Les clients qui ont une société de gestion ou de trésorerie belge envisagent parfois d'investir dans l'immobilier espagnol par l'intermédiaire de leur société belge. Les possibilités sont alors les suivantes achat de la pleine propriété par l'entreprise ou l'achat de l'usufruit par la société. Cette dernière solution est toutefois complexe d'un point de vue fiscal. C'est pourquoi cet article explique brièvement l'achat en démembrement par l'intermédiaire d'une société.
Quels sont les avantages d'un achat fractionné par l'intermédiaire d'une entreprise ?
En général, les personnes souhaitent investir les liquidités dans leur entreprise sans les retirer de celle-ci. Après tout, ils évitent ainsi un coût fiscal élevé.
Dans le cadre d'un achat démembré, le particulier peut devenir nu-propriétaire et l'entreprise usufruitière. L'entreprise dispose alors des droits d'utilisation du bien. Elle peut également amortir l'usufruit.
Lorsque l'usufruit s'éteint, la pleine propriété revient au nu-propriétaire. De cette manière, vous pouvez obtenir davantage de l'entreprise.
En savoir plus sur la répartition des achats entre les particuliers
Achat fractionné par l'intermédiaire d'une société : évaluation
Le droit d'usufruit détenu par les personnes morales a une durée maximale de 30 ans en Espagne. La valeur de l'usufruit dépend du nombre d'années pendant lesquelles l'entreprise détient l'usufruit. Pour chaque année d'usufruit, 2% de la valeur de la pleine propriété sont facturés. La valeur maximale est donc de 60% (2 x 30) de la pleine propriété.
Voici un exemple. Votre entreprise souhaite acheter le droit d'usufruit d'une propriété à Marbella pour une période de 25 ans. La valeur de la pleine propriété est de 200 000 euros. La valeur de l'usufruit est donc de 25 *2 = 50% de la pleine propriété, soit 100.000 euros.
Sur ces 100 000 euros, votre entreprise paie des droits d'enregistrement pour acheter l'usufruit. En Andalousie, il s'agit du 8%. Si, en tant que particulier, vous souhaitez également acquérir la nue-propriété, vous devez encore financer les 100 000 euros restants. Vous paierez également des droits d'enregistrement de 8% en Andalousie sur ces 100 000 euros.
NoteSi vous souhaitez personnellement rester dans la propriété espagnole, des avantages de toutes sortes vous sont dus.
Conséquences
Les implications fiscales dépendent des activités prévues. En général, les acheteurs prévoient de louer le bien. Les autorités fiscales espagnoles considèrent généralement qu'une société belge détenant un usufruit en Espagne est non-résidente. Les implications sont donc limitées.
La situation est différente pour les autorités fiscales belges. Si une société belge effectue un achat fractionné avec son directeur ou son gérant, le nu-propriétaire peut bénéficier d'un avantage en nature.
