Een onbekende manier om vastgoed in Spanje te kopen is via een recht van bewoning. Eigenlijk is dit de light-versie van een gesplitste aankoop waarbij de ene partij het vruchtgebruik koopt en de andere partij de blote eigendom. Een recht van bewoning in Spanje is voornamelijk geschikt voor complexere familiale situaties of wanneer u na uw overlijden derden wenst te beschermen.
Wat is een recht van bewoning in Spanje?
Een recht van bewoning is in Spanje een zakelijk recht, net zoals bijvoorbeeld vruchtgebruik of een recht van opstal. U kunt als begunstigde van een recht van bewoning, samen met uw gezin, gebruikmaken van het vastgoed naargelang uw persoonlijke noden. In ruil bent u verplicht om het goed te onderhouden en in te staan voor de gebruikskosten. Indien evenwel het recht van bewoning gelimiteerd is tot een deel van de woning, zijn er in principe geen lasten.
Het recht van bewoning is persoonlijk en daarom niet overdraagbaar. Met andere woorden: u kunt het recht noch verkopen, noch het pand verhuren. Ook kunt u het recht niet in pand geven of er een hypotheek op vestigen.
Verschil met vruchtgebruik
Een recht van bewoning is de light-versie van vruchtgebruik. Met vruchtgebruik kunt u naar believen gebruikmaken van het goed en eveneens heeft u recht op de huuropbrengsten. Met een recht van bewoning mag u enkel het goed gebruiken/”bewonen”. Hiertegenover staat dat de waarde lager is dan bij vruchtgebruik.
Hier vindt u meer informatie over de gesplitste aankoop in Spanje.
Hoe waardeert u een recht van bewoning?
Zoals bij vruchtgebruik is er ook voor een recht van bewoning een vaste formule. U neemt 75% van de waarde van de woning en hierop past u de formule van het vruchtgebruik toe: 89- leeftijd jongste vruchtgebruiker = percentuele waarde, met een minimum van 10%.
Een voorbeeld. U bent 75 jaar. De woning heeft een waarde van 300.000 EUR. 75% x 300.000 = 225.000. 89 – 75 = 14%. Dus u neemt 14% van 225.000 = 31.500. De waarde van het recht van bewoning is dan 31.500 euro.
Wat met belastingen?
Bij aankoop betaalt u op de waarde van het recht van bewoning ITP/registratierechten zoals bij een herverkoop. Er is geen btw of AJD van toepassing; ook niet bij nieuwbouw.
Bij vererving kijken we naar de wijze waarop het recht van bewoning werd verkregen. Indien dit recht werd aangekocht, zullen de eigenaars van het vastgoed bij vererving ITP/registratierechten betalen. Als het recht van bewoning werd toegekend in het kader van een nalatenschap, zal de eigenaar bij vererving de Spaanse erfbelasting betalen.
Bij verkoop van het vastgoed kunt u, mits alle partijen akkoord zijn, het recht van bewoning annuleren of beëindigen. Hoewel u het recht van bewoning niet kunt overdragen, is het dus wel mogelijk om dit recht te annuleren in ruil voor een prijs. Echter zal u dan eveneens belasting betalen op eventuele meerwaarden.
Lees meer over de Spaanse belastingen bij het einde van een vruchtgebruik.
Waarom kan een recht van bewoning in Spanje interessant zijn?
Een recht van bewoning is een middel voor successieplanning. Met deze methode kunt u, net zoals bij vruchtgebruik, vastgoed op naam van een derde kopen zonder dat u controle over het vastgoed verliest. Als de doelstelling van de aankoop kadert in een familiale context is het voordeel voornamelijk fiscaal. Bij overlijden is de te betalen belasting lager bij vruchtgebruik. Als het uw bedoeling is om het pand te verhuren of op termijn te verkopen, is een recht van bewoning geen geschikte oplossing.
Daarnaast is het recht van bewoning een oplossing om erfgenamen of derden te begunstigen.
Twee voorbeelden
Voorbeeld 1. U heeft geen juridische relatie met uw partner en u heeft geen kinderen. Er zijn tevens geen niet-gemeenschappelijke kinderen. U wenst uw partner later te beschermen. En dit zonder te huwen of wettelijk samen te wonen. Bijvoorbeeld door de aankoop van een tweede verblijf. Het is niet uw bedoeling om vastgoed te verhuren.
In dit geval kunt u het recht van bewoning bekomen, terwijl uw partner de volle eigendom van het vastgoed koopt. De financiering van het vastgoed gebeurt door een voorafgaandelijke schenking in geld. Via deze weg zult u te allen tijde gebruik kunnen maken van de woning. Uw partner is eigenaar en zal later minimale belastingen betalen (in tegenstelling tot de erfbelasting, die hoger is voor derden).
Andersom kan uiteraard ook. U kunt een recht van bewoning testamentair nalaten aan een derde.
Voorbeeld 2. U heeft wederom geen juridische relatie met uw partner. Samen met uw partner bent u van plan om te emigreren naar Spanje en er vastgoed te kopen. U heeft niet-gemeenschappelijke kinderen. Echter is het uw bedoeling dat uw partner later in het huis kan blijven wonen, zonder uw kinderen te benadelen. Gelet op de hoge erfbelasting voor derden, kan het nalaten van een recht van bewoning dan een geschikte oplossing zijn. Uw partner kan in de woning blijven zonder al te veel erfbelasting te betalen en de kinderen worden volle eigenaar.
Ook een vennootschap kan een recht van bewoning toekennen aan bijvoorbeeld een particuliere persoon. Deze piste is evenwel zelden aan te raden omwille van de mogelijke fiscale gevolgen.
Heeft u vragen over de aankoopmogelijkheden van vastgoed in Spanje? Neem dan gerust contact op.
