En Espagne, une garantie bancaire est exigée par la loi pour les nouveaux projets de construction à des fins résidentielles, quelle que soit la destination réelle. Il est donc indifférent que vous utilisiez le bien pour votre résidence habituelle, votre résidence secondaire ou une location de vacances. Pourtant, dans la pratique - et en particulier sur la Costa Blanca - nous constatons que les garanties bancaires ne sont souvent pas fournies. C'est pourquoi vous trouverez dans cet article quelques solutions de rechange.
Que signifie une garantie bancaire en Espagne ?
Une garantie bancaire protège vos paiements au promoteur. Lorsque vous achetez un plan d'achat en Belgique, vous achetez d'abord le terrain. Le terrain est ensuite construit. De cette manière, vous êtes déjà propriétaire. En Espagne, vous ne devenez propriétaire qu'après la livraison du bien, mais vous avez déjà payé entre-temps environ 30 et 60% du prix d'achat. Pour couvrir l'acheteur contre une défaillance du promoteur (le promoteur ne peut pas livrer pour une raison ou une autre), le promoteur est obligé de prendre une garantie bancaire. Il s'agit de deux choses.
- Le promoteur paie une garantie bancaire ou une police d'assurance qui protège vos paiements.
- Le promoteur ouvrira un compte bancaire spécial, lié à la garantie bancaire ou à la police d'assurance, pour recevoir les fonds destinés au projet. Il s'agit d'un compte séparé contenant des fonds spécifiquement destinés à la construction du projet. La banque est conjointement et solidairement responsable avec le promoteur des fonds déposés sur ce compte.
Si le promoteur ne peut pas livrer le projet, vous pouvez récupérer vos paiements plus les intérêts légaux. Une garantie bancaire n'est donc pas une garantie d'achèvement.
Enfin, la garantie bancaire est valable jusqu'à la livraison officielle du bien par l'architecte.
Voici le lien vers le site législation générale (voir première disposition additionnelle) et le historique législatif.
Pourquoi n'y a-t-il pas toujours de garantie bancaire ?
Dans un monde idéal, nous n'aurions pas besoin d'alternatives à la protection statutaire. Dans la pratique, cependant, il arrive qu'aucune garantie ou protection bancaire ne soit fournie. On parle alors de "longues années d'expérience", d'"entreprise familiale", de "pas besoin parce que nous sommes solvables", de "nous avons toujours fait comme ça", etc.
Alors pourquoi ne pas prendre une garantie bancaire ? Soit le coût est trop élevé pour le promoteur. Soit la banque considère que le promoteur n'est pas suffisamment solvable et/ou ne peut pas fournir de garanties suffisantes. Une autre raison peut être que le projet n'en est qu'à ses débuts : le permis de construire, par exemple, est retardé.
Cependant, le risque pour vous, en tant qu'acheteur, existe : si le promoteur ne peut pas tenir ses engagements et qu'il n'y a pas de garantie bancaire, vous devez espérer que le promoteur pourra vous rembourser. Toutes les alternatives reposent donc sur le même principe : le promoteur ne peut pas accéder à vos fonds tant qu'il n'a pas rempli ses obligations.
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Alternative 1 : vous ne payez pas encore
Cette option est simple. Vous attendez pour effectuer un paiement que le promoteur prouve qu'il a souscrit une garantie bancaire et que le permis de construire a été accordé. Ou bien vous attendez que le bien soit officiellement achevé pour effectuer le paiement. Dans ce cas, vous travaillez par exemple avec une réservation prolongée. Pour les deux parties, cette option présente les avantages suivants la moindre certitude quant à l'avancement de l'achat. Après tout, vous pouvez changer d'avis sans conséquences graves (votre risque est limité au montant de la réservation). Pour le promoteur, il est réaliste de penser qu'en l'absence d'un contrat de vente, il n'y a aucune conséquence négative à vendre à quelqu'un d'autre par la suite.
Alternative 2 : le compte de tiers
Dans le cadre de cette option, vous concluez le contrat d'achat mais déposez les fonds sur le compte fiduciaire de l'avocat de l'une des parties concernées. Lorsque le promoteur démontre qu'il a rempli ses obligations, les fonds sont débloqués. Il s'agit d'une solution courante pour les projets en phase initiale. Après tout, un contrat d'achat contraignant a été conclu. L'acheteur est sûr de ne pas perdre ses sous et peut faire respecter la vente. Le promoteur sait que les fonds ont été versés et qu'ils peuvent être disponibles.
En savoir plus sur le processus d'achat d'une nouvelle construction.
Alternative 3 : le compte fiduciaire notarial
Comme dans la deuxième alternative, vous concluez d'abord le contrat de vente. Ensuite, vous déposez les fonds sur le compte tiers d'un notaire. Ce notaire sera désigné par les deux parties. Le notaire en Espagne établira également un acte de dépôt notarié indiquant les conditions de déblocage. De cette manière, la plus grande certitude pour les deux parties en fonction de la disponibilité des fonds. Un notaire facturera souvent des frais pour l'exécution de l'acte de dépôt et la garde des fonds. Ces frais sont à la charge du promoteur.
Garantie bancaire en Espagne : décision
Si vous achetez une nouvelle construction en Espagne, il est extrêmement important de disposer d'une garantie bancaire. Et ce, pour les deux parties : vous, en tant qu'acheteur, bénéficiez d'une sécurité sur vos fonds et le promoteur n'a pas besoin de préfinancer. Toutefois, si aucune garantie bancaire n'est fournie, il est important que le promoteur n'ait pas accès aux fonds.
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