En période de corona, il est plus fréquent que les acheteurs ne puissent pas assister à l'achèvement de leur bien immobilier neuf. Cet article vous expliquera donc les différentes étapes de la livraison d'un bien immobilier neuf en Espagne. Cet article vous expliquera donc les différentes étapes de la livraison d'un bien immobilier neuf en Espagne, en particulier dans le cas où vous n'êtes pas sur place.
Étape 1. Établir une procuration notariée
Tout d'abord, vous autorisez votre représentant, par exemple Confianz, à signer l'acte de vente. Vous le ferez au moyen d'une procuration notariée. Cette procuration peut également être utilisée pour demander les numéros NIE.
Vous pouvez faire exécuter une procuration notariée de trois manières. En Espagne, devant un notaire espagnol. C'est souvent la solution la moins chère. La deuxième option consiste à faire établir une procuration en néerlandais devant votre propre notaire belge. L'inconvénient est que vous devez toujours faire traduire cette procuration par un traducteur assermenté. Enfin, vous pouvez faire établir une procuration multilingue par un notaire belge qui parle espagnol. Dans ce cas, il n'y a pas de traducteur.
Ce qui est important avec une procuration, c'est d'y inclure suffisamment de clauses restrictives pour que votre représentant ne puisse pas prendre toutes les mesures.
Pour plus d'informations sur les procurations notariées en Espagne, cliquez ici.
Étape 2. Livraison administrative
Une fois la maison achevée, la remise administrative peut avoir lieu. Dans un premier temps, l'architecte déclare que la maison a été construite conformément au permis (Certificat de fin d'études). La municipalité confirmera également que le bien a été construit conformément aux normes de logement. Pour ce faire, elle délivre un certificat de conformité (Déclaration de responsabilité de la première occupation). Le certificat de conformité est nécessaire pour fournir les premiers raccordements pour l'eau et l'énergie (Boletin de Agua y de Luz), ainsi que pour les locations de vacances ultérieures. Une fois ces éléments mis en place, la protection de la garantie bancaire.
La dernière étape consiste à décrire le nouveau bien immobilier au bureau d'enregistrement (similaire au service Sécurité juridique en Belgique). Au cours de ce processus, le bien immobilier reçoit une description et un numéro, créant ainsi un titre individuel qui peut être vendu. Cet enregistrement se fait par le biais d'un acte notarié distinct (Rédaction de la déclaration de l'œuvre nouvelle). Le bien est alors officiellement achevé.
Cela ne signifie pas pour autant que le bien est 100% juridiquement en ordre. En effet, il reste encore un certain nombre de points importants à régler avant de pouvoir signer l'acte de vente en toute sécurité. Pensez à enregistrer le bien dans le Registre foncier espagnol Pour obtenir une valeur cadastrale (valor catastral). Le promoteur doit également souscrire une assurance responsabilité décennale. Si vous achetez un appartement, un acte de base sera établi. Cet acte de base est généralement passé en même temps que l'enregistrement au bureau d'enregistrement.
Étape 3. L'achèvement provisoire des nouvelles constructions en Espagne
Ce n'est qu'une fois que les points juridiques susmentionnés sont en place que vous fixez la date de l'acte et que l'achèvement provisoire peut avoir lieu.
Par livraison provisoire, nous entendons dans cet article la livraison entre l'acheteur et le promoteur. Quelques jours avant la date de l'acte, vous avez le droit d'inspecter le bien vous-même ou de charger un tiers de le faire. Si vous ne pouvez pas être présent vous-même, l'agent immobilier l'inspectera pour vous. Souvent par le biais d'une vidéo.
Le courtier fera également une liste d'arrêts le. Il s'agit d'une liste de points d'achèvement. Si plusieurs points ne sont pas en ordre, ou s'il y a des défauts majeurs, l'acte est reporté. S'il reste des points mineurs, souvent des malfaçons, le promoteur corrige ces défauts dès que possible. Légalement, cela peut encore avoir lieu après l'exécution de l'acte, bien que nous préférions évidemment que tous les points résiduels soient réglés avant l'acte. Cependant, vous ne pouvez pas simplement retarder l'acte s'il y a des problèmes mineurs dans l'exécution des travaux.
