Depuis janvier 2022, l'Espagne dispose d'une nouvelle méthode d'évaluation des biens immobiliers. Le gouvernement espagnol utilise désormais le Valeur de référence du marché (ci-après : valeur de référence) comme point de départ. Aujourd'hui, plusieurs mois se sont écoulés, ce qui nous permet de faire une première évaluation de l'impact sur les acheteurs, les vendeurs et les héritiers.
En bref, quelle est la valeur fiscale de référence en Espagne ?
Le cadastre espagnol calcule la valeur de référence sur la base des prix enregistrés dans les bureaux d'enregistrement locaux. Le gouvernement utilise ensuite cette valeur de référence pour évaluer la valeur minimale acceptable d'une transaction immobilière. Les autorités fiscales espagnoles peuvent donc choisir entre la valeur de marché, d'une part, et la valeur de référence, d'autre part, pour calculer les droits de mutation applicables. Vous comprenez que le gouvernement choisit la plus élevée de ces deux valeurs.
Note : Ne pas confondre la valeur de référence avec la valeur cadastrale (valor catastral). La valeur cadastrale est nettement inférieure à la valeur marchande et sert à calculer les taxes municipales.
Pour plus d'informations sur le calcul de la valeur de référence, cliquez ici.
Qu'observe-t-on dans la pratique ?
Les valeurs de référence sont généralement proches des valeurs de marché. Cependant, nous observons également des valeurs aberrantes, tant positives que négatives. Par exemple, la valeur de référence ne tient pas compte d'une rénovation récente ou de la vétusté à long terme d'un bien immobilier. Étant donné que l'évaluation est automatiquement calculée sur la base des prix du marché local et qu'elle est indépendante de l'état actuel du bâtiment, les valeurs de référence peuvent parfois sembler injustes. Cependant, dans neuf cas sur dix, on constate que la valeur de référence est supérieure à la méthode de calcul pré-2022.
Impact sur les acheteurs
Si la valeur de référence est supérieure au prix convenu, vous paierez davantage de taxes sur les transactions. Dans le cas d'une revente, il s'agit des droits d'enregistrement (IPT).
Supposons que vous ayez convenu d'un prix d'achat de 500 000 euros pour une villa à Altea. Or, la valeur de référence s'avère être de 580 000 euros. Dans cette région, les droits d'enregistrement sont de 10%. Vous paierez donc 58 000 euros de droits d'enregistrement au lieu de 50 000 euros.
Le réflexe de certains consiste alors à trouver une "solution créative" pour réduire le prix, ce qui équivaut trop souvent à une manipulation des prix (= fraude). Outre l'illégalité, ces tours de passe-passe sont préjudiciables à l'acheteur. Le risque de se faire prendre est quasi 100% depuis le nouveau système et donne lieu à des amendes. En outre, plus le prix d'achat officiel est bas, plus la plus-value officielle lors de la vente est élevée. Et la taxe sur les plus-values est plus élevée que les droits d'enregistrement.
En savoir plus sur les coûts d'achat d'une propriété en Espagne.
Conséquences pour les vendeurs
Avec l'impôt sur les plus-values, nous nous retrouvons avec le vendeur. En tant que vendeur, vous êtes confronté à un problème similaire. La valeur de référence en Espagne peut également servir de base à l'impôt sur les plus-values. Pour les non-résidents en Espagne, l'impôt sur les plus-values est 19% sur la plus-value effectivement réalisée.
Reprenons le même exemple. La plus-value du vendeur pour la villa d'Altea sera potentiellement calculée sur la base de la valeur de référence de 580 000 euros au lieu des 500 000 euros convenus. Cas le plus défavorable il s'agit encore d'une taxe supplémentaire de 15 200 euros.
Pour en savoir plus sur l'impôt sur les plus-values en Espagne, cliquez ici.
Conséquences pour les héritiers
À notre avis, l'impact le plus important concerne les héritiers. Par héritiers, nous entendons non seulement les personnes qui reçoivent un héritage, mais aussi les familles qui envisagent de faire don d'un bien.
Si le testateur résidait en Flandre, les droits de succession flamands sont dus sur le patrimoine mondial, y compris les biens immobiliers situés en Espagne. Les droits de succession en ligne directe (groupes I et II) ne sont pas trop élevés dans la plupart des régions espagnoles en raison de diverses exonérations et déductions. Cependant, il y a aussi l'impôt flamand sur les successions, qui est déjà important avec ses taux de 3/9/27% en ligne directe.
Avant 2022, on pouvait utiliser la valeur fiscale, qui était généralement bien inférieure à la valeur de marché. Cependant, avec la nouvelle valeur de référence en Espagne, la base imposable pour les droits de succession augmente fortement. Cela profite surtout au gouvernement flamand. Un exemple.
Un appartement de trois chambres à coucher à Estepona. Avant 2022, le gouvernement espagnol évaluait cet appartement à 210 000 euros. Depuis 2022, nous arrivons à une valeur de référence de 305 000 euros. Une différence de 95 000 euros. Les droits de succession à payer en Espagne s'élèvent à 0,00 EUR car il existe une exonération de 1.000.000 EUR par héritier en ligne directe en Andalousie. En Flandre, les 305.000 euros sont ajoutés à la masse successorale. Le taux 27% s'applique à partir de 250.000 euros par héritier. Ces 95 000 euros supplémentaires se traduisent donc rapidement par une cotisation plus élevée.
En savoir plus sur la déclaration de patrimoine en Espagne.
Implications également pour les dons
Les donations de biens espagnols ne sont pas imposées en Belgique. Toutefois, les droits de donation en Espagne sont généralement plus élevés que les droits de succession. En outre, la différence entre la valeur de la donation et le prix d'acquisition (moins les frais démontrables) est soumise à l'impôt sur les plus-values. Si le bien a été acheté à l'époque en pesetas et que l'on applique maintenant la valeur de référence, la plus-value imposable peut être élevée.
Vos parents ont acheté une propriété près de Platja d'Aro dans les années 1980 pour 9 millions d'euros. pesetas. Converti en euros, il s'agit d'environ 55 000 euros. Aujourd'hui, cette villa a une valeur de référence de 480 000 euros. Tant l'impôt catalan sur les donations que l'impôt sur les plus-values sont calculés sur la base des 480 000 euros. Un taux de 19% sur une plus-value de 425.000 euros est de 80.750 euros.
En savoir plus sur l'héritage et la donation en Espagne.
Quelles sont les solutions à une valeur de référence fiscale élevée en Espagne ?
Si la valeur de référence s'avère supérieure à la valeur convenue, trois possibilités s'offrent à vous.
- Vous acceptez la valeur plus élevée et payez les taxes dues en une seule fois.
- Vous n'acceptez pas la valeur plus élevée et vous payez la taxe due sur la base de la valeur convenue. En cas de contestation ultérieure par le fisc, vous aurez la possibilité de réfuter la valeur de référence. Si le fisc n'accepte pas votre contestation, il y aura une augmentation + un intérêt de négligence.
- Vous n'acceptez pas la valeur supérieure et vous contestez immédiatement la valeur de référence. Dans ce cas, vous joignez un dossier motivé à la déclaration.
Décision
Il ne fait aucun doute que la nouvelle valeur de référence entraîne indirectement une augmentation des impôts. C'est pourquoi il est important de faire calculer à l'avance la valeur de référence de votre bien. Vous pourrez ainsi prendre les mesures qui s'imposent et éviter les mauvaises surprises. Confianz calcule la valeur de référence du bien immobilier de manière standard dans tous les cas et vous assiste dans la préparation d'un litige.
