Cliënten met een Belgische management- of cashvennootschap overwegen wel eens om te investeren in Spaans onroerend goed via hun Belgische vennootschap. Mogelijke pistes zijn dan de aankoop van de volle eigendom door de vennootschap of de aankoop van het vruchtgebruik door de vennootschap. Dit laatste is echter vanuit een fiscaal oogpunt complex. Daarom zal dit artikel summier toelichting geven over de gesplitste aankoop via een vennootschap.
Wat zijn de voordelen van een gesplitste aankoop via een vennootschap?
Doorgaans wensen particulieren de cash in hun vennootschap te investeren zonder de cash uit de vennootschap te halen. Zo vermijdt men immers in eerste instantie een hoge belastingkost.
Met een gesplitste aankoop kan de particulier blote eigenaar worden en de vennootschap vruchtgebruiker. De vennootschap heeft dan de gebruiksrechten op het onroerend goed. Tevens kan de vennootschap het vruchtgebruik afschrijven.
Wanneer het vruchtgebruik uitdooft, keert de volle eigendom terug naar de blote eigenaar. Op die manier kunt u mogelijks meer uit de vennootschap halen.
Lees meer over de gesplitste aankoop tussen particulieren
Gesplitste aankoop via een vennootschap: waardering
Het recht op vruchtgebruik aangehouden door rechtspersonen heeft in Spanje een maximale duurtijd van 30 jaar. De waarde van het vruchtgebruik hangt af van het aantal jaren dat de vennootschap het vruchtgebruik zal aanhouden. Voor elk jaar vruchtgebruik wordt er 2% van de waarde van de volle eigendom aangerekend. De maximale waarde bedraagt zo 60% (2 x 30) van de volle eigendom.
Een voorbeeld. Uw vennootschap wenst het recht van vruchtgebruik op een onroerend goed in Marbella te kopen voor een periode van 25 jaar. De waarde van de volle eigendom bedraagt 200.000 euro. De waarde van het vruchtgebruik is dan 25 *2 = 50% van de volle eigendom, namelijk 100.000 euro.
Op die 100.000 euro betaalt uw vennootschap registratierechten om het vruchtgebruik te kopen. In Andalusië is dat 8%. Indien u als particulier ook de blote eigendom wenst te verwerven, dient u nog de overige 100.000 euro te financieren. Ook op die 100.000 euro betaalt u 8% registratierechten in Andalusië.
Let op: als u persoonlijk wenst te verblijven in de Spaanse woning, zijn er voordelen van alle aard verschuldigd.
Consequenties
De fiscale consequenties zijn afhankelijk van uw geplande activiteiten. Doorgaans hebben kopers het plan om de woning te verhuren. De Spaanse fiscus zal een Belgische vennootschap met vruchtgebruik in Spanje in de regel bekijken als niet-resident. De implicaties zijn daarom beperkt.
Voor de Belgische fiscus is het anders. Als een Belgische vennootschap samen met haar bestuurder of zaakvoerder een gesplitste aankoop doet, kan er een voordeel van alle aard ontstaan voor de naakte eigenaar.
