Bien que nous ne soyons ni agents immobiliers ni économistes, Confianz reçoit régulièrement des questions sur l'évolution des prix de l'immobilier en Espagne. Cette contribution expliquera donc brièvement l'évolution des prix de l'immobilier depuis 2014.
Côté demande : augmentation depuis 2014
Après le krach de 2008, la reprise progressive du marché immobilier espagnol a commencé au début de l'année 2014. Depuis lors, le nombre de transactions immobilières et les prix sont en hausse.
Par exemple, un total d'environ 550 000 transactions immobilières ont eu lieu en 2018 contre +-380 000 transactions immobilières en 2014. Si l'on considère la période précédant l'éclatement de la bulle, entre 2004 et 2007, une moyenne de 850 000 transactions a eu lieu par an.
Si l'on fait la distinction entre les reventes et les nouvelles constructions, on constate que ce sont principalement les logements en revente qui ont contribué à la croissance des transactions immobilières. Le marché de la construction neuve a quant à lui continué à décliner entre 2014 et 2017, pour ne se stabiliser qu'en 2018.
La hausse de la demande est également perceptible à travers le nombre d'acheteurs étrangers. Au premier semestre 2018, les acheteurs étrangers ont représenté 16% des transactions immobilières. Sur la période 2007-2013, ce chiffre était en moyenne de 10%. Les Britanniques sont les plus nombreux avec 14% d'acheteurs étrangers, suivis par les Français et les Allemands, avec 8% chacun. Cependant, l'incertitude liée au Brexit est palpable, les Britanniques représentant en moyenne 19% d'achats par les étrangers entre 2016 et 2018. Les Belges ont représenté 5,5% des achats des étrangers au premier semestre 2018.
Les étrangers achètent principalement dans les régions méditerranéennes, Alicante se distinguant en la matière. Dans la province d'Alicante, 48,48% de transactions immobilières ont été réalisées par des étrangers au trimestre 2/2019.
Les taux d'intérêt bas renforcent la demande
Les conditions de financement actuelles sont un facteur clé de la création des prix de l'immobilier en Espagne. D'une part, les conditions de souscription d'un crédit immobilier se sont améliorées. Ainsi, le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires en Espagne est passé de 3,1% à 2,1% en février 2019. La durée de remboursement a également été allongée : 22 ans en 2018 contre 13 ans en 2014.
D'autre part, les faibles taux d'intérêt stimulent également le nombre d'acheteurs étrangers. D'après notre expérience, l'investissement en Espagne est souvent une alternative au compte d'épargne. Nombre de nos clients considèrent l'achat d'une propriété espagnole comme un investissement dans leur propre bien-être, dont ils récupèrent les coûts grâce à des locations occasionnelles.
En savoir plus sur le financement immobilier en Espagne.
Côté offre : plus de permis de construire, mais toujours un excédent
Si l'on considère un indicateur de l'offre, à savoir le nombre de permis de construire approuvés, entre le trimestre 1/2014 et le trimestre 3/2018, on constate une augmentation de 399% en Catalogne, 282% aux îles Canaries, 272% dans la Comunidad Andalucía (y compris la Costa del Sol et la Costa de Almería), 245% dans la Comunidad Valenciana (plus connue sous le nom de Costa Blanca Nord et Costa Blanca Sud), 238% à Madrid et 222% dans les îles Baléares. En chiffres absolus, il y a eu environ 90 000 nouveaux permis de construire approuvés en 2018 (par comparaison, près de 900 000 permis de construire approuvés en 2006).
La différence entre les logements achevés depuis 2004 et les nouveaux logements vendus était estimée à 500 000 unités à la mi-2018. Cet excédent de logements est en baisse depuis 2009.
Impact sur les prix de l'immobilier en Espagne ?
Grâce à la hausse de la demande - en partie propulsée par la faiblesse des taux d'intérêt - et à la diminution de l'offre, les prix n'ont cessé d'augmenter depuis le premier trimestre 2014. Au total, les prix (en termes nominaux) ont augmenté de 27% entre le début de l'année 2014 et la fin de l'année 2018. Spécifiquement pour Madrid, la hausse a été de 49%, pour la Catalogne de 39%, pour les îles Baléares de 37%, pour les îles Canaries de 20%, pour la Comunidad Andalucía de 18% et pour la Comunidad Valenciana de 16% (en termes nominaux, fin Q3/2018).
En savoir plus sur l'achat d'une nouvelle propriété en Espagne.
En savoir plus sur la revente en Espagne.
Sources d'information
Banque d'Espagne
Colegio de Registradores
Ministerio de Fomento
INE
LÓPEZ-RODRÍGUEZ, D. et LL. MATEA, "Évolution du marché de l'automobile en Espagne", Economic Bulletin, à paraître, Banco de España, 2019.
