Construire soi-même en Espagne : de nombreux Belges choisissent de construire leur propre casa espagnole, qui répond aux normes et standards belges. Toutefois, le processus de construction est différent de celui de la Belgique ou des Pays-Bas et est souvent perçu comme un enchevêtrement administratif. Cet article aborde étape par étape le processus de construction en Espagne.
Étape 1 : Recherche d'un terrain à bâtir approprié
La recherche d'un bon terrain à bâtir est la première étape et la plus importante. En effet, les possibilités qui s'offrent à vous dépendent du plan de zonage et des normes de construction municipales. Dans un article précédent, nous avons déjà abordé en détail la question de l'achat d'un terrain à bâtir.
En savoir plus sur l'achat d'un terrain à bâtir en Espagne.
Étape 2 : Désignation d'un architecte
L'architecte commence par faire une avant-projet (Anteproyecto). Il vous assistera également dans l'obtention du permis de construire.
À partir du moment où vous approuvez l'avant-projet, un conception de base (Projet de base) a déposé une demande de permis auprès de la municipalité (Département de l'urbanisme/ Concejalía de Urbanismo). Le projet de base est alors essentiellement une description générale du projet, avec des plans d'étage et les aspects techniques.
Après l'approbation préliminaire du projet de base par la municipalité, un conception finale (Proyecto Ejecución). L'avant-projet définitif est plus détaillé et montre également que vos plans de construction sont conformes aux exigences en matière d'urbanisme. Pour les petits projets, le projet de base et le projet définitif sont généralement combinés en un seul document.
Après l'approbation du projet final, vous recevrez les documents suivants autorisation finale (La Licencia de Obras). Lors de l'obtention de la licence, vous devrez payer une taxe municipale (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (impôt sur les constructions, les installations et les travaux)) de +- 3% du coût de la construction.
Les honoraires d'un architecte s'élèvent à +- 10% du coût de la construction.
Étape 3 : Désignation d'un contractant
Pour trouver un bon entrepreneur en Espagne (et à l'étranger en général), il est préférable de se baser sur les éléments suivants les références. Quels sont les projets déjà réalisés par l'entrepreneur ? Les promoteurs précédents sont-ils satisfaits ? Quelle est la réputation de l'entrepreneur sur le marché ?
En outre, un contrat de construction concluant est crucial. Non seulement le prix (ce qui est inclus) et les modalités de paiement jouent un rôle important, mais vous devez également demander des garanties claires pour une livraison correcte et dans les délais.
En savoir plus sur la désignation d'une entreprise de construction en Espagne.
Étape 4 : L'exécution des travaux
Votre architecte continuera à surveiller les travaux de l'entrepreneur (Supervision technique de l'œuvre). Il préparera également une liste de matériel technique (Mémoire des calendriers).
L'architecte supervise ainsi le bon déroulement des travaux conformément à la conception finale. Pour ce faire, il peut également faire appel à un ingénieur-architecte (Aparejador) nommer. Cette personne supervise les travaux proprement dits et vérifie les performances de l'entrepreneur.
Étape 5 : Livraison des travaux
Avant que l'entrepreneur ne vous invite à la réception provisoire, votre architecte confirmera que la maison a été construite conformément au permis de construire (Certificat de fin d'études).
Une fois ce document délivré, vous pouvez obtenir le certificat de conformité auprès de la municipalité (Cédula de Habitabilidad /Licencia de Primera Ocupación). Le certificat de conformité prouve que la construction répond aux normes locales en matière de logement. Sans ce document, il n'est en principe pas possible de raccorder les services publics.
Enfin, vous devez faire contrôler les installations d'eau et d'électricité. Vous recevrez alors un certificat attestant que les installations ont été réalisées conformément aux normes en vigueur (Fiche d'installation électrique, fiche d'installation d'eau).
Nous conseillons à nos clients qui construisent eux-mêmes en Espagne d'obtenir ces documents avant d'autoriser l'achèvement provisoire.
En savoir plus sur le certificat de conformité.
Étape 6 : Construire en Espagne : une responsabilité décennale ?
En principe, en tant que promoteur d'un bien immobilier neuf, vous devez disposer d'une assurance responsabilité civile décennale (Décénal Seguro) pour les défauts structurels susceptibles d'affecter la stabilité de la maison. Cette assurance coûte +- 0,5% de la valeur de la structure.
En revanche, si vous construisez un bien immobilier pour y habiter vous-même, vous êtes un "propriétaire".Promoteur de voiture". Vous ne devez donc pas souscrire une assurance responsabilité décennale. Mais si vous décidez de vendre, vous êtes tenu d'informer les acheteurs potentiels que vous n'êtes pas assuré. Un acheteur intelligent peut utiliser l'absence d'assurance responsabilité décennale pour marchander le prix.
Étape 7 : L'acte notarié
Pour finaliser le processus de construction, vous devez enregistrer la structure dans le registre de la propriété. Cela se fait par le biais d'un acte notarié (Déclaration d'intention). Cet acte notarié comprendra également les documents suivants :
- le projet final (Proyecto Ejecución);
- le permis de construire (La Licencia de Obras);
- le certificat d'achèvement (Certificat de fin d'études);
- le certificat de conformité (Licencia de Primera Ocupación);
- L'assurance responsabilité décennale (Décénal Seguro) ou votre déclaration selon laquelle vous ne souscrivez pas d'assurance.
Une fois l'acte notarié, vous devrez payer un droit de timbre de 1,5% à 2% sur la valeur de la construction, en fonction de la région autonome.
Enfin, vous devez déclarer le bien au registre foncier afin de pouvoir payer l'IBI (impôt communal/impôt foncier) dans les années à venir.
En savoir plus sur la différence entre le registre de la propriété et le registre foncier.
Étape 8 : raccordement des services publics
Enfin, dans la dernière étape, vous pouvez conclure les contrats d'eau et d'électricité avec les compagnies d'électricité. Pour ce faire, vous aurez besoin des certificats d'inspection (Fiche d'installation électrique, fiche d'installation d'eau) nécessaires.
Important : impôt espagnol sur les plus-values
Veuillez noter qu'il existe une taxe sur les plus-values en Espagne. Pour calculer correctement les plus-values, il est important que votre numéro NIE soit mentionné sur toutes vos factures.
En savoir plus sur l'impôt sur les plus-values en cas de construction d'une maison individuelle.
Conclusion : obtenir des conseils
Construire soi-même en Espagne n'est pas une mince affaire. Il est important que vous trouviez d'abord un terrain approprié sur lequel vous pourrez construire selon vos souhaits. Une fois le terrain acheté, il est préférable de se baser sur des références pour sélectionner les entrepreneurs et les architectes. C'est pourquoi vous devez également faire établir des contrats concluants, afin d'avoir des garanties quant à la bonne exécution des travaux.
Avez-vous des questions sur l'autoconstruction en Espagne ? N'hésitez pas à nous contacter contact sur.
