Pour des raisons fiscales ou de financement, les gens achètent parfois des biens immobiliers espagnols par l'intermédiaire d'une société. Mais que se passe-t-il si vous prenez des parts dans une société espagnole possédant des biens immobiliers ? En d'autres termes, au lieu d'acheter le bien directement, vous prenez le contrôle de la société. Cet article vous donnera plus d'informations sur les droits de mutation sur les actions.
Transaction d'actions : en principe, pas de droits d'enregistrement ni de TVA
L'achat ou la vente d'actions d'une société espagnole est exonéré de droits d'enregistrement (ITP) ou de TVA. Toutefois, si la société possède des biens immobiliers situés en Espagne, il existe deux exceptions.
Exception 1 : sociétés patrimoniales
La première exception concerne les entreprises patrimoniales. Ainsi, en tant qu'acheteur, vous payez des droits d'enregistrement ou la TVA si vous :
- acquiert directement ou indirectement plus de 50% des actions d'une société espagnole ;
- et l'immobilier en Espagne représente plus de 50% des actifs de cette société ;
- et ce bien n'est pas exploité pour une activité économique.
La simple location n'est pas considérée comme une activité économique en Espagne. La question de savoir si l'entreprise a une activité économique est une question de fait.
Exemple 1. Vous achetez les actions d'une société espagnole. Les actifs de cette société consistent en une villa. Cette villa est utilisée par le gérant pour séjourner régulièrement en Espagne. En outre, la villa est occasionnellement louée via Airbnb. Dans ce cas, vous paierez des droits d'enregistrement sur la valeur du bien. En effet, les locations ne sont pas considérées comme une activité économique.
Exemple 2. Vous achetez les actions d'une société espagnole qui possède plusieurs biens immobiliers. La société loue régulièrement les biens par l'intermédiaire de canaux de location en ligne, d'agents immobiliers et de son propre personnel. Comme il s'agit d'une activité économique, à savoir la gestion de biens immobiliers, vous ne payez pas de droits d'enregistrement sur le transfert d'actions. S'il n'y a pas de personnel propre, vous pouvez toujours prouver l'activité économique par la régularité des locations. En effet, les autorités fiscales espagnoles doivent prouver que vous achetez les actions dans le seul but d'éviter les droits d'enregistrement.
L'évaluation est effectuée sur la base des valeur fiscale minimale de la propriété.
Exception 2 : apport de biens à une société
La deuxième exception concerne l'apport antérieur du bien à une société. Si le bien a été apporté à une société sans activité économique démontrable au cours des trois années précédant la vente des actions, les autorités fiscales espagnoles supposeront que le seul but de cet apport était d'échapper à l'impôt. À cet égard, le nombre d'actions ne joue aucun rôle. Même si vous acquérez moins de 50% des actions, vous devrez alors payer des droits de mutation.
Note : plus de complexité
Reprendre une entreprise étrangère ne se fait pas à la légère. Il est fortement recommandé de diligence raisonnable sur l'entreprise avant de reprendre les actions. Par exemple, il peut y avoir des plus-values cachées (imposables) ou l'entreprise a des obligations contractuelles onéreuses. En outre, le les contrôles légaux sur le bien se produire. Confianz peut vous aider sur ces deux points.
Conclusion
Si vous avez l'intention de reprendre une entreprise en raison de ses activités professionnelles, aucun droit d'enregistrement ou de TVA n'est dû sur la cession des actions. Si vous reprenez une société dont l'activité n'est pas démontrable, vous paierez des droits d'enregistrement ou la TVA sur la valeur des biens lors de la transmission des actions.
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