Un moyen peu connu d'acheter un bien immobilier en Espagne est le droit d'occupation. En fait, il s'agit de la version allégée d'un achat démembré où une partie achète l'usufruit et l'autre la nue-propriété. Le droit d'occupation en Espagne convient principalement aux situations familiales plus complexes ou lorsque vous souhaitez protéger des tiers après votre décès.
Qu'est-ce qu'un droit d'occupation en Espagne ?
Le droit d'occupation est un droit réel en Espagne, au même titre que l'usufruit ou le bail à construction, par exemple. En tant que bénéficiaire d'un droit d'occupation, vous et votre famille pouvez utiliser le bien selon vos besoins personnels. En contrepartie, vous êtes tenu d'entretenir le bien et de supporter les coûts de son utilisation. Toutefois, si le droit d'occupation est limité à une partie du bien, il n'y a en principe pas de charges.
Le droit d'occupation est personnel et donc incessible. En d'autres termes, vous ne pouvez ni vendre le droit, ni louer le bien. Vous ne pouvez pas non plus le mettre en gage ou l'hypothéquer.
Différence avec l'usufruit
Le droit d'usufruit est la version allégée de l'usufruit. Avec l'usufruit, vous pouvez utiliser le bien à votre guise et vous avez également droit aux revenus locatifs. Avec un droit d'occupation, vous ne pouvez qu'utiliser/"occuper" le bien. En revanche, la valeur est inférieure à celle de l'usufruit.
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Comment évaluer un droit d'occupation ?
Comme pour l'usufruit, il existe une formule fixe pour le droit d'occupation. Vous prenez 75% de la valeur du bien et vous appliquez la formule de l'usufruit : 89- âge du plus jeune usufruitier = pourcentage de la valeur, avec un minimum de 10%.
Un exemple. Vous avez 75 ans. Le bien immobilier a une valeur de 300.000 euros. 75% x 300.000 = 225.000. 89 - 75 = 14%. Vous prenez donc 14% de 225.000 = 31.500. La valeur du droit d'occupation est donc de 31.500 euros.
Qu'en est-il des impôts ?
Au achat vous payez sur la valeur du droit d'occupation IPT/Droits d'enregistrement comme dans le cas d'une revente. Aucune TVA ou DJA n'est applicable, même pour les nouvelles constructions.
Au l'héritage nous examinons comment le droit d'occupation a été acquis. Si ce droit a été acquis, lors de la succession, les propriétaires du bien IPT/Les droits d'enregistrement sont payés. Si le droit d'occupation a été accordé dans le cadre d'un héritage, le propriétaire paiera les droits de succession espagnols au moment de l'héritage.
Au vente du bien, si toutes les parties sont d'accord, vous pouvez annuler ou résilier le droit d'occupation. Par conséquent, bien que vous ne puissiez pas transférer le droit d'occupation, il est possible de l'annuler en échange d'un prix. Cependant, vous devrez également payer l'impôt sur les plus-values éventuelles.
En savoir plus sur les impôts espagnols à la fin de l'usufruit.
Pourquoi un droit d'occupation en Espagne peut-il être intéressant ?
Le droit d'occupation est un outil de planification successorale. Cette méthode, comme l'usufruit, permet d'acheter un bien au nom d'un tiers sans en perdre le contrôle. Si l'achat se fait dans un cadre familial, l'avantage est surtout fiscal. En cas de décès, l'impôt à payer est moins élevé avec l'usufruit. Si vous avez l'intention de louer ou éventuellement de vendre le bien, le droit d'usufruit n'est pas une solution adaptée.
En outre, le droit d'occupation est une solution pour bénéficier aux héritiers ou aux tiers.
Deux exemples
Exemple 1. Vous n'avez pas de lien juridique avec votre partenaire et vous n'avez pas d'enfant. Il n'y a pas non plus d'enfants non communs. Vous souhaitez protéger votre partenaire ultérieurement. Et ce, sans vous marier ni vivre légalement ensemble. Par exemple, en achetant une résidence secondaire. Vous n'avez pas l'intention de louer un bien immobilier.
Dans ce cas, vous pouvez obtenir un droit d'occupation tandis que votre partenaire achète la pleine propriété du bien. Le financement du bien se fait par le biais d'une donation préalable en numéraire. Par ce biais, vous pourrez utiliser le bien à tout moment. Votre partenaire est propriétaire et paiera par la suite un minimum d'impôts (contrairement aux droits de succession, qui sont plus élevés pour les tiers).
L'inverse est bien sûr possible. Vous pouvez avoir un droit d'occupation héritage testamentaire à un tiers.
Exemple 2. Là encore, vous n'avez aucun lien juridique avec votre partenaire. Avec votre partenaire, vous envisagez d'émigrer en Espagne et d'y acheter un bien immobilier. Vous avez des enfants non communs. Vous souhaitez toutefois que votre partenaire puisse continuer à vivre dans la maison plus tard, sans désavantager vos enfants. Compte tenu de l'importance des droits de succession des tiers, le legs d'un droit d'occupation peut alors être une solution appropriée. Votre partenaire peut rester dans la maison sans payer trop de droits de succession et les enfants deviennent propriétaires à part entière.
Une entreprise peut également accorder un droit d'occupation à un particulier, par exemple. Toutefois, cette voie est rarement recommandée en raison des conséquences fiscales possibles.
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