Le gouvernement flamand a récemment annoncé que la "période suspecte" pour les donations de biens mobiliers passera de 3 à 5 ans. Cela signifie que si le donateur décède dans les 5 ans suivant une donation non enregistrée, des droits de succession (plus élevés) peuvent encore être dus.
Ce changement affecte également l'achat fractionné de biens immobiliers à l'étranger, par exemple en Espagne. A achat fractionné est souvent financée par une donation bancaire, ce qui fait qu'il est essentiel de bien réfléchir à la planification de la succession lors de l'achat d'un bien immobilier espagnol. Dans certains cas, la donation rétrospective d'une propriété espagnole peut être une solution plus avantageuse.
Même si vous possédez déjà une propriété en Espagne, une donation peut être envisagée. De nombreuses régions espagnoles appliquent actuellement des taux d'imposition favorables sur les donations, ce qui offre une occasion intéressante de transférer des biens à la génération suivante à peu de frais.
Dans cet article, vous découvrirez pourquoi il peut être judicieux de faire don d'un bien immobilier espagnol.
Le classique : l'achat fractionné
Dans le cas d'un achat partagé entre les parents et les enfants, les parents achètent le usufruit du bien. Avec l'usufruit, les parents conservent le contrôle du bien : ils peuvent utiliser le logement à leur guise et le louer s'ils le souhaitent. En contrepartie, les usufruitiers couvrent les charges périodiques, telles que les impôts locaux et les frais d'entretien.
Les enfants achètent les la nue-propriété du bien. Ils n'ont aucun droit d'utilisation et ne sont pas redevables des charges périodiques et des impôts sur le bien. Plus tard, normalement au décès des usufruitiers, ils deviennent pleinement propriétaires.
Dans le scénario ci-dessus, avant d'acheter le bien, les parents donneront aux enfants l'argent nécessaire pour financer la nue-propriété. Avec l'argent donné, les enfants achèteront ensuite la nue-propriété. Si la donation est un don de la banque (donation dite indirecte), la donation est exonérée d'impôt en Flandre à condition que les donateurs continuent à vivre pendant 5 ans (actuellement 3 ans, à partir de 2025 ans peut-être). Cette période est appelée dans le jargon "période suspecte". En cas de décès pendant la période suspecte, la donation est imposée aux taux progressifs élevés des droits de succession flamands (3% - 9% - 27%).
Dans le cas d'une donation mobilière enregistrée, par exemple via un acte notarié, cette période suspecte ne s'applique pas, mais vous payez un taux forfaitaire de 3% (ou 7%) de droits de donation en Flandre.
Pour éviter cette période suspecte et éviter de payer des droits de donation en Belgique, la donation d'un bien immobilier en Espagne peut être une alternative valable.
Après l'achat Don espagnol
En raison de la faiblesse des droits de donation dans la plupart des régions autonomes d'Espagne, il peut être plus intéressant pour les parents d'acheter d'abord la pleine propriété, puis de donner la nue-propriété aux enfants. Sur la Costa Blanca, en Murcie et en Andalousie, par exemple, il est actuellement possible d'acheter la totalité de la propriété et d'en faire don aux enfants. 99% crédits d'impôt pour les bénéficiaires en ligne directe et le partenaire survivant, ce qui rend l'impôt sur les donations définitives quasi inexistant.
En Espagne, l'impôt sur les plus-values est également prélevé sur la donation. Toutefois, si la donation intervient rapidement après l'achat, aucune plus-value n'est encore réalisée et aucun impôt sur les plus-values n'est donc dû.
Toutefois, les personnes qui possèdent déjà un bien immobilier à l'étranger peuvent donc d'abord vérifier ce qu'il en est. valeur de référence de l'impôt minimum est celle d'un bien immobilier. Cette valeur est utilisée comme base imposable de l'impôt espagnol sur les donations et les plus-values. Si cette valeur est inférieure au prix d'achat, plus les frais d'achat, il n'y a toujours pas d'impôt sur les plus-values à payer.
En outre, la période dite suspecte ne s'applique pas aux donations immobilières. Lors de la donation d'un bien immobilier étranger, il n'y a pas d'obligation d'enregistrement en Belgique. Vous ne risquez donc pas de devoir payer des droits de succession plus élevés pendant une période de 5 ans (3 ans en 2024). En outre, il n'y a pas non plus de effet push-up dans l'impôt flamand sur les successions.
La constitution de l'usufruit
Au décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires. La valeur de l'usufruit qui revient au nu-propriétaire est appelée "accroissement" et est imposée en Espagne. Cet impôt dépend de la manière dont l'usufruit a été créé.
Si l'usufruit résulte d'un achat fractionnéL'impôt sur les mutations est applicable. Ces taux sont respectivement de 10%, 8% et 7% sur la Costa Blanca, en Murcie et en Andalousie. Les taux sont calculés sur la valeur de l'usufruit au moment du décès de l'usufruitier.
S'il l'usufruit issu d'une donationDans ce cas, les droits de donation s'appliquent à partir du moment où la donation a eu lieu. Cela signifie que la valeur de l'usufruit ne sera pratiquement pas taxée. Une autre raison de donner la nue-propriété après coup, après l'achat.
En Flandre, l'accroissement est exonéré d'impôt.
Décision
Entre (grands-)parents et (petits-)enfants, les achats fractionnés sont moins intéressants que la donation de la nue-propriété après l'achat :
- il n'y a pas de période suspecte de (bientôt) 5 ans, avec le risque d'une imposition élevée au titre des droits de succession flamands ;
- il n'y a pas de droits de donation à payer en Flandre ;
- L'impôt espagnol sur les donations est négligeable grâce aux réductions de 99% ;
- il n'y a pas d'impôt sur les plus-values en Espagne si un don est effectué en temps voulu après l'achat ;
- l'accroissement de l'usufruit est ensuite quasiment non taxé.
Pour ces raisons, un cadeau est préférable à un achat fractionné dans la plupart des cas. Il convient de noter qu'en matière de planification de la succession, chaque situation est différente. Vous devez tenir compte de plusieurs facteurs - qui peuvent varier en fonction de la situation - pour élaborer un plan concluant.
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