Vanwege verschillende recente wetswijzigingen in de huurwetgeving is seizoensverhuur in Spanje – verhuur onder gemeen recht – terug actueel. Voornamelijk door de strenge woninghuurwetgeving proberen eigenaars te verhuren via seizoensverhuur. Daarom vindt u in dit artikel een bespreking van de toepasselijke regels.
Wat is seizoensverhuur?
Seizoensverhuur (‘arrendamiento de temporada‘) is eigenlijk verhuren onder gemeen recht en wordt geregeld door de nationale wetgeving. In de LAU, dit is de nationale Spaanse verhuurwet, staat dit regime gekend onder ‘verhuur anders dan voor huisvesting / ‘uso distinto al de vivienda‘. De toepasselijke wetgeving is de LAU, dit is de nationale Spaanse verhuurwet, en het (eventueel regionale) burgerlijk wetboek.
Contracten voor seizoensverhuur zijn er onder andere voor studenten die bijvoorbeeld 9 maanden huren in een universiteitsstad. Een ander voorbeeld is een personeelslid die tijdelijk voor het werk actief is in een andere regio dan de eigen woonplaats, bijvoorbeeld een Madrileen die voor een opdracht 6 maanden gaat werken in Murcia.
Het criterium – ondersteund door de rechtspraak – is dat seizoensverhuur een tijdelijk en een incidenteel karakter heeft. Het mag in geen geval de bedoeling zijn dat de huurder er zijn permanente verblijfplaats zal vestigen. Ook mag de huurder geen noodzaak ondervinden om de huurwoning te bestemmen als zijn gezinswoning of duurzame verblijfplaats.
Seizoensverhuur versus woninghuur
Zodra de huurder de intentie heeft om zijn permanente woonplaats te vestigen in de huurwoning geniet hij van de rechten van woninghuur. Om woninghuur te vermijden, is het daarom belangrijk dat u de intenties van de huurder duidelijk opneemt in het huurcontract. Dit kan u doen door bijvoorbeeld door de huidige woonplaats te vermelden, een verbod om het domicilieadres te plaatsen in de huurwoning toe te voegen en de reden van de huur te stipuleren. Ook automatische verlengingen van het huurcontract zijn uit den boze.
Seizoensverhuur versus vakantieverhuur
Contracten voor seizoensverhuur werden zo’n 6 à 7 jaar geleden populair om de regels van vakantieverhuur te omzeilen. Gedurende de afgelopen jaren werden deze ‘achterdeurtjes’ systematisch gesloten door de verschillende autonome regio’s. In de meeste autonome regio’s, waaronder bijvoorbeeld Andalusië, is op regelmatige basis een instapklare en uitgeruste woning verhuren voor korte periodes met behulp van publiciteitskanalen (zoals een Airbnb of bookings.com) vakantieverhuur. Ook als u bepaalde hoteldiensten aanlevert, is er sprake van vakantieverhuur.
Onder ‘korte periodes’ verstaan we contracten met een huurperiode korter dan 2 maanden. In de meeste autonome regio’s kan dus niet verhuren via seizoensverhuur op weekbasis. Seizoensverhuur is dan geen alternatief voor vakantieverhuur. In augustus 2024 introduceerde de Comunitat Valenciana evenwel de 10-dagen-regel voor vakantieverhuur. Contracten met huurperioden langer dan 10 dagen (11 nachten) kwalificeren in deze regio nu als seizoensverhuur.
Wat houdt seizoensverhuur in Spanje in?
Er geldt een ruime contractuele vrijheid voor verhuren onder gemeen recht. Er zijn evenwel een aantal voorwaarden waarmee u rekening moet houden.
Duur: de contractuele termijn wordt bepaald in functie van de reden van het aangaan van het huurcontract. Een student sluit bijvoorbeeld een contract af voor een periode gelijk aan het academiejaar. Een overwinteraar huurt in de herfst- en wintermaanden.
Huurbedrag: vrij overeen te komen tussen de partijen (in tegenstelling tot woninghuur in bepaalde gebieden).
Onderverhuur en huuroverdracht: indien de huurder een professionele activiteit uitvoert in het gebouw, mag de huurder onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. De huurder moet de verhuurder hiervan 1 maand op voorhand verwittigen. De verhuurder kan dan tot 10% huurverhoging vragen bij een onderverhuur en 20% bij de overdracht van het huurcontract.
Waarborg: de waarborg wordt regionaal geregeld. In principe is de waarborg twee maanden huur. Naast de huurwaarborg, mag de verhuurder nog andere garanties vragen, bijvoorbeeld een bankgarantie. De huurwaarborg moet meestal, afhankelijk van de autonome regio, één maand na het aangaan van het contract gedeponeerd worden bij een door de autonome regio erkende instantie. U vindt de lijst met instanties per regio hier.
De huurwaarborg is verplicht te deponeren, ook al heeft de verhuurder geen waarborg ontvangen. Bij niet-naleving zijn er boetes voor de verhuurder, alsook nalatigheidsinteresten.
De waarborg moet doorgaans geheel of gedeeltelijk binnen één maand worden vrijgegeven, afhankelijk of er al dan niet schade werd vastgesteld op basis van een plaatsbeschrijving.
Specifiek voor de Comunitat Valenciana:
- is een borgstelling verplicht vanaf de huurperiode langer is dan 10 dagen;
- bedraagt de minimale borg 2 maanden voor seizoensverhuur, ongeacht de huurtermijn;
- is er een aanmeldingsperiode voor de borg van 30 dagen (modelo 817), waarin de huurwaarborg moet worden gestort aan ‘El Registro de fianzas de la Generalitat‘;
- geldt de verplichting om huurwaarborgen voor contracten korter dan 30 dagen niet aan te melden en te deponeren, omdat de huurperiode eindigt voor het verstrijken van de aanmeldingsperiode;
- mag elke contractspartij de huurwaarborg aanmelden, maar de recuperatie gebeurt door de verhuurder.
Renovatiewerken en herstellingen: renovatiewerken gedurende de huurtermijn zijn mogelijk, maar de huurder kan het contract beëindigen indien de werken ervoor zorgen dat de woning onleefbaar wordt. De herstellingswerken zijn voor de verhuurder en moeten indien mogelijk na het verlopen van het contract worden uitgevoerd. Als de herstellingswerken tijdens de huurperiode langer dan 20 dagen in beslag nemen, heeft de huurder recht op een huurvermindering. De huurder mag zelf geen werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke toestemming.
Beëindiging van de overeenkomst: de verhuurder kan de huur beëindigen indien de huurder de huur en/of de afgesproken (vaste) kosten, niet betaalt. Tevens kan de verhuurder het contract beëindigen wanneer de waarborg niet werd voldaan. De verhuurder kan het contract ook beëindigen wanneer de huurder opzettelijk schade berokkent aan de woning of wanneer de huurder illegale of ongewenste activiteiten uitvoert in de woning.
Huurdersgegevens delen met de politie: deze verplichting geldt voor alle accomodaties voor korte verblijven (‘actividades de hospedaje‘), ongeacht of zij al dan niet een beroepsactiviteit vormen. De regelgeving viseert ook accomodaties die tot stand komen via een digitaal platform. U dient dus gasteninformatie te delen met de politie via het officieel platform van de Spaanse overheid.
EPC-attest: de verhuurder moet over een EPC-attest beschikken bij residentiële verhuur. Bij verhuur aan een professional gelden er uitzonderingen.
