Lorsque vous achetez un bien immobilier en Espagne à un non-résident (un vendeur ne résidant pas en Espagne), le prix d'achat est soumis à un impôt ou à une retenue de 3%. Cet article fournit de plus amples informations.
Qu'est-ce que la taxe 3% lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier en Espagne ?
L'Espagne applique un impôt sur les plus-values, y compris sur la vente de biens immobiliers. Cet impôt sur les plus-values s'applique également aux non-résidents. Pour éviter qu'un non-résident ne s'enfuie avec le magot après la vente de son bien immobilier espagnol, l'acheteur est tenu de déduire à l'avance 3% du prix d'achat et de le transférer aux autorités fiscales espagnoles. De cette manière, les autorités fiscales espagnoles ont la garantie que l'impôt sur les plus-values sera payé (au moins en partie).
En savoir plus sur l'impôt sur les plus-values en Espagne.
Ce 3% n'est donc pas vraiment un "fardeau" pour l'acheteur.
En tant qu'acheteur d'un bien immobilier en Espagne, vous payez des droits de mutation en plus du prix d'achat. Pour les nouvelles constructions, il s'agit de la TVA (ou de l'IGIC dans les îles Canaries) + un droit de timbre et pour les reventes, un taux dépendant de la région autonome. En outre, lorsque vous achetez à un non-résident, vous êtes tenu de déduire 3% du prix d'achat et de le transmettre aux autorités fiscales espagnoles. Pour l'acheteur, cette retenue de 3% n'est en fait pas un impôt supplémentaire.
Un exemple. Vous achetez à un non-résident une propriété de 350 000 euros en revente à Alicante. Vous déduisez 10 500 euros (3%) du prix d'achat et versez au vendeur 339 500 euros lors de l'acte notarié, à déduire des dettes éventuelles. Ces 10 500 euros ne vous coûtent donc rien de plus, puisque vous payez 350 000 euros au total.
Par ailleurs, les droits de mutation dans la région d'Alicante s'élèvent à 10%. Vous devrez donc payer une taxe de 35 000 euros au gouvernement régional en plus du prix d'achat. Ces 35 000 euros constituent toutefois un coût supplémentaire.
Voici un aperçu des coûts d'achat d'une propriété en Espagne.
Comment le paiement de 3% fonctionne-t-il dans la pratique ?
Dans le mois qui suit la passation de l'acte notarié de vente, vous devez modèle 211 déposer et payer la 3% aux autorités fiscales. Vous êtes également tenu de fournir au vendeur une copie de votre déclaration de revenus.
Que se passe-t-il si vous oubliez cette obligation ?
Nous distinguons l'oubli de la déduction de la taxe 3% de l'oubli de la déclaration. modèle 211.
Si vous oubliez de déduire les 3% du prix d'achat et que le vendeur ne déclare pas lui-même l'impôt sur les plus-values, vous serez redevable de l'impôt sur les plus-values du vendeur pendant 4 ans. Plus précisément, les autorités fiscales espagnoles peuvent vous réclamer les 3% du prix d'achat, plus les intérêts et une augmentation de l'impôt au cours de ces quatre années.
Si vous oubliez de le faire à temps modèle 211 vous risquez une amende, à savoir 1% par mois de retard. En revanche, le vendeur peut vous poursuivre pour les amendes et les augmentations d'impôts qu'il a pu avoir. En tout état de cause, même sans modèle 211 déposer sa propre déclaration d'impôts.
Quand ne dois-je pas déduire 3% du prix d'achat ?
Dans trois cas, l'acheteur ne doit pas déduire du prix l'acompte de 3% :
- lorsque le vendeur prouve qu'il est résident fiscal en Espagne, en présentant un "certificat de résidence fiscale".certificado de residencia fiscal‘;
- Lorsque vous recevez une donation (le donateur paie également l'impôt sur les plus-values en Espagne) ;
- lorsque l'opération immobilière fait partie de l'apport du capital d'une société sur le territoire espagnol.
Ainsi, dans le cadre d'une transaction ordinaire d'achat-vente, vous devez vérifier si le vendeur est résident espagnol ou non. Si le vendeur déclare qu'il réside en Espagne, vous pouvez obtenir de lui le certificat de résidence fiscale.
Quelles sont les obligations du vendeur ?
Dans les 3 mois suivant la déclaration de modèle 211 par l'acheteur, le vendeur est tenu de modèle 210 à déposer. Il s'agit de la déclaration de plus-value. Sur la plus-value effectivement réalisée (plus-value brute diminuée des frais d'achat et de vente, ainsi que de certains travaux de rénovation), le vendeur, s'il est résident de l'EEE ou de l'UE, paie un taux de 19%.
Si le vendeur omet de déposer une déclaration et oublie de modèle 210 soumettre, la valeur d'acquisition du bien est fixée à zéro. Cela signifie que la totalité du prix de vente est considérée comme une plus-value.
Si l'impôt sur les plus-values dépasse le montant de 3% du prix d'achat, le vendeur doit compléter le solde dans un délai de 3 mois à compter de la déclaration d'impôt sur les plus-values. modèle 211 par l'acheteur.
Toutefois, si l'impôt dû est inférieur à 3% du prix d'achat, il peut récupérer l'excédent d'impôt déduit auprès du Trésor public espagnol. Les autorités fiscales espagnoles commencent par vérifier si le vendeur n'a pas d'autres dettes fiscales en cours en Espagne. Le remboursement du solde peut prendre jusqu'à 15 mois.
Voici un exemple. Vous habitez en Belgique ou aux Pays-Bas et vous vendez votre propriété à Alicante pour 350 000 euros. L'acheteur a déduit 10 500 euros (3%) et l'a transmis au fisc. La plus-value que vous avez réalisée est de 50.000 euros. L'impôt sur les plus-values est de 9 500 euros (19% de 50 000 euros). Vous pouvez donc récupérer 1 000 euros (10 500 - 9 500) auprès du Trésor public espagnol.
Supposons toutefois que votre plus-value soit de 100 000 euros. L'impôt sur les plus-values s'élève alors à 19 000 euros (19% de 100 000 euros). Cependant, l'acheteur a déjà payé 10.500 euros. Dans ce cas, vous devez payer 8 500 euros supplémentaires.
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