Comme on pouvait s'y attendre, la réglementation espagnole sur les locations de vacances devient de plus en plus stricte. Non seulement les législateurs travaillent sur de nouvelles initiatives visant à restreindre les locations de vacances, mais la jurisprudence espagnole interprète également la législation existante de manière plus stricte. Par exemple, l'interprétation des restrictions sur les locations de vacances en Espagne au sein des associations de copropriétaires est en train d'être élargie.
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Arrêts récents
La Cour suprême espagnole a statué en deux déclarations a décidé que les locations de vacances pouvaient être considérées comme une activité économique. Par activité économique, on entend toutes les activités professionnelles, commerciales et d'affaires, telles que, par exemple, un salon de beauté, un cabinet médical ou l'exploitation d'un magasin. La Cour précise que les interdictions existantes dans les règlements de copropriété concernant l'exercice d'une activité économique peuvent également s'appliquer aux locations de vacances. La location de vacances ne peut donc pas être considérée exclusivement comme une utilisation résidentielle d'un appartement ou d'une maison.
Impact sur les propriétaires
Cette restriction est distincte de la possibilité prévue par la loi pour l'association des copropriétaires d'interdire les locations saisonnières par 3/5 des voix présentes lors d'une assemblée générale ordinaire. Cela signifie que des clauses préexistantes de restriction des activités économiques dans les statuts ou le règlement de copropriété peuvent être utilisées pour empêcher les locations saisonnières.
C'est le cas si le règlement de copropriété contient une clause interdisant toute forme d'activité économique ou commerciale dans l'immeuble ou le complexe. Il en va de même s'il existe une clause limitant l'utilisation des appartements et des maisons de l'urbanisation à un usage résidentiel. Ces clauses doivent être sans ambiguïté : l'interdiction d'exercer une activité économique et/ou l'ordre d'utilisation exclusivement résidentielle doivent être clairs, précis et explicites. En cas de restriction valable, l'administrateur ou le président peut décider d'interpréter ces clauses comme interdisant les locations de vacances.
Les implications pour les propriétaires disposant déjà d'un permis de location ne sont pas encore claires. D'une part, on pourrait faire valoir que, même s'il existe une interdiction d'exercer une activité économique ou une injonction d'usage exclusivement résidentiel, tant qu'aucune mesure n'a été prise par la communauté dans le passé, une démission s'est produite. D'un autre côté, et c'est un scénario plus probable, on tentera de faire valoir qu'un permis de location ne fait que confirmer l'existence de l'activité économique. Les implications devront donc être examinées au cas par cas. Considérons, par exemple, les questions suivantes :
- Existe-t-il une restriction dans les statuts ou les règlements ?
- L'interdiction et/ou le commandement sont-ils définis avec suffisamment de clarté ?
- Comment la communauté a-t-elle perçu les locations de vacances dans le passé ?
- quelle est la fréquence des locations ?
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Qu'entend-on par location de vacances ?
Les règles relatives à la location de vacances sont déterminées par les 17 régions autonomes d'Espagne. Chaque région a donc sa propre définition juridique de la location de vacances. Toutefois, les caractéristiques générales de la location de vacances sont les suivantes : une maison ou un appartement mis à disposition (i) de manière régulière, (ii) à titre onéreux, (iii) pour de courtes périodes, (iv) directement ou indirectement (par le biais d'une médiation ou d'un opérateur) à (v) des locataires ayant un but de vacances. En particulier, il existe une activité économique si vous faites de la publicité pour vos locaux et si vous fournissez des services supplémentaires. Par exemple, vous pouvez louer votre bien via une plateforme de location en ligne et proposer des services de nettoyage.
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Décision : restrictions sur les locations de vacances en Espagne
Sur la base de la récente décision, les associations de copropriétaires espagnols peuvent plus facilement interdire les locations de vacances. En effet, il suffit d'invoquer des restrictions fréquentes dans les statuts ou les règlements relatifs à l'exploitation d'une activité économique au sein du complexe. Les conséquences pour les propriétaires disposant déjà d'un permis de location ne sont pas encore claires et dépendront en grande partie de la situation concrète au sein de l'association des copropriétaires. Toutefois, il devrait être clair que les investisseurs potentiels devraient vérifier soigneusement l'association des copropriétaires avant d'acheter.
