En raison de plusieurs modifications récentes de la législation sur la location, la location saisonnière en Espagne - location de droit commun - est de nouveau d'actualité. Principalement en raison d'une législation stricte en matière de location résidentielle, les propriétaires tentent de louer leur bien par le biais de locations saisonnières. C'est pourquoi vous trouverez dans cet article une discussion sur les règles applicables.
Qu'est-ce qu'une location saisonnière ?
Location saisonnière (')Arrendamiento de temporada) relève en fait de la common law et est régi par le droit national. Dans le LAU, Il s'agit de la loi nationale espagnole sur la location, ce régime étant connu sous le nom de "location autre que pour le logement".uso distinto al de vivienda'. Le droit applicable est le LAUqui est la loi nationale espagnole sur les loyers, et le code civil (éventuellement régional).
Les contrats de location saisonnière concernent par exemple les étudiants qui louent un logement dans une ville universitaire pour une durée de 9 mois. Un autre exemple est celui d'un membre du personnel qui travaille temporairement dans une région autre que sa ville d'origine, par exemple un Madrilène qui part travailler à Murcie pour une mission de 6 mois.
Le critère - étayé par la jurisprudence - est que la location saisonnière est une temporaire et un occasionnel caractère. Le locataire ne doit en aucun cas avoir l'intention d'y établir une résidence permanente. De même, le locataire ne doit pas éprouver le besoin d'utiliser le bien loué comme résidence familiale ou permanente.
Location saisonnière ou location résidentielle
Dès lors que le locataire a l'intention d'établir une résidence permanente dans le bien loué, il bénéficie des droits du bail d'habitation. Pour éviter la location résidentielle, il est donc important que vous indiquiez clairement les intentions du locataire dans le bail. Pour ce faire, vous pouvez, par exemple, indiquer le lieu de résidence actuel, ajouter une interdiction d'indiquer l'adresse du domicile dans le logement et préciser le motif de la location. Il n'est pas non plus question de renouveler automatiquement le bail.
Location saisonnière ou location de vacances
Les contrats de location saisonnière sont devenus populaires il y a environ 6 ou 7 ans pour contourner les règles relatives à la location saisonnière. Ces dernières années, ces "portes dérobées" ont été systématiquement fermées par les différentes régions autonomes. Dans la plupart des régions autonomes, y compris, par exemple, l'Andalousie, la location régulière d'une propriété prête à l'emploi et équipée pour de courtes périodes en utilisant des canaux publicitaires (tels que Airbnb ou bookings.com) est une location de vacances. De même, si vous fournissez certains services hôteliers, il s'agit également d'une location de vacances.
Par "courtes périodes", nous entendons les contrats dont la durée de location est inférieure à deux mois. Dans la plupart des régions autonomes, il n'est donc pas possible de louer à la semaine dans le cadre d'une location saisonnière. La location saisonnière n'est donc pas une alternative à la location de vacances. En août 2024, le Comunitat Valenciana Toutefois, la règle des 10 jours pour les locations de vacances. Les contrats dont la durée de location est supérieure à 10 jours (11 nuits) sont désormais considérés comme des locations saisonnières dans cette région.
Que signifie la location saisonnière en Espagne ?
A une grande liberté contractuelle pour la location en vertu du droit commun. Toutefois, un certain nombre de conditions doivent être prises en compte.
Durée de l'accordLa durée du contrat : la durée du contrat est déterminée en fonction de la raison pour laquelle le bail est conclu. Par exemple, un étudiant conclut un contrat pour une durée égale à l'année académique. Un hivernant loue pendant les mois d'automne et d'hiver.
Montant de la locationLe loyer : librement consenti par les parties (contrairement au loyer résidentiel dans certaines régions).
Sous-location et transfert de loyer : si le locataire exerce une activité professionnelle dans l'immeuble, il peut sous-louer sans l'accord du propriétaire. Le locataire doit donner au propriétaire un préavis d'un mois. Le propriétaire peut alors facturer jusqu'à 10% d'augmentation de loyer en cas de sous-location et 20% en cas de transfert de bail.
GarantieLe dépôt de garantie : le dépôt de garantie est réglementé au niveau régional. En principe, la caution correspond à deux mois de loyer. En plus de la caution, le propriétaire peut demander d'autres garanties, comme une garantie bancaire. Selon la région autonome, la caution doit généralement être déposée un mois après la conclusion du contrat auprès d'un organisme reconnu par la région autonome. Vous trouverez ici la liste des autorités par région.
La caution locative doit être déposée même si le propriétaire n'a pas reçu de caution. En cas de non-respect, des amendes sont prévues pour le propriétaire, ainsi que des intérêts de négligence.
Le dépôt de garantie doit généralement être libéré en tout ou en partie dans un délai d'un mois, selon que des dommages ont été constatés ou non sur la base d'un état des lieux.
Spécifiquement pour le Comunitat Valenciana:
- une caution est demandée si la durée de la location dépasse 10 jours ;
- le dépôt minimum est de 2 mois pour les locations saisonnières, quelle que soit la période de location ;
- il existe une période de notification de la caution de 30 jours (modelo 817), au cours de laquelle la caution doit être versée à '.El Registro de fianzas de la Generalitat‘;
- l'obligation de ne pas notifier et de ne pas déposer de garantie de loyer pour les contrats de moins de 30 jours s'applique parce que la période de location se termine avant l'expiration du délai de notification ;
- toute partie contractante peut notifier le dépôt de garantie, mais le recouvrement est effectué par le bailleur.
Travaux de rénovation et de réparationLes travaux de rénovation en cours de bail sont possibles, mais le locataire peut résilier le contrat si les travaux rendent le logement inhabitable. Les travaux de réparation sont à la charge du propriétaire et doivent être effectués si possible après l'expiration du contrat. Si les travaux de réparation durent plus de 20 jours pendant la période de location, le locataire a droit à une réduction de loyer. Le locataire ne peut pas effectuer de travaux lui-même sans autorisation préalable.
Résiliation de l'accordLe bailleur peut résilier le bail si le locataire ne paie pas le loyer et/ou les frais (fixes) convenus. Le bailleur peut également résilier le contrat si la caution n'a pas été payée. Le bailleur peut également résilier le contrat si le locataire cause délibérément des dommages au bien ou si le locataire exerce des activités illégales ou indésirables dans le bien.
Partage des données des locataires avec la policeCette obligation s'applique à tous les hébergements de courte durée (' ).activités d'accueil), qu'ils constituent ou non une activité professionnelle. La réglementation vise également les hébergements créés par le biais d'une plateforme numérique. Vous devez donc communiquer à la police les informations relatives à vos hôtes par l'intermédiaire de la plateforme numérique plateforme officielle du gouvernement espagnol.
Certificat EPC : le propriétaire doit disposer d'un certificat EPC pour les locations résidentielles. Des exceptions s'appliquent en cas de location à un professionnel.
