Pourquoi ne jamais signer aveuglément le compromis en Espagne : Une étude de cas pratique

Est-il judicieux de signer immédiatement le compromis lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ? Non. Bien que le compromis (contrato de arras ou compraventa) en Espagne comme en Belgique est un accord contraignant, mais des informations cruciales manquent souvent au moment de la signature. Contrairement à la Belgique et aux Pays-Bas, le Le notaire espagnol n'a pas l'obligation d'enquêter à l'état urbanistique du bien. Si vous signez le compromis sans avoir effectué les vérifications préalables, vous serez bloqué par la vente - y compris les constructions illégales ou les dettes - ou vous perdrez votre dépôt (généralement 10%).

A partir d'un dossier récent et anonyme de notre cabinet, nous expliquons comment éviter ce risque.

En savoir plus sur la façon d'éviter une vente abusive.

Les 3 étapes d'une transaction immobilière en Espagne

Avant d'examiner l'affaire, il est essentiel de comprendre la hiérarchie juridique des contrats en Espagne.

1. Le contrat de réservation :

   • Objectif : Retirer temporairement le bien du marché (souvent 30 jours).

   • Les coûts : Une petite caution (2 000 à 3 000 euros en moyenne).

   • Statut : Il s'agit de non contrat d'achat. Vous n'achetez pas encore définitivement le bien.

   • Conseil : C'est le moment de faire une condition suspensive renforcer le contrôle juridique.

     En savoir plus sur le contrat de réservation.

2. Le compromis (Contrato de Arras / Compraventa) :

   • Objectif : Accord de vente définitif et contraignant.

   • Les coûts : Acompte de 10% du prix d'achat.

   • Statut : En fait, il n'y a pas de retour en arrière possible. Vous rompez le contrat ? Vous perdez alors votre 10%.

     En savoir plus sur les différentes offres possibles en Espagne.

3. L'acte notarié (Escritura) :

   • Objectif : Transfert de propriété, transfert des clés et paiement du solde.

   • Action : Ce document vous inscrit au registre espagnol de la propriété (Registre de la propriété).

Étude de cas : Le piège de la "villa de rêve" à Alicante

Un couple de retraités s'est adressé à Confianz avec l'intention d'acheter une propriété à l'intérieur d'Alicante. Le prix convenu avec l'agent immobilier était de €150.000.

La situation initiale

Le courtier a immédiatement déposé une compromis pour. Les termes :

• Signature dans les 10 jours.

• Versement d'une avance de €15.000 (10%).

Le risque : Cette procédure est courante en Espagne mais dangereuse pour l'acheteur. Le notaire n'effectue aucun contrôle sur la légalité du bien. Si, après la signature, il s'avère que le bien est illégal, l'acheteur perd son acompte de 15 000 euros en cas d'annulation, ou pire : il se retrouve avec un bien illégal.

La propriété semblait parfaite : une villa avec une piscine. Cependant, derrière la clôture, à côté du jardin, se trouvait un entrepôt industriel inoccupé. Selon l'agent immobilier, "pas de problème", mais nos experts recommandent la prudence.

L'intervention stratégique

Nous avons conseillé au client de pas signer le compromis, mais il faut d'abord qu'une contrat de réservation faire appliquer des clauses spécifiques.

• Garantie : Limitée à 2 200 euros.

• État suspensif : Si, à partir de la diligence raisonnable (audit juridique) révèle que le bien n'est pas légalement en règle, l'agent immobilier doit rembourser intégralement les 2 200 euros.

• Calendrier : Un mois d'enquête avant la conclusion d'un compromis contraignant (et le versement de 10%).

Au cours de cette enquête, il est rapidement apparu que l'entrepôt serait loué à une entreprise de meubles. Cela semblait acceptable pour le client, mais l'enquête juridique a révélé des faits plus graves.

