Outre l'achat sur plan traditionnel, où une propriété est achetée sur la base d'une conception standard, les promoteurs (souvent à plus petite échelle) proposent également des projets personnalisés. Prenons l'exemple d'une villa neuve personnalisée sur plan à Costa Blanca Nord.
Qu'est-ce qu'une construction neuve sur mesure en Espagne ?
Dans le cas d'un projet standard, vous devenez propriétaire à la fois du terrain et de la structure lorsque la maison est achevée. Au préalable, vous effectuez des paiements intermédiaires au promoteur, qui sont couverts par une garantie bancaire. Si le promoteur n'est pas en mesure d'achever le projet, vous pouvez faire appel à la garantie bancaire pour récupérer vos paiements intermédiaires, majorés des intérêts légaux. Pour en savoir plus sur le plan buy-to-let, cliquez ici.
Les projets à la demande s'écartent de cette méthode. En général, vous achetez d'abord le terrain, puis vous payez les montants restants au promoteur sur la base d'un échéancier. Cette méthode comporte le risque que le promoteur n'achève pas le bien, vous laissant avec un terrain à bâtir et un bien inachevé. Dans cet article, nous vous donnons quatre conseils pour vous protéger contractuellement.
1. Le taux de TVA applicable : 21% contre 10% sur les constructions neuves sur mesure en Espagne
Le taux de TVA pour l'immobilier résidentiel neuf est de 10% sur le prix d'achat. Toutefois, si vous achetez un terrain à bâtir à un vendeur professionnel, le taux de TVA est de 21% sur le prix d'achat du terrain. Étant donné que vous achetez d'abord le terrain à bâtir et que vous payez ensuite les travaux de construction, le taux est en fait de 21% sur la valeur du terrain. Toutefois, vous pouvez prétendre au taux de 10% si vous pouvez prouver que la possession du bien n'est transférée qu'après l'achèvement des travaux. Dans ce cas, le terme "possession" signifie que le promoteur conserve le contrôle du bien jusqu'à l'achèvement. Voici quelques cas de figure.
- Scénario 1 : Vous achetez un projet sur plan basé sur une conception standard et vous devenez propriétaire une fois le projet achevé. Le taux de TVA est de 10%.
- Scénario 2 : Vous achetez un terrain à bâtir à un professionnel et faites construire une maison par un entrepreneur. Le taux de TVA est de 21% sur le terrain et de 10% sur les travaux (à condition qu'au moins 50% de la surface construite soit résidentielle).
- Scénario 3 : Vous achetez un terrain à bâtir à un promoteur qui ne livre pas le bien. Vous payez la TVA 21% sur la valeur du terrain.
- Scénario 4 : Vous achetez un terrain à bâtir et le promoteur livre le bien dans son intégralité. L'occupation n'a lieu qu'à l'achèvement des travaux. Dans ce cas, vous payez la TVA 10% sur le terrain et la construction.
Conseil : Assurez-vous que le contrat spécifie que la possession du bien n'est transférée qu'à l'achèvement des travaux afin d'éviter un taux de TVA plus élevé.
Pour en savoir plus sur le coût d'achat d'une propriété sur la Costa Blanca, cliquez ici.
2. Pas de permis de construire = pas d'achat
Vérifiez toujours si le projet dispose d'un permis de construire. Si ce n'est pas encore le cas, il est judicieux de ne signer l'acte de vente qu'après l'obtention du permis. Vous éviterez ainsi d'acheter un terrain à bâtir pour un projet irréalisable.
Conseil : Il convient donc d'inclure dans le contrat d'achat une condition suspensive stipulant que l'achat n'aura pas lieu tant que le permis n'aura pas été approuvé.
Vous trouverez ici de plus amples informations sur l'achat d'un terrain à bâtir en Espagne.
3. Conditions de paiement : éviter les discussions
Dans un projet d'achat sur plan standard, les paiements sont indépendants de l'avancement des travaux et sont effectués selon un calendrier fixe. Dans un projet à la demande, les paiements sont généralement liés à la réalisation d'étapes (par exemple, 20% à l'achèvement du gros œuvre). Un architecte atteste ensuite de l'avancement des travaux.
Conseil : Définissez clairement ces étapes dans le contrat afin d'éviter les discussions sur les obligations de paiement.
4. Garanties contre les défaillances et les défauts
Dans le cas d'un plan d'achat standard, vous êtes protégé par une garantie bancaire ou contrat d'assurance. Si le promoteur fait faillite, vous récupérerez les paiements déjà effectués, y compris les intérêts. Dans un projet à la demande, on distingue deux phases :
- Exécuter l'acte d'achat : Tout paiement effectué pour l'acte doit être couvert par une garantie bancaire. Dans la pratique, toutefois, les promoteurs ne sont pas toujours disposés à le faire, bien que la loi les y oblige.
- Après l'exécution de l'acte d'achat : Ensuite, la garantie bancaire expire, vous êtes propriétaire et le promoteur paie en fonction de l'avancement des travaux.
Conseil : Veiller à ce que le paiement final à la livraison représente au moins 16% du prix total. Ceci réserve 11% (= 21% - 10%) pour toute révision de la TVA si le promoteur ne livre pas et 5% comme rétention pour d'éventuels défauts au cours de la première année. Cette rétention de 5% est de réglementé par la loi si le promoteur n'a pas souscrit d'assurance pour les défauts survenus au cours de la première année.
Décision
Avec un projet sur mesure, vous courez généralement plus de risques qu'avec un plan buy-to-let standard. Toutefois, grâce à des dispositions contractuelles appropriées, vous pouvez réduire ces risques de manière significative. C'est pourquoi il convient de toujours demander l'avis d'un expert pour ce type de projet.
