Une clause d'accroissement dans une transaction d'achat est un outil utile pour la planification de la succession, lorsque la partie survivante devient propriétaire à part entière du bien. Envisagez, par exemple, de favoriser votre partenaire ou votre famille.
Qu'est-ce qu'une stipulation d'accroissement ou une tontine immobilière ?
Une stipulation d'accroissement ou tontine est un accord dans lequel deux ou plusieurs personnes transfèrent leur part indivise d'un bien particulier à l'autre ou aux autres parties sous la condition suspensive que l'autre partie vive le plus longtemps. L'abandon et le transfert de la part du bien d'une partie à l'autre se font en échange d'une "opportunité", ce qui permet de qualifier une clause d'accroissement de contrat d'opportunité.
Voici un exemple. Patrick et Elke achètent chacun un bien immobilier à parts égales et prévoient une clause de capitalisation dans l'acte notarié. Le partenaire survivant acquiert la part du défunt. Supposons que Patrick décède le premier, Elke acquiert la part de Patrick et devient propriétaire pour 100%.
Comment une stipulation d'accrétion ou de tontine est-elle perçue en Flandre ?
Il existe deux possibilités. Une clause d'accrétion ou de tontine peut être qualifiée de contrat d'opportunité avec contrepartie lorsque les chances sont équilibrées. Les parties concernées doivent avoir une espérance de vie et des moyens similaires.
La clause d'accrétion ou de tontine peut également être qualifiée de contrat d'opportunité sans contrepartie. Il s'agit en fait d'un cadeau. Par exemple, il y a une grande différence d'âge, l'une des parties est atteinte d'une maladie grave ou l'une des parties exerce un métier dangereux.
Un exemple : Patrick, 35 ans, et Elke, 89 ans, concluent un contrat de capitalisation lors de l'achat d'un bien immobilier. Il est réaliste, voire probable, qu'Elke ne vivra pas aussi longtemps que Patrick. Il s'agit donc d'un contrat de hasard sans contrepartie. Elke fait en effet don de sa part du bien à Patrick.
Quelles sont les implications fiscales en Flandre ?
Si vous achetez un bien immobilier en Flandre avec une clause d'accroissement et qu'il s'agit d'un contrat d'opportunité à titre onéreux, un droit de vente est en principe dû sur la moitié de la valeur du bien. Aujourd'hui, le taux pour un bien autre qu'une maison individuelle et propre est en principe de 12%. Pour les biens situés à l'étranger, aucun droit de vente n'est dû en Belgique.
Toutefois, si vous achetez un bien immobilier en Flandre avec une clause d'accroissement et qu'il s'agit d'un contrat d'opportunité sans contrepartie, il s'agit en principe d'une donation sous la condition suspensive du décès. Celle-ci est alors soumise aux droits de succession et de donation. Pour les biens immobiliers situés à l'étranger, aucun droit de donation flamand ne s'applique, à condition que la donation ne soit pas enregistrée en Belgique.
Qu'en est-il d'une stipulation d'accrétion ou de tontine en Espagne ?
Une clause d'accroissement ou de tontine est considérée en Espagne comme un accord de règlement d'un héritage futur. De telles clauses ou accords sont fondamentalement interdits par la loi espagnole.
Toutefois, une clause d'accroissement est possible en Catalogne, conformément aux articles 44 à 47 de la loi sur la protection de l'environnement. Código de Familia catalan. Selon ces articles, les époux mariés sous le régime de la séparation de biens peuvent conclure une clause d'accroissement lors de l'achat d'un bien immobilier. La jurisprudence catalane a étendu l'interprétation aux couples mariés sous le régime de la communauté de biens et aux cohabitants légaux.
La clause d'accroissement ou de tontine se termine automatiquement à la fin de la relation. La loi catalane n'exige pas de conditions particulières telles qu'une espérance de vie équivalente pour être valable.
Existe-t-il d'autres options ?
Oui, la tontine est considérée comme faisant partie du droit des successions et des biens matrimoniaux en Espagne. La doctrine reconnaît qu'une tontine est possible conformément à la loi du pays de résidence des acheteurs ou (en cas de choix de l'héritage) à la loi du pays de nationalité. Il n'y a donc pas de restriction à la Catalogne.
En Belgique, une clause d'accroissement ou de tontine est bien sûr possible et constitue une pratique courante. Par conséquent, les acheteurs belges peuvent théoriquement acheter avec une tontine sur la base de la législation belge. Les acheteurs belges doivent alors prouver en Espagne que la réglementation belge autorise une telle clause, par exemple au moyen d'une déclaration d'un notaire belge.
Remarque : La tontine est rarement utilisée dans la pratique espagnole. Tous les notaires espagnols n'ont pas l'expérience d'une clause d'accroissement ou d'une tontine. Le notaire espagnol instrumentant la transaction d'achat et de vente doit d'abord accepter la clause.
Qu'en est-il des impôts ?
En cas de stipulation d'accrétion ou de tontine, le partenaire survivant paie les droits d'enregistrement (ITP) sur la part du partenaire décédé.
Décision : stipulation de l'accrétion ou de la tontine en Espagne
Les acheteurs belges peuvent théoriquement inclure une clause d'accroissement ou de tontine dans leur contrat d'achat. Il est important de mentionner "en théorie". Très peu de notaires en Espagne sont familiarisés avec cette construction et il est possible qu'ils refusent d'inclure la clause d'accroissement ou de tontine dans l'acte d'achat.