Les résultats choquants des audits

Notre enquête sur les titres de propriété et le statut urbanistique a révélé des faits que l'agent immobilier avait (sciemment ou non) omis de signaler :

1. Maison de direction sur un terrain industriel : La villa n'était pas une propriété résidentielle, mais enregistrée en tant qu'annexe/maison du directeur appartenant au hangar industriel.

2. Construction illégale : La maison et l'entrepôt avaient été construits illégalement.

3. Copropriété forcée : La maison et le hangar se trouvent sur le même terrain (indivis). L'achat créerait une "indivision forcée".

   • Le client souhaite 35% propriétaire Faire partie de l'ensemble du complexe (logement).

   • Le propriétaire du hangar 65% propriétaire séjour.

4. Parties communes : La piscine et l'allée deviendraient une propriété commune avec la société de meubles.

Cohérence : Le client n'aurait pas le contrôle total de sa propre maison. Les rénovations seraient interdites en raison de son statut illégal et, en cas d'ordre de démolition par la municipalité, le client participerait aux coûts.

Résultat : 12 800 euros économisés

Grâce à un conseil stratégique de ne pas signer immédiatement le compromis, le client a pu s'en sortir sans frais.

• Sans conseil : Le client avait signé le compromis et versé un acompte de 15 000 euros. En cas de découverte de l'illégalité et d'annulation de la vente, ce montant aurait été perdu.

• Avec conseil (Confianz) : Le client a signé un contrat de réservation assorti de conditions suspensives. Le courtier a déposé le €2.200 complètement en arrière.

Le risque financier a été réduit de 15 000 € à 0 €. Le client recherche actuellement une autre propriété, avec le même agent immobilier, mais avec une vigilance accrue.

Conclusion : pourquoi un conseil juridique préalable est indispensable

L'achat d'une propriété en Espagne est un processus fondamentalement différent de celui du Benelux. Ne faites jamais aveuglément confiance à l'agent immobilier vendeur ou au notaire pour vérifier la légalité. En Espagne, le notaire assure la sécurité juridique du transfert, mais il n'est pas le seul à le faire. pas Pour contrôler les infractions en matière d'urbanisme.

Vous voulez éviter une erreur de vente ? Ne signez jamais de compromis et ne versez jamais d'acompte 10% avant qu'un avocat spécialisé n'ait entièrement examiné le bien.

Foire aux questions (FAQ)

Quelle est la différence entre un notaire en Belgique et un notaire en France ? notaire en Espagne? En Belgique et aux Pays-Bas, le notaire a un devoir d'investigation étendu et vérifie activement les infractions en matière de construction, la pollution du sol et les dettes. En Espagne, le rôle du notaire est plus limité ; il vérifie les identités et les titres de propriété, mais effectue rarement des recherches en matière d'urbanisme. Cette responsabilité incombe à l'acheteur (et à son avocat).

Vais-je perdre mon acompte si j'annule la vente en Espagne ? Oui, si vous acceptez le compromis contraignant (contrato de arras) et que vous abandonnez l'achat (par exemple, parce que vous découvrez que la maison est illégale), vous perdrez votre dépôt (généralement 10%) en vertu de la loi espagnole. À moins que des conditions résolutoires spécifiques n'aient été incluses au préalable.

Qu'est-ce que la diligence raisonnable lors d'un achat en Espagne ? Il s'agit d'une étude juridique et urbanistique complète menée par la Commission européenne. avant vous signez le compromis. Il s'agit notamment de vérifier la propriété, les dettes en cours (hypothèques, impôts), la légalité de la structure (permis de construire) et les futurs plans d'infrastructure de la municipalité.

Un accord verbal est-il contraignant dans le domaine de l'immobilier en Espagne ? Bien qu'un accord oral puisse être contraignant en théorie, il est difficilement applicable en pratique en raison du manque de preuves. En Espagne, c'est le contrat écrit qui prime. Toutefois, ne signez rien (y compris un "formulaire de réservation") sans vérification juridique.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.