akte later nog wijzigen? Ja, maar dit wordt beschouwd als een overdracht van eigendom en is fiscaal nadelig. U betaalt opnieuw overdrachtsbelasting (ITP) of zegelrechten (AJD) en notaris- en registratiekosten over het deel dat wijzigt. Het is daarom essentieel om de eigendomsstructuur (“wie koopt wat”) correct vast te leggen tijdens de aankoop. Lees meer over het einde van een mede-eigendom in Spanje.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.

Heeft u vragen over kopen in Spanje? Neem dan gerust contact met ons op.