L'étape 4. L'exécution de l'acte
Une fois que vous avez approuvé votre maison ou votre appartement, l'acte de vente peut être signé. Cette signature est effectuée par votre représentant au moyen d'une procuration notariée. Par acte notarié, vous payez également le solde du prix d'achat par le biais d'une Chèque bancaire espagnol. En pratique, vous déposez les fonds nécessaires sur le compte fiduciaire espagnol, d'où sont tirés les chèques bancaires.
Votre représentant recevra les clés et le plan des spécifications/as-built (Le livre de l'édifice). Dans ce dossier ou cette clé USB, vous trouverez toutes les informations administratives et techniques relatives à la construction. Votre représentant ou courtier peut conserver les documents ou vous les envoyer.
Étape 5. Transfert des services publics
Après l'acte, vous serez propriétaire du bien. Les services publics peuvent alors être raccordés. Sachez qu'il faut compter environ 15 jours avant de disposer effectivement de l'eau et de l'électricité. Le paiement des services publics s'effectue généralement par prélèvement automatique. Dans certaines régions comme la Costa Blanca, il est possible de le faire par l'intermédiaire d'une banque belge. Dans d'autres régions comme Almeria, vous aurez besoin d'un compte bancaire espagnol.
Avez-vous besoin d'un compte bancaire espagnol ?
Étape 6. Périodes de garantie pour les défauts
Les acheteurs qui n'ont pas pu assister à l'acte de vente posent souvent la question suivante périodes de garantie. En effet, ces personnes ne peuvent souvent pas emménager immédiatement dans leur nouvel appartement ou leur nouvelle maison. Elles ne peuvent donc pas identifier elles-mêmes les défauts éventuels, tels que ceux qui apparaissent après le raccordement aux services publics.
La période de garantie est de un an pour les défauts de fabrication. Pour les défauts affectant l'habitabilité, par exemple le chauffage, l'électricité, l'humidité, les défauts compromettant la sécurité, etc. trois ans. Les dix ans la responsabilité s'applique aux défauts structurels du bâtiment tels que la toiture, les fondations, les murs porteurs, etc.
La garantie expire deux ans après que le défaut est devenu visible.
Un exemple. Vous achetez un appartement neuf le 15 mai 2021. Vous ne pouvez pas être présent à l'acte. Vous n'arrivez dans votre appartement pour la première fois que le 20 septembre 2022. Vous constatez que la chaudière ne fonctionne pas correctement. Vous le signalez immédiatement au promoteur. Dans ce cas, la période de garantie est de trois ans. Le problème relève donc de la période de garantie. Vous disposez également de deux ans pour faire valoir vos droits devant les tribunaux, à savoir jusqu'au 20 septembre 2024.
Dès que vous constatez un défaut, signalez-le au promoteur dans les plus brefs délais. Si le promoteur n'effectue pas les réparations dans un délai raisonnable, vous pouvez prendre d'autres mesures.
En savoir plus sur les vices apparents et cachés dans l'immobilier en Espagne.
Étape 7. Association des copropriétaires
Si vous avez acheté une maison ou un appartement dans une urbanisation ou un immeuble à appartements, il existe également une association de copropriétaires. Vous trouverez les règles entre les copropriétaires dans le règlement d'ordre intérieur. Ce document est surtout important pour savoir si vous êtes autorisé ou non à faire de la location saisonnière. En outre, le règlement précise les règles à suivre pour, par exemple, agrandir votre terrasse. Souvent, les copropriétaires ne rédigent le règlement que lors de la première assemblée générale des copropriétaires.
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Décision : achèvement de nouvelles constructions en Espagne
Lors de l'achèvement d'un nouveau bâtiment en Espagne, il est préférable d'être assisté. Surtout si vous ne pouvez pas être présent vous-même. Confianz peut se charger des aspects administratifs d'un achat en toute sécurité, mais c'est à vous ou à votre agent immobilier qu'il incombe d'inspecter le bien. S'il y a des défauts, il est important que vous les signaliez à temps à toutes les parties concernées afin que nous puissions prendre les mesures qui s'imposent.
Vous trouverez ici le processus complet d'achat d'une nouvelle construction en cinq étapes. Vous envisagez d'investir en Espagne ? Si c'est le cas, n'hésitez pas à nous contacter.
