Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous payez l'impôt sur les plus-values en Espagne. En tant que résident espagnol, l'impôt sur les plus-values s'applique même à vos revenus mondiaux, avec des taux de 19 à 26% sur la plus-value réalisée. Toutefois, un certain nombre d'exonérations ou de réductions sont possibles. Dans cet article, nous examinons l'exonération proportionnelle de l'impôt espagnol sur les plus-values lors de l'achat et de la vente de la maison familiale.
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L'exemption proportionnelle
Si vous vendez votre logement familial pour financer l'achat d'un nouveau logement familial, vous avez droit à une réduction d'impôt en tant que résident fiscal espagnol. Cette réduction est totale ou partielle, en fonction de la plus-value réalisée que vous réinvestissez. A l'aide de l'exemple ci-dessous, nous expliquons le caractère proportionnel.
Vous avez acheté un appartement à Calpe il y a 15 ans pour 120.000 euros. Vous avez payé 12.000 euros de droits de mutation et 4.000 euros de frais d'achat. Vous avez emprunté 100.000 euros par le biais d'un crédit hypothécaire. L'investissement total s'élevait alors à 136.000 euros.
Vous pouvez vendre l'appartement aujourd'hui pour 300.000 euros. Les frais de vente s'élèvent à 7.500 euros (agent immobilier, annulation de l'hypothèque, certificat EPC). Il reste un prêt hypothécaire de 25.000 euros.
La plus-value réalisée et la base imposable pour l'impôt espagnol sur les plus-values est de 156.500 euros. Concrètement, vous devez 34.875,00 euros d'impôt sur les plus-values en Espagne.
Vous décidez de réinvestir le produit total de la vente, soit 267 500 euros (300 000 - 7 500 frais - 25 000 de remboursement du prêt hypothécaire), dans une nouvelle maison familiale au sein de l'UE, par exemple à Altea. Dans ce cas, vous ne paierez pas d'impôt sur les plus-values en Espagne.
Toutefois, par exemple, si vous réinvestissez 180.000 euros dans votre nouvelle habitation, la plus-value exonérée est de 105.308,41 euros (plus-value réalisée *(montant réinvesti/montant à réinvestir). La base imposable à l'impôt sur les plus-values est donc de 51.191,59 euros. Concrètement, vous paierez alors 10 654,07 euros d'impôt sur les plus-values en Espagne.
Quelles sont les conditions de cet allègement fiscal ?
Il y a trois conditions.
- Vous vendez votre maison familiale existante.
- Vous réinvestissez tout ou partie du produit de la vente deux ans avant la vente ou deux ans après la vente de votre logement familial existant dans un nouveau logement (éventuellement rénové).
- Le nouveau logement deviendra votre nouveau domicile familial dans un délai d'un an à compter de l'achat ou de l'achèvement des travaux de rénovation.
Un logement familial est défini comme un logement qui constitue votre résidence habituelle depuis plus de trois années consécutives, sauf dans le cas d'une situation exceptionnelle, comme un divorce. Ainsi, le bien que vous vendez doit avoir acquis le statut de foyer familial au cours des deux années précédant la vente.
Si vous n'avez pas encore réinvesti au cours de l'année de la vente de votre propriété existante, vous devez le déclarer dans votre déclaration fiscale espagnole.
La vente d'un logement familial à l'étranger entre-t-elle également en ligne de compte ?
En règle générale, le pays où se trouve votre domicile familial est également le pays de votre résidence fiscale. Mais il est possible que vous soyez considéré comme un résident fiscal en Espagne, avec une autre résidence familiale (temporaire) à l'étranger. Dans ce cas, la vente de votre maison familiale en dehors de l'Espagne donnera droit à l'exonération. Cependant, vous devez tenir compte des différentes conditions. Par exemple, la résidence étrangère doit être considérée comme un foyer familial pendant les deux années précédant sa vente.
Si vous avez payé l'impôt sur les plus-values dans le pays où se trouve votre maison familiale, vous pouvez généralement (en fonction de la convention de double imposition) déduire l'impôt sur les plus-values payé à l'étranger de l'impôt sur les plus-values dû en Espagne. Toutefois, si l'impôt étranger sur les plus-values est plus élevé que l'impôt espagnol sur les plus-values, vous ne pouvez pas récupérer l'impôt.
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