Le compromis en Espagne, comme en Belgique, est un accord contraignant. Il scelle l'achat-vente. Toutefois, vous n'êtes pas informé de la situation juridique du bien lorsque vous signez le compromis, et le notaire en Espagne ne vous en informe pas non plus. Il n'est donc pas judicieux de conclure un accord contraignant sans savoir ce que vous achetez. À l'aide d'un dossier récent (anonymisé), cet article explique pourquoi il vaut mieux ne pas se précipiter pour signer le compromis en Espagne.
Les différents accords lors de l'achat d'une propriété en Espagne
Avant de passer à l'exemple pratique, nous allons vous donner un aperçu des trois accords les plus courants lors de l'achat d'une propriété en Espagne.
La première similitude est la contrat de réservation. Cela vous permet de retirer le bien du marché pendant un certain temps. En effet, plusieurs agences immobilières peuvent proposer le même bien en Espagne au même moment. Il est d'usage de verser un acompte d'un montant compris entre 2 000 et 3 000 euros lors de la signature. Il est important de noter que le contrat de réservation n'est pas un contrat d'achat/vente. Il ne permet pas d'acheter le bien.
En savoir plus sur le contrat de réservation.
La deuxième similitude est la compromis en Espagne. Contrairement au contrat de réservation, il s'agit d'un contrat de vente et d'achat contraignant. Il est donc pratiquement impossible de revenir en arrière. L'acheteur verse également un acompte de 10% du prix d'achat.
Enfin, le troisième accord est le acte notarié soit le escritura. Ce document scelle définitivement l'achat-vente. Le solde est transféré et les clés sont remises. Avec le escritura vous pouvez vous rendre au cadastre pour enregistrer vos titres de propriété.
En savoir plus sur les différentes offres possibles en Espagne.
Vers l'étude de cas
Le client, un couple de retraités, s'adresse à notre bureau pour obtenir des conseils. Il souhaite acquérir une propriété à l'intérieur de la province d'Alicante.
Le couple convient avec l'agent immobilier d'un prix de vente de 150 000 euros. L'agent immobilier soumet ensuite un compromis à la signature, exigeant que le couple dépose 15 000 euros du prix d'achat à titre d'acompte dans un délai de 10 jours.
Cette façon de faire n'est pas nécessairement inhabituelle, mais elle est désavantageuse pour l'acheteur. En effet, les notaire en Espagne n'effectue en effet aucune enquête sur le bien, de sorte que l'acheteur n'a aucune garantie quant à l'état juridique du bien. Le compromis étant contraignant en Espagne, vous ne pouvez pas renoncer à l'achat ou à la vente. vous perdez l'avance de 10%.
A première vue, il n'y a pas de problème : il s'agit d'une villa avec piscine dans un quartier calme. Cependant, à l'arrière de la maison, à côté du jardin arrière, se trouve un entrepôt industriel inoccupé. Comme cet entrepôt se trouve derrière la clôture, il n'y a pas de problème, n'est-ce pas ?
La phase de négociation
Nous avons convenu avec l'agent immobilier de signer d'abord un contrat de réservation. Cela signifiait que le bien ne serait pas disponible à la vente pour d'autres parties pendant un mois. Au cours de ce mois, nous avons examiné la situation juridique du bien.
Afin de garantir la sécurité du vendeur, le client a versé un dépôt/premier acompte de 2 200 euros au courtier lors de la signature. Important : dans le contrat de réservation, nous avons stipulé que si la situation juridique du bien est négative, le client a droit au remboursement des 2 200 euros.
En outre, le calendrier a été fixé : dans un mois, la signature du compromis contraignant aura lieu et l'avance suivante sera versée : 10% du prix d'achat, moins les 2 200 euros déjà versés.
Toutefois, avant la signature du contrat de réservation, nous avons découvert, en collaboration avec l'agent immobilier, que l'entrepôt industriel serait loué à une entreprise de meubles. Il servira à l'entreposage de meubles. Comme aucune nuisance sonore ou olfactive n'était prévue, le client a décidé de poursuivre la vente.
Les résultats : pas de bonnes nouvelles
Après quelques semaines, nous avons finalisé l'étude. Qu'en est-il ressorti ?
La villa est en fait une maison de direction. La maison et l'entrepôt industriel appartiennent à la même parcelle. Non seulement les deux structures ont été construites illégalement, mais la maison et l'entrepôt deviendraient une copropriété par le biais de la vente, avec des parties communes et un conseil de copropriétaires. Dans ce cas, la division de la copropriété s'est avérée être de 35% pour la maison de direction et de 65% pour l'entrepôt. Entre autres, la piscine deviendrait commune.
Le fait que les deux constructions ajoutent ont été construites illégalementL'interdiction de modifier les structures existantes, par exemple, signifie que le client doit faire face à un certain nombre de restrictions dans l'exercice de ses droits de propriété. Pensez, par exemple, à l'interdiction de modifier les structures existantes. Ou encore les coûts éventuels si la municipalité décidait de démolir certaines parties.
Tout est bien qui finit bien
Sur la base de notre rapport d'information, le client a décidé de ne pas procéder à la vente. Grâce aux dispositions du contrat de réservation, le courtier a remboursé le montant de la réservation de 2 200 euros. Le courtier a compris la situation et a agi correctement.
Concrètement : il le contrat de réservation a limité le risque du client de 15 000 euros à 2 200 euros. euroet a veillé à ce que le client soit finalement remboursé du montant de sa réservation.
Bien entendu, le rêve du client n'a pas changé : acheter une propriété dans l'arrière-pays espagnol pour y vivre en permanence. Le couple peut maintenant rechercher (avec le même agent immobilier) une autre propriété plus appropriée.
En savoir plus sur la façon d'éviter une vente abusive.
Conclusion : pourquoi ne pas signer immédiatement le compromis en Espagne ?
L'achat d'un bien immobilier en Espagne est complètement différent de l'achat en Belgique ou aux Pays-Bas. Le rôle du notaire en Espagne est limité et vous n'avez donc aucune garantie quant à l'état juridique de votre bien. Par conséquent, avant de signer le compromis contraignant en Espagne, il est préférable de faire inspecter le bien.
L'affaire ci-dessus montre qu'il est essentiel de demander un avis juridique avant de signer quoi que ce soit. Après tout, des conseils dès les premières étapes du processus d'achat peuvent faire la différence entre l'achat d'une maison de rêve et une mauvaise vente.
Avez-vous questions? Vous souhaitez acheter une propriété en Espagne ? N'hésitez pas à nous contacter en utilisant le formulaire ci-dessous.